Quando se fala em prédio sustentável, ainda é comum imaginar empreendimentos recém-entregues, concebidos desde a planta com placas solares, sistemas de reúso de água, automação e materiais de menor impacto ambiental. Essa associação, porém, deixa de fora uma parte importante do problema urbano brasileiro: os edifícios que já estão construídos e continuarão sendo utilizados durante décadas.
É justamente nesse estoque imobiliário existente que está um dos maiores desafios de eficiência das cidades.
A discussão ganha importância porque os edifícios têm participação relevante nas emissões globais de gases de efeito estufa. Estimativas internacionais apontam que construção e operação dos imóveis respondem por parcela próxima de 40% das emissões relacionadas à energia e aos processos industriais no mundo. Ao mesmo tempo, substituir edifícios antigos por novos não é necessariamente a melhor resposta ambiental. O próprio U.S. Green Building Council, responsável pelo sistema LEED, estima que a compensação do impacto decorrente da demolição de uma edificação existente e da construção de outra, mesmo mais eficiente, pode levar décadas.
Para condomínios residenciais, portanto, sustentabilidade precisa deixar de ser entendida apenas como característica da construção e passar a ser tratada também como uma questão de operação.
É aí que entra o LEED O+M, sigla para Operations and Maintenance. Diferentemente das modalidades voltadas ao projeto e à construção de novos empreendimentos, essa certificação foi desenvolvida para imóveis já existentes e em funcionamento. Pelas regras do sistema, o edifício precisa estar completamente ocupado e operacional há pelo menos um ano. Há também enquadramento específico para empreendimentos multifamiliares existentes.
Na prática, isso muda significativamente a conversa para síndicos, administradoras e conselhos. O ponto de partida deixa de ser “como esse condomínio foi construído?” e passa a incluir uma pergunta mais relevante para a realidade de milhares de prédios brasileiros: como esse edifício está sendo operado hoje?
Certificação não começa pela placa solar
Um dos erros mais frequentes quando se fala em sustentabilidade predial é associar eficiência diretamente à instalação de novos equipamentos. Trocar iluminação, instalar geração solar ou modernizar bombas pode fazer sentido, mas nenhuma dessas medidas deveria acontecer antes de entender o comportamento do próprio condomínio.
O LEED O+M ajuda justamente a organizar essa análise.
Nas versões mais recentes do sistema, o desempenho do edifício é acompanhado por indicadores como consumo de energia e água, geração e destinação de resíduos, transporte e qualidade ambiental interna. O modelo vem se tornando progressivamente mais orientado por dados, substituindo parte da lógica de simplesmente comprovar a existência de determinadas medidas pela necessidade de demonstrar desempenho.
Esse raciocínio é particularmente relevante para condomínios.
Em muitos empreendimentos, a conta das áreas comuns reúne elevadores, bombas hidráulicas, sistemas de pressurização, iluminação de garagens e corredores, portões, piscinas, academias, equipamentos de segurança, climatização e outros pontos de consumo. Sem medição adequada e histórico organizado, o condomínio sabe quanto pagou, mas frequentemente não sabe exatamente por que consumiu aquilo.
A eficiência começa quando essa relação é invertida.
Mais importante do que simplesmente comparar a fatura de julho com a de junho é compreender consumo por área, horários de maior demanda, desempenho de equipamentos, sazonalidade, perdas e desvios. O mesmo vale para a água. Uma redução aparentemente pequena no consumo mensal pode assumir outra dimensão quando projetada para um edifício inteiro durante anos.
Um condomínio não precisa passar por uma grande reforma para começar
Outro aspecto importante é que uma certificação voltada à operação não exige necessariamente uma reconstrução do empreendimento.
O LEED O+M foi pensado justamente para edifícios que podem estar passando por melhorias pontuais ou até por pouca ou nenhuma obra. O foco está na operação, manutenção e desempenho do ativo.
Isso torna o tema especialmente interessante para condomínios maduros.
Há medidas que envolvem investimento, naturalmente, mas também existem ganhos decorrentes de gestão: programação adequada de equipamentos, manutenção preventiva, controle de vazamentos, revisão da operação de bombas e motores, monitoramento de consumo, políticas de resíduos, compras mais eficientes e acompanhamento contínuo de indicadores.
O desafio costuma estar menos na existência de tecnologias disponíveis e mais na capacidade de transformar diferentes informações do condomínio em uma estratégia integrada.
É também por isso que certificação não deve ser confundida com uma lista de equipamentos sustentáveis. Dois edifícios podem possuir tecnologias semelhantes e apresentar desempenhos completamente diferentes dependendo de como são utilizadas, monitoradas e mantidas.
Energia passa a ser indicador de gestão do patrimônio
Esse talvez seja um dos principais efeitos indiretos das certificações ambientais: elas ajudam a colocar energia, água e demais utilities dentro da gestão patrimonial do imóvel.
