Todo mês um caso de condomínio sai do prédio e cai na internet. A lista de devedores pregada no elevador, a foto do vizinho no grupo do WhatsApp, a música feita para reclamar do síndico. O vídeo circula, o print vai de grupo em grupo, e no meio do caminho fica sempre a mesma pergunta sem resposta: pode isso?
Esta coluna nasce para responder. Uma vez por mês eu vou separar os casos que mais repercutiram e levarei cada um a especialistas em gestão de condimínios e advogados que atuam em direito condominial. A escolha dos casos, a apuração e a assinatura são minhas. As respostas são de quem entende de lei.
Nesta estreia, com os casos de setembro, o fio condutor apareceu sozinho: em quatro dos cinco, quem se deu mal foi o síndico. Condenado por expor devedor, responsabilizado por não aplicar a própria regra, processado pelas contas da gestão anterior e criticado em música publicada na rede. Setembro foi o mês em que a conta chegou para quem administra.
Respondem nesta edição os advogados Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino e Teles, e Raphael Medeiros Adada, especialista em direito imobiliário e associado do GMP G&C Advogados Associados. Em três dos casos, Omar Branquinho, diretor de produtos para moradia do Grupo Superlógica, comenta o lado operacional, ou seja, o que na rotina do condomínio deixou o problema acontecer.
CASO 1. O síndico que pendurou a lista de devedores no elevador
O que rolou: Um síndico anotou os nomes dos inadimplentes em uma lista e afixou no mural do elevador. Foi condenado a pagar R$ 8 mil de indenização para cada morador exposto, por cobrança vexatória.
Por que não pode expor o nome dos inadimplentes?
Raphael Medeiros Adada: A inadimplência é um assunto de interesse coletivo, já que a falta de pagamento de um morador acaba afetando as finanças de todo o condomínio. Isso, entretanto, não autoriza o síndico a expor publicamente os devedores com a finalidade de constrangê-los. É importante distinguir o dever de prestar informações financeiras aos condôminos da exposição vexatória. A administração pode apresentar relatórios de inadimplência e prestar esclarecimentos aos proprietários, mas deve fazê-lo de maneira discreta, proporcional e sem transformar a cobrança em uma forma de punição pública. O ponto central é que o síndico tem o dever de cobrar os inadimplentes, mas não o direito de constrangê-los.
E como a inadimplência pode ser informada, então?
Omar Branquinho: Expor o nome de inadimplentes em áreas comuns é cobrança vexatória. Viola o direito à honra e à imagem garantido pela Constituição e pode gerar indenização por dano moral, além de conflitar com a LGPD. A inadimplência pode ser informada na prestação de contas identificando apenas a unidade, ou de forma agregada, com valor total e número de unidades, e cobrada pelos meios formais: boleto, notificação, acordo e, se for o caso, ação judicial.
Quem paga a indenização, o síndico ou o condomínio?
Felipe Faustino: A responsabilidade pelo pagamento dependerá das circunstâncias. O condomínio pode responder por atos praticados no exercício da administração, enquanto o síndico também pode ser responsabilizado pessoalmente se ficar demonstrado que agiu com abuso ou cometeu ato ilícito.
Omar Branquinho: O condomínio pode ser condenado, já que responde pelos atos do seu representante. Mas o condomínio pode cobrar do síndico o valor pago se ficar provado que ele agiu com excesso.
O síndico pode ser destituído por causa disso?
Felipe Faustino: Pode, sim, desde que observados os requisitos do artigo 1.349 do Código Civil, que prevê destituição por irregularidades, falta de prestação de contas ou administração inconveniente. A decisão cabe à assembleia convocada para essa finalidade, respeitados os requisitos legais.
Raphael Medeiros Adada: Mas não se trata de uma consequência automática. A gravidade da conduta deverá ser avaliada pelos condôminos em assembleia especialmente convocada para essa finalidade.
