A expressão imóvel tokenizado passou a circular com força no mercado brasileiro e costuma despertar uma imagem imediata: a de que seria possível comprar um imóvel pela internet da mesma forma que se adquire um ativo digital. A ideia chama atenção pela promessa de acesso facilitado, fracionamento e maior liquidez, mas o conceito ainda gera confusão. Em boa parte das estruturas hoje ofertadas, o investidor não está comprando diretamente a propriedade imobiliária tal como ela aparece na matrícula do cartório. O que se negocia, em muitos casos, são frações digitais vinculadas a direitos econômicos, créditos, recebíveis ou participações estruturadas sobre um ativo imobiliário.
Gabriela Pereira, advogada especialista em Direito Imobiliário de alto padrão, observa que o primeiro cuidado é entender exatamente o que está sendo adquirido. Segundo ela, a linguagem comercial costuma simplificar demais uma operação que depende de enquadramento jurídico preciso. “Quando alguém ouve que está comprando um imóvel tokenizado, pode imaginar que está adquirindo a propriedade do bem de forma direta e digital. Muitas vezes, o que existe é a compra de um direito econômico estruturado sobre aquele ativo, e não a transferência da titularidade imobiliária em si”, explica.
A discussão ganhou relevância porque passou a ser acompanhada por órgãos centrais do sistema financeiro e do mercado de capitais. A página de perguntas frequentes do Drex, mantida pelo Banco Central, indica que a infraestrutura foi desenhada para viabilizar transações seguras com ativos digitais e admite a compra de imóveis como uma das possibilidades futuras dentro desse ambiente. Ao mesmo tempo, a Comissão de Valores Mobiliários vem reforçando que determinados criptoativos podem se enquadrar como valores mobiliários, especialmente quando envolvem promessa de rendimento, oferta pública ou estrutura de investimento coletivo. O tema, portanto, deixou de ser apenas uma novidade de mercado e entrou no radar regulatório.
Esse ponto ajuda a entender o que realmente está por trás da compra digital de imóveis. A tokenização é, em essência, a conversão de determinado ativo ou direito em unidades digitais negociáveis. No campo imobiliário, isso pode significar desde a fragmentação econômica de um empreendimento até a representação de créditos lastreados em imóveis. A tecnologia usada para registrar e circular esses tokens pode trazer ganhos de rastreabilidade e agilidade, mas ela não elimina, por si só, as exigências do Direito Imobiliário, do mercado de capitais e do sistema registral brasileiro.
O núcleo da questão está justamente aí. A propriedade imobiliária no Brasil continua ligada ao regime registral. Isso significa que a transferência do imóvel, sob a ótica civil e patrimonial, ainda depende dos instrumentos formais previstos em lei e do registro adequado. Quando a oferta fala em tokenização, o investidor precisa entender se está diante de uma promessa de participação econômica, de um crédito, de um contrato, de uma cessão ou de algo que se aproxima de uma oferta de valores mobiliários. Misturar essas categorias é o que cria risco.
Para a advogada, o tema exige maturidade jurídica e cuidado. “A tecnologia pode ampliar acesso e criar novas formas de investimento, mas a segurança da operação continua dependente da estrutura jurídica. O investidor precisa saber quem é o titular do imóvel, qual direito o token representa, que regras disciplinam a oferta e qual é a via de proteção em caso de conflito”, afirma.
Há vantagens evidentes nesse mercado. A principal é a possibilidade de fracionamento, que reduz a barreira de entrada para quem não teria capital para comprar um imóvel inteiro. Outra é a perspectiva de liquidez em estruturas desenhadas para negociação digital. O apelo também cresce em um ambiente em que patrimônio, inovação e diversificação passaram a caminhar juntos. Ainda assim, a sofisticação do produto exige leitura mais cuidadosa do que a compra tradicional de um imóvel ou mesmo de uma cota padronizada de investimento.
A atenção deve recair sobre alguns pontos básicos: natureza jurídica do token, existência de lastro real, documentação do ativo, modelo contratual, regime regulatório aplicável, riscos de liquidez e compatibilidade entre a narrativa comercial e a estrutura efetivamente oferecida. Quando esses elementos aparecem de forma clara, a tokenização pode ser lida como um novo arranjo de investimento ligado ao mercado imobiliário. Quando surgem de forma duvidosa, a inovação passa a conviver com a insegurança.
