Imagine uma tarde de sol, nesse dia o interfone do síndico toca, e uma voz, até então desconhecida, se apresenta como proprietário da uma unidade do condomínio. Na portaria está uma pessoa com documentos de arrematação de uma das unidades, exigindo acesso imediato. A primeira respota do síndico é, sempre, a hesitação, a dúvida, e um contato com a administradora, que, também, não sabe o que fazer.
O contato com o novo condômino que era amistoso começa a ganhar contornos de animosidade. Essa situação, cada vez mais frequente ante ao grande número de leilões judiciais e extrajudiciais no Brasil, coloca o síndico enquanto centro de um conflito para o qual ele não está preparado, e ao qual sequer devia ser chamado a intervir.
O primeiro erro do novo proprietário, e próprio síndico, é se confundir a propriedade com a posse do imóvel, e tratar ambos como se fossem a mesma coisa. Quem arrematou o imóvel, inegavelmente, adquiriu a propriedade e é proprietário, porém, ser proprietário não significa estar na posse do imóvel.
A posse só se efetiva quando o bem é entregue ao proprietário, seja pela entrega simbólica das chaves, seja de forma ficta quando um proprietário vende seu imóvel, mas continua morando na condição de locatário, ou, na hipótese mais comum para esse tipo de situação, por intermédio da imissão na posse, ou seja, quando a transmissão da posse é transferida ao arrematante por um juiz.
O proprietário pode, e deve, reivindicar a sua posse, mas ele não tem o direito de tomá-la de forma unilateral. Como dito, para reivindicar a posse, existe o instituto da imissão na posse, previsto no artigo 877 do Código de Processo Civil, que possibilitar ao Juiz verificar a regularidade da arrematação e determinar a desocupação do imóvel, e enquanto essa decisão não existir, nenhum agente externo, nem o síndico, nem a administradora, nem o porteiro, tem fundamento jurídico para forçar ou intermediar o acesso à unidade ocupada.
Um argumento frequente desse novo proprietário, e que aparentemente é razoável, relaciona-se a hipótese que o antigo proprietário já ter deixado o imóvel, e esse, por conseguinte lógico, estar desocupado. Aqui é importante registrar que a ausência física do ocupante não transfere a posse, que não se extingue pelo simples fato do imóvel estar vazio, e assim, enquanto não houver decisão judicial ou acordo, o arrematante não foi juridicamente investido na posse.
Essa conclusão de que o imóvel está abandonado, encontra um outro problema prático, pois não é função do síndico verificar, ou investigar, se a unidade está, ou não, ocupada para que, com essa conclusão se possa decidir sobre o acesso. Assumir o papel de investigação e julgamento atrai responsabilidades para o síndico e o coloca em posição de risco desnecessária, podendo, eventualmente, esse síndico, e o próprio condomínio, responder em juízo por essa avaliação incorreta, o que poderia configurar, inclusive, o crime de violação de domicílio.
É preciso ser firme, imparcial e guardar registro de todos os atos. O síndico não tem competência, no sentido jurídico de autoridade, para resolver a disputa entre o arrematante e o ocupante do imóvel, por certo, não é alçada do síndico quem entra e quem sai de uma unidade privativa. Declarações favorecendo uma das partes pode ser usadas em juízo, pelo que deve o síndico, sempre, documentar suas interações para facilitar a defesa do condomínio em juízo. Cabe ao síndico administrar o condomínio, as partes comuns, as obrigações coletivas e a segurança do conjunto, para dentro de cada unidade, ou quem tem direito a ela, é matéria a ser resolvida pelo poder judiciário.
Reconhecer os limites do síndico, porém, não significa que devemos ignorar os direitos do arrematante, enquanto proprietário. Há uma solução equilibrada para esse tipo de situação, quer seja, uma posição jurídica que atenda todas as partes, que é permitir o acesso às áreas comuns do condomínio, vedando, expressamente, o acesso à unidade privativa enquanto não houver imissão judicial.
Essa abordagem tem fundamento sólido, e, para além de um bem-estar entre as partes, permite ao arrematante, enquanto proprietário conhecer o condomínio, verificar o estado das instalações comuns, acessar as vagas de garagem (se matrícula a incluir vaga), e se inteirar das obrigações condominiais que passarão a ser suas.
Como falamos, eventos como esses não são raros, e com a expansão do mercado de ativos judiciais e extrajudiciais, os episódios devem se intensificar. A melhor forma do síndico se preparar é ter um protocolo de atendimento claro para esses casos, protocolo esse, se possível, aprovado em assembleia. Esse protocolo deve prever como identificar e receber o arrematante, quais documentos solicitar (certidão de arrematação, por exemplo), o que comunicar por escrito, e quais as condições para acesso às partes comuns e privativas.
Assim, temos que a situação do arrematante que ainda não obteve imissão na posse é, juridicamente, bem definida, ele é dono, mas ainda não está na posse. Essa distinção determina o que o síndico pode e deve fazer, sendo a postura correta reconhecer o direito do arrematante às partes comuns, comunicar com transparência os limites da intervenção condominial, e preservar a unidade privativa para decisão judicial. Síndico não é juiz, mas bem orientado evita que o condomínio vire palco de conflitos que não lhe pertencem.
*Por Rafael Verdant é sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados, especialista em Processo Civil e Gestão Jurídica pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC). Especialista em Direito Imobiliário.