Medidas preventivas: Para Omar Branquinho, esse tipo de situação costuma nascer da falta de ferramenta, não de má-fé. “Quando a cobrança é automatizada, com lembretes individuais, segunda via e negociação feita direto com o morador, o síndico não precisa recorrer à exposição pública para pressionar o pagamento. A régua de cobrança passa a ser impessoal e documentada, o que protege o morador e também o próprio gestor.”
CASO 2. O condomínio que fez vista grossa e foi responsabilizado
O que rolou: Decisão publicada em 30 de setembro reconheceu que o condomínio responde por omissão na fiscalização e na aplicação das próprias regras internas. Ou seja: regra que existe no regimento e não é aplicada gera responsabilidade para o condomínio, não só para quem descumpre.
Se o regimento existe e ninguém cumpre, o condomínio responde?
Raphael Medeiros Adada: O regimento interno não é uma simples orientação de convivência. Ele estabelece regras obrigatórias, que devem ser observadas pelos moradores e fiscalizadas pela administração. O artigo 1.348, inciso IV, do Código Civil atribui expressamente ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Isso significa que o condomínio pode ser responsabilizado quando, mesmo tendo conhecimento de infrações recorrentes, deixa injustificadamente de adotar providências e essa omissão contribui para a ocorrência de danos.
Felipe Faustino: A existência de regimento interno não basta: é necessário que as regras válidas sejam aplicadas de maneira coerente e sem discriminação. Isso não significa, porém, responsabilidade automática por toda infração cometida dentro do prédio.
Quem é responsabilizado, o síndico ou o morador?
Raphael Medeiros Adada: É importante diferenciar as responsabilidades. O morador responde diretamente pela infração que pratica. O condomínio poderá responder quando houver falha na sua atuação administrativa, e o síndico, por sua vez, poderá ser responsabilizado pessoalmente se ficar demonstrado que agiu com dolo ou culpa no exercício de suas atribuições. É importante ressaltar, porém, que o síndico não tem obrigação de impedir toda e qualquer infração. Seu dever é agir com diligência, adotar providências proporcionais, fiscalizar o cumprimento das regras e evitar tratamentos privilegiados. A administração não pode escolher quais regras pretende cumprir ou quais moradores serão fiscalizados. A aplicação das normas deve ser impessoal e igualitária.
O síndico pode ser destituído por omissão?
Felipe Faustino: Se a omissão for grave, pode haver pedido de destituição pela assembleia, nos termos legais. Para evitar problemas, a administração deve registrar reclamações, notificar os envolvidos, aplicar sanções previstas e documentar as providências tomadas.
O que protege o síndico? Omar Branquinho resume em uma palavra: registro. “Ocorrências formalizadas, notificações enviadas e multas aplicadas conforme o regimento, tudo com data e histórico, mostram que a gestão agiu. Sem esse rastro, fica difícil provar que não houve omissão.”
CASO 3. A moradora que postou a foto do vizinho no grupo do condomínio
O que rolou: Uma condômina publicou no grupo de WhatsApp do prédio a foto de um vizinho, com a placa do carro dele, e o chamou de barbeiro irresponsável. A reclamação original era sobre manobras na garagem. Foi condenada a pagar R$ 12 mil de indenização por danos morais.
O que pode e o que não pode ser dito no grupo do condomínio?
Raphael Medeiros Adada: Os grupos de WhatsApp dos condomínios devem ser espaços de comunicação e convivência, e não ambientes de exposição, constrangimento ou julgamento de moradores. É perfeitamente legítimo reclamar de barulho, estacionamento irregular, comportamento inadequado ou descumprimento de regras. O problema surge quando a reclamação deixa de tratar do fato e passa a atingir pessoalmente o morador, com ofensas, acusações, deboches ou exposição desnecessária de sua imagem. A liberdade de expressão não é absoluta e deve respeitar os direitos à honra, à imagem e à privacidade, protegidos pela Constituição Federal. O morador tem todo o direito de reclamar, mas não pode transformar uma reclamação legítima em uma campanha de exposição ou humilhação de outro condômino.
