Condomínio é uma pequena amostra do Brasil. Tem eleição, oposição, situação, orçamento, grupo de WhatsApp, especialista em tudo e assembleia capaz de atravessar a noite discutindo a tonalidade do bege que será usada no hall. O vaso mudou de lugar? Convocação extraordinária. A parede será cinza ou azul? Debate. A luminária combina com o espelho? Formam-se duas correntes ideológicas imediatamente. Mas experimente colocar uma pessoa em cadeira de rodas diante de três degraus e perguntar: “Como ela entra?” De repente aparece a frase mais resistente da engenharia brasileira: “Mas o prédio é antigo.”
É curioso. O prédio envelheceu e ganhou, com o tempo, portão eletrônico, câmeras, biometria, internet, academia reformada, churrasqueira gourmet, porcelanato novo e fechadura digital. Para tudo isso ele conseguiu acompanhar o século. Só ficou velho mesmo quando chegou a vez da acessibilidade.
A acessibilidade não nasceu em 2015
Existe uma ideia muito repetida de que os direitos de acessibilidade começaram com a Lei Brasileira de Inclusão. Não começaram. A Lei 10.098 é do ano 2000 e já tratava da eliminação de barreiras e da promoção da acessibilidade. O Decreto 5.296 chegou em 2004 e avançou sobre as edificações, inclusive as privadas multifamiliares, tratando da acessibilidade das áreas comuns. Depois veio a Lei Brasileira de Inclusão, a Lei 13.146 de 2015, aprofundando essa mudança de olhar.
E talvez aí esteja a parte mais bonita e mais incômoda dessa história. Durante muito tempo, olhamos para a deficiência como um problema localizado no corpo da pessoa. Ela não sobe a escada. Ela não alcança o interfone. Ela não consegue abrir a porta. Ela não entra na piscina. Como se o problema fosse sempre dela. A legislação moderna faz uma pergunta diferente: e se o problema estiver na escada? E se estiver no interfone? Na porta? Na vaga? Na ausência de uma rota acessível? Às vezes não é a pessoa que não consegue usar o prédio. É o prédio que não consegue receber a pessoa. Essa mudança parece pequena. Não é.
“Mas o meu prédio é de 1985”
Ótimo. Isso é uma informação importante. Só não é uma sentença final. Um edifício antigo não precisa magicamente acordar amanhã transformado em um empreendimento projetado em 2026. Existem regras diferentes conforme a época da construção, do projeto, das reformas realizadas e da legislação aplicável. O Decreto 9.451 de 2018, por exemplo, criou obrigações específicas para determinados empreendimentos residenciais multifamiliares e trouxe hipóteses próprias relacionadas às edificações anteriores.
Portanto, é preciso responsabilidade para não cair em dois absurdos. O primeiro seria afirmar que qualquer prédio de quarenta anos precisa ser reconstruído inteiro. O segundo seria acreditar que esse prédio de quarenta anos pode continuar inacessível para sempre. Nenhuma dessas respostas é inteligente. Porque existe uma terceira palavra nessa conversa. Adaptação.
Quando existe uma PcD morando ali, a conversa muda
Imagine uma pessoa que mora no mesmo condomínio há vinte anos. Ela sofreu um acidente. Agora utiliza cadeira de rodas. Ontem aqueles quatro degraus da portaria eram apenas quatro degraus. Hoje são uma barreira. A arquitetura não mudou. A vida mudou. E então o condomínio recebe o pedido: “Preciso conseguir entrar em casa.” Nesse momento não basta pegar a certidão de nascimento do edifício e responder: “Construído antes de 2015.”
A Lei Brasileira de Inclusão trabalha com o conceito de adaptação razoável. São modificações e ajustes necessários e adequados para que a pessoa com deficiência possa exercer seus direitos em igualdade de condições, desde que não representem ônus desproporcional ou indevido. E existe um ponto que síndicos precisam conhecer muito bem: a recusa de adaptação razoável pode caracterizar discriminação em razão da deficiência.
Portanto, prédio antigo pode ter particularidades. Pode ter limitações estruturais. Pode exigir estudos. Pode haver uma solução inviável e outra possível. O que não deveria existir é a negativa automática.
O condomínio tem obrigações, sim
Quando uma barreira é identificada ou quando uma pessoa com deficiência apresenta uma necessidade concreta, o condomínio não deveria fingir que não ouviu. Existe uma sequência bastante objetiva: receber o pedido, entender qual é a barreira, verificar como aquela barreira interfere na vida da pessoa, analisar alternativas, consultar engenheiro ou arquiteto quando houver questão técnica, avaliar segurança, avaliar custos, verificar se existe uma solução razoável, executar aquilo que for legalmente exigível, planejar aquilo que demande intervenção maior e documentar tudo.
O síndico não precisa saber calcular uma rampa. Não precisa dimensionar uma plataforma. Não precisa decidir sozinho se uma parede pode ser removida. Para isso existe engenheiro. O síndico precisa administrar. O Código Civil atribui ao síndico responsabilidades sobre conservação, guarda das partes comuns e administração dos interesses do condomínio. Então colocar o pedido dentro de uma gaveta não é uma solução técnica. É apenas uma gaveta.
