O Brasil tem mais de 13,3 milhões de endereços em condomínio, o que corresponde a mais de 12% do total de domicílios do país, conforme dados do IBGE de 2022. Com esse universo tão grande, conflitos cotidianos — barulho, inadimplência, uso irregular de áreas comuns — acabam se acumulando, gerando desgaste para moradores e síndicos.
É nesse contexto que o Projeto de Lei 4/2025 propõe atualizações importantes no Código Civil, com quatro medidas que podem dar respaldo jurídico claro a quem tem de gerir condomínios: expulsão de condôminos antissociais, regulação de hospedagens por dias, aumento das multas para inadimplência e fim do desconto para pagamento antecipado.
Dados que reforçam a urgência:
- Em outubro de 2024, a inadimplência média da taxa de condomínio em todo o Brasil foi de 13,84%, segundo a plataforma Superlógica.
- Em junho de 2025, esse índice estava em 7,19%, o maior registrado nos últimos 13 meses.
- O valor médio da taxa de condomínio subiu 8,9% entre janeiro e outubro de 2024, superando bem a inflação (IPCA ~ 3,9%) no mesmo período.
- A quantidade de condomínios no Brasil ultrapassa os 520 mil empreendimentos, com cerca de 80 milhões de pessoas vivendo nesses espaços.
Cristiano Pandolfi, advogado com larga atuação em Direito Condominial, vice-presidente da ANACON, diz que essas mudanças podem trazer respaldo legal necessário para situações que hoje ficam no limbo:
“Quando um morador com comportamento antissocial perturba repetidamente a vizinhança, não bastam multas sem clareza ou instrumentos fracos de repreensão. O PL 4/2025 propõe que, em assembleia com quórum adequado e decisão judicial, exista possibilidade de exclusão desse morador. É medida drástica, mas necessária em casos extremos.”
Ele também destaca que a alta inadimplência — com picos que ultrapassam 13% — compromete serviços básicos no condomínio, gastos com pessoal, manutenção e segurança. “Sem cobranças eficazes, a gestão fica no vermelho”.
Principais propostas do PL 4/2025
- Expulsão de condômino antissocial — assembleia qualificada + homologação judicial;
- Proibição de hospedagem por diárias, via plataformas, se definido em convenção ou assembleia;
- Aumento das multas para inadimplência, com possibilidade de percentuais maiores, desde que previstos na convenção;
- Fim do desconto para pagamento antecipado, buscando isonomia e previsibilidade financeira.
Dicas de Cristiano do que síndicos já podem fazer para se preparar
- Revisar a convenção condominial à luz das novas propostas;
- Comunicar de forma clara aos moradores quais normas já vigem e o que pode mudar;
- Estabelecer políticas internas provisórias para multas, advertências, assembleias informativas;
- Buscar assessoria jurídica para garantir que práticas estejam em conformidade legal;