Felipe Faustino: O grupo de WhatsApp não é um espaço livre de responsabilidade jurídica. O morador pode relatar problemas, criticar decisões administrativas e cobrar o cumprimento das regras, mas não deve humilhar, ameaçar, divulgar dados pessoais desnecessários ou atribuir fatos ofensivos à reputação de outra pessoa. Publicar uma fotografia acompanhada de insultos pode caracterizar abuso do direito de expressão e gerar indenização civil. Dependendo do conteúdo e das circunstâncias, também pode haver consequências criminais.
E quando a foto é a prova do problema?
Felipe Faustino: Se houver necessidade de apresentar imagens como prova, elas devem ser compartilhadas apenas na medida necessária para apurar a ocorrência, evitando exposição pública indevida. Liberdade de expressão não significa autorização para ofender a honra ou a imagem de terceiros.
Qual é o caminho certo, então?
Raphael Medeiros Adada: O caminho mais adequado é comunicar a irregularidade ao síndico ou à administração, que deverão apurar os fatos e adotar as providências cabíveis, preservando a identidade das pessoas envolvidas sempre que possível.
Omar Branquinho: O que cabe no grupo são avisos impessoais, como “solicitamos que todos estacionem apenas nos locais demarcados”. Problemas com uma pessoa específica devem ir para o síndico ou a administração pelos canais formais. Muitos conflitos crescem justamente porque o grupo informal vira o canal oficial do prédio.
CASO 4. As festas que custaram R$ 15 mil e o afastamento do morador
O que rolou: A reiteração de festas e conflitos levou um morador a acumular R$ 15 mil em multas e, depois de deliberação em assembleia, ao afastamento da unidade por decisão judicial.
Até onde vai a multa por barulho?
Raphael Medeiros Adada: O direito de propriedade não é absoluto. Quem mora em condomínio precisa exercer seus direitos respeitando o sossego, a segurança e a saúde dos demais moradores. Para infrações relacionadas ao barulho, o Código Civil permite a aplicação das multas previstas na convenção, observado o limite legal de até cinco vezes a contribuição condominial nas hipóteses do artigo 1.336, § 2º. Quando existe descumprimento reiterado dos deveres condominiais, o artigo 1.337 prevê multa de até cinco vezes a contribuição, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Já nos casos mais graves, em que o comportamento antissocial reiterado torna incompatível a convivência com os demais moradores, a penalidade pode alcançar dez vezes o valor da contribuição condominial.
Felipe Faustino: Não existe um valor único de multa para qualquer episódio de barulho. A penalidade deve ter fundamento na convenção, no regimento e na legislação, respeitando os limites aplicáveis e o direito de defesa.
Quando o condomínio pode pedir o afastamento do morador?
Raphael Medeiros Adada: Trata-se de uma medida absolutamente excepcional. A legislação não autoriza que o síndico simplesmente expulse um morador, tampouco que a assembleia determine unilateralmente sua retirada do imóvel. Em situações extremas, especialmente quando existem ameaças, agressões, perturbações graves e reiteradas ou risco à segurança coletiva, o condomínio pode buscar uma decisão judicial que restrinja a permanência do morador. Mesmo nessas hipóteses, o afastamento não significa necessariamente a perda da propriedade. O proprietário poderá continuar titular do imóvel, mas ficar judicialmente impedido de utilizá-lo pessoalmente.
O que o condomínio precisa provar antes disso?
Felipe Faustino: Para aplicar medidas mais severas, o condomínio deve documentar ocorrências, reclamações, notificações, atas e multas anteriores, além de garantir oportunidade de defesa. A restrição judicial ao uso da unidade é excepcional e depende da análise concreta da gravidade, da reiteração e das provas. Não basta haver festas ou desentendimentos: é necessário demonstrar que a conduta ultrapassa os limites da convivência e que as medidas menos severas não foram suficientes.