Historicamente, muitos condomínios trataram essas despesas como custos inevitáveis. A conta chega, é conferida e paga. Em uma gestão orientada por desempenho, porém, o consumo se transforma em indicador.
Isso permite responder perguntas que deveriam fazer parte da rotina administrativa: o consumo por metro quadrado está aumentando ou diminuindo? Determinado equipamento está exigindo mais energia do que há dois anos? Houve alteração de demanda depois de uma modernização? O condomínio consegue separar aumento tarifário de aumento efetivo de consumo?
Sem histórico e medição, essas respostas ficam sujeitas a percepção. Com dados, tornam-se elementos de decisão.
A própria estrutura do LEED reforça essa visão. No modelo de pontuação da certificação, os níveis avançam conforme o desempenho alcançado. Tradicionalmente, a classificação varia entre Certified, Silver, Gold e Platinum, com faixas crescentes de pontuação.
Ou seja, não se trata apenas de declarar que um prédio possui determinada prática ambiental, mas de demonstrar que existe uma estrutura capaz de sustentar determinados resultados.
E existe valorização imobiliária?
Essa é provavelmente uma das primeiras perguntas feitas por moradores quando uma certificação entra em pauta.
Existem evidências crescentes de que certificações ambientais passaram a influenciar decisões no mercado imobiliário.
Pesquisa da CBRE com participantes do setor imobiliário mostrou que 79% consideravam certificações verdes um fator capaz de impactar decisões sobre imóveis e quase metade dos respondentes declarava disposição para pagar um prêmio por edifícios certificados. No mercado corporativo norte-americano analisado pela consultoria, imóveis certificados LEED apresentavam prêmio médio de aluguel de aproximadamente 3,7%, mesmo após o controle de fatores como idade, tamanho, localização e reformas.
Outro estudo publicado em 2024 sobre certificações ambientais identificou prêmio estimado de 9,54% no valor de venda e de 12,1% nos aluguéis de imóveis certificados no mercado analisado, embora os próprios pesquisadores ressaltem que os resultados variam conforme mercado, tipo de ativo e disponibilidade de imóveis sustentáveis.
No Brasil, pesquisas acadêmicas sobre edifícios corporativos também já identificaram relação positiva entre certificação LEED e valor imobiliário, ainda que localização, infraestrutura e características do empreendimento continuem exercendo influência importante sobre o preço.
Para condomínios residenciais, portanto, talvez seja mais prudente trocar a promessa de “valorização garantida” por outro raciocínio: um prédio eficiente, bem monitorado e com manutenção estruturada tende a estar mais preparado para preservar sua competitividade ao longo do tempo.
O Brasil já não é iniciante nesse mercado
A certificação de edifícios sustentáveis também deixou de ser um fenômeno marginal no país.
Segundo o Green Building Council Brasil, o Brasil ocupa atualmente a quinta posição mundial em número de empreendimentos registrados no programa LEED, considerando um universo superior a 180 países.
É um sinal importante porque mostra que critérios ambientais já entraram na discussão de ativos imobiliários brasileiros. O movimento começou com grande presença em edifícios corporativos, centros comerciais e empreendimentos institucionais, mas a tendência é que o debate alcance cada vez mais o mercado residencial.
Isso acontecerá não apenas porque moradores estão mais atentos à sustentabilidade, mas porque eficiência começa a se confundir com boa administração.
Um condomínio que conhece seus indicadores, identifica desperdícios, acompanha equipamentos, controla custos e planeja investimentos está, antes de tudo, profissionalizando sua gestão.
Antes de buscar o selo, é preciso descobrir de onde o condomínio parte
Por isso, acredito que a primeira pergunta de um condomínio interessado em LEED não deveria ser “quanto custa a certificação?”.
Deveria ser: qual é o desempenho atual do nosso prédio?
Levantar histórico de consumo de energia e água, conhecer equipamentos instalados, analisar contratos, entender demanda, identificar possibilidades de medição, mapear geração de resíduos e avaliar rotinas de manutenção são passos que ajudam a construir esse diagnóstico.
Às vezes, esse levantamento mostrará que existe um caminho relativamente curto até padrões mais elevados de eficiência. Em outras situações, revelará equipamentos defasados, ausência de medição ou problemas operacionais que precisarão ser corrigidos gradualmente.
Nos dois casos, o diagnóstico já possui valor.
A certificação é uma forma reconhecida de validar esse processo, mas seu maior benefício talvez esteja na disciplina que ela impõe à gestão. Afinal, um prédio sustentável não é simplesmente aquele que recebeu um selo em determinado momento.
É aquele que consegue demonstrar, continuamente, que utiliza seus recursos de forma mais inteligente.
*Por Fábio Nunes é sócio-diretor da Lux Energia e engenheiro pela Escola de Engenharia Mauá, com especialização em Finanças pelo Insper. Sua sólida carreira no mercado imobiliário e de investimentos, com passagens por empresas como CBRE, Rio Bravo Investimentos e Barzel Properties, moldou sua expertise em gestão de ativos e estratégia comercial.