Raphael Medeiros Adada: O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que o condômino deve ser previamente notificado para exercer seu direito de defesa, inclusive nas situações de comportamento antissocial.
Para que serve a figura do condômino antissocial?
Raphael Medeiros Adada: Ela não foi criada para punir moradores inconvenientes ou com quem a administração tenha divergências. Destina-se a situações graves, em que o comportamento efetivamente compromete a convivência coletiva.
CASO 5. O morador que fez música para reclamar do síndico
O que rolou: Um morador compôs e cantou na rua, com violão, uma música dedicada ao síndico do prédio. Reclama de uma multa por manter seis gatos e das cobranças sobre o ar-condicionado que pinga na área externa. Disse ter escolhido o formato justamente para não ser processado. O vídeo viralizou.
O morador pode expor publicamente a gestão do condomínio?
Raphael Medeiros Adada: O morador tem todo o direito de questionar e criticar a administração do condomínio, inclusive publicamente. O síndico exerce uma função de gestão e, por isso, está sujeito à fiscalização e às críticas dos condôminos. A liberdade de expressão protege manifestações de insatisfação, críticas à gestão e até manifestações humorísticas ou satíricas, como uma música. O simples fato de a publicação causar desconforto ou constrangimento ao síndico não significa que exista alguma ilegalidade.
Felipe Faustino: O limite está em eventuais ameaças, acusações falsas de crimes, ofensas pessoais e outras condutas que possam violar direitos da personalidade. O simples fato de uma crítica viralizar ou constranger o síndico não torna a manifestação ilegal.
Quais atitudes legais o síndico deve tomar?
Felipe Faustino: O síndico deve preservar as provas, avaliar o conteúdo e, se necessário, buscar orientação jurídica para uma resposta proporcional, evitando retaliações ou o uso indevido de multas disciplinares.
Raphael Medeiros Adada: O primeiro passo deve ser avaliar objetivamente o conteúdo da publicação, sem transformar uma divergência administrativa em um conflito pessoal. Se houver informações equivocadas, a administração pode prestar esclarecimentos. Havendo efetiva violação de direitos, o síndico poderá buscar as medidas legais cabíveis, inclusive em nome próprio quando a ofensa atingir sua esfera pessoal.
Há margem para aplicar a lei do condômino antissocial?
Raphael Medeiros Adada: É preciso bastante cautela. Uma crítica, ainda que irônica, contundente ou publicada nas redes sociais, não caracteriza, por si só, comportamento antissocial. Para justificar as penalidades excepcionais do artigo 1.337 do Código Civil, é necessário demonstrar uma conduta grave e reiterada que comprometa efetivamente a convivência condominial. O síndico não pode utilizar o regimento interno ou as multas condominiais como instrumentos para silenciar críticas à sua administração. O direito de fiscalizar e questionar a gestão pertence aos condôminos e é fundamental para a transparência do condomínio.
Felipe Faustino: A regra do condômino antissocial não deve ser utilizada apenas para silenciar críticas. Sua aplicação exige comportamento que se enquadre nos requisitos legais, com gravidade ou reiteração e observância do procedimento adequado, sem confundir crítica à administração com ataque juridicamente punível.
Balanço geral
Os cinco casos de setembro apontam para o mesmo lugar. Em todos eles, o que separou a conduta correta da condenação não foi a intenção do síndico nem a razão do morador. Foi o caminho escolhido. Cobrar podia, expor não. Reclamar podia, ofender não. Multar podia, expulsar sem processo não.
E, nos dois casos em que o condomínio apanhou, o que faltou foi registro. Ocorrência anotada, notificação enviada, defesa oferecida. A papelada que ninguém quer fazer é a mesma que, meses depois, decide quem paga a conta.
Em novembro, teremos novos casos. A internet é uma fábrica em pleno vapor!