E acessibilidade não é só rampa
Talvez essa seja outra ideia que precisamos aposentar. A pessoa com deficiência não chega ao condomínio e pensa: “Que saudade de uma rampa.” Ela quer viver. Quer entrar, estacionar, abrir a porta, chamar o elevador, chegar ao salão, usar a academia, ir à piscina, participar de uma assembleia, receber os amigos, sair numa emergência. Ter autonomia.
A rampa é apenas uma das ferramentas. Dependendo da necessidade concreta, uma adaptação pode envolver corrimão, plataforma, elevador, porta, sinalização, interfone, comunicação visual, vaga, sanitário, circulação, iluminação ou reorganização de mobiliário. E algumas dessas soluções nem exigem uma obra importante.
Antes de falar que é caro, descubra o preço da barreira
Eu escuto muito: “Thiago, acessibilidade custa caro.” Curiosamente, a frase costuma aparecer antes do orçamento, antes do projeto, antes da avaliação, antes até de alguém medir o degrau. É uma espécie de orçamento espiritual. A pessoa olha e sente que vai custar caro.
Existem adaptações que realmente custam. Uma plataforma pode exigir investimento. Um elevador pode representar uma intervenção importante. Uma grande alteração estrutural pode precisar de projeto, obra, aprovação e recursos. Mas existe também a acessibilidade de cinquenta reais, a de quinhentos, a de mil. E existe a acessibilidade de zero reais. Sim, zero. Um vaso pode simplesmente sair da rota. Uma bicicleta pode deixar de ficar na passagem. Uma mesa pode mudar de posição. Um sofá pode ser reorganizado. A área ao redor de uma vaga pode deixar de ser ocupada. Uma porta pode ser regulada. Uma plataforma já instalada pode finalmente receber manutenção. Uma academia pode reorganizar seus equipamentos para criar circulação. O salão de festas pode permitir espaço para uma cadeira de rodas permanecer junto das outras pessoas, e não num cantinho chamado elegantemente de “área reservada”.
Existem também intervenções relativamente simples, dependendo do caso: instalação adequada de corrimão, barras de apoio, melhoria de contraste visual, reposicionamento de interfone ou leitor, automação de uma porta, adequação de sinalização, melhoria de iluminação, ajustes em mobiliário, reorganização de vagas. Tudo depende de avaliação. Mas uma coisa eu posso afirmar: não saber quanto custa não é a mesma coisa que ser caro.
Simples não significa improvisação
Existe uma “doença brasileira” chamada gambiarra bem-intencionada. Ela costuma começar assim: “Meu cunhado conhece um rapaz que faz.” Cuidado. Uma rampa errada pode provocar acidente. Uma barra mal fixada pode desprender da parede justamente quando alguém mais precisar dela. Uma porta automatizada sem segurança pode criar outro problema. Piso tátil não é adesivo decorativo — existe uma norma específica para sinalização tátil, a ABNT NBR 16537:2024, e a referência geral de acessibilidade continua sendo a ABNT NBR 9050:2020, Versão Corrigida:2021. A ideia de gastar pouco é maravilhosa. A de gastar pouco duas vezes porque a primeira ficou errada, nem tanto.
A acessibilidade precisa chegar a algum lugar
Tem condomínio onde a pessoa encontra uma rampa maravilhosa, sobe, chega a uma porta estreita: fim da viagem. Em outro, existe a vaga acessível, só que entre ela e o elevador existe um degrau. Tem piscina acessível pelo caminho inteiro, mas nenhuma maneira adequada de entrar na água. Isso acontece porque acessibilidade não pode ser pensada como peça isolada. Ela precisa funcionar como uma rota: calçada, entrada, portaria, elevador, garagem, áreas comuns, salão, piscina, academia, sanitário. O direito não é contemplar uma rampa bonita. É chegar ao destino.
“Mas a assembleia não aprovou”
Essa frase merece carinho, porque costuma aparecer como se assembleia fosse uma espécie de Supremo Tribunal do Condomínio. Não é. Assembleia decide muita coisa, e deve decidir. Mas direitos e obrigações legais não desaparecem porque perderam uma votação por 17 a 12. O Código Civil possui tratamento próprio para obras necessárias e prevê situações em que a atuação do síndico não depende da mesma lógica aplicável a uma obra meramente estética ou de conveniência.
Isso não significa que toda adaptação possa ser feita amanhã sem deliberação. Significa apenas que precisamos parar de tratar tudo como se fosse a escolha entre colocar ou não uma nova churrasqueira. Primeiro descubra o que é aquilo: manutenção, adaptação razoável, obra necessária, cumprimento de norma ou alteração estrutural. Depois discutimos o procedimento. Porque, convenhamos, se assembleia pudesse revogar direito, bastaria colocar na pauta: “Item 7: votação sobre a continuidade da força da gravidade no bloco B.”
E sim, ignorar pode gerar problema
Esse assunto também precisa ser dito sem terrorismo. Um condomínio pode sofrer consequências jurídicas quando uma barreira ou uma necessidade de adaptação é simplesmente ignorada. Dependendo da situação concreta, pode haver ação buscando obrigação de fazer, pedido de medida urgente e discussão sobre reparação de danos. Por isso existe uma enorme diferença entre duas respostas. A primeira: “Não vamos fazer porque o prédio é antigo.” A segunda: “Recebemos o pedido, avaliamos tecnicamente, levantamos três alternativas, verificamos os custos, identificamos a solução possível e estamos executando ou planejando a adequação.” Qual dos dois condomínios parece estar administrando o problema? Pois é.
Talvez falte apenas percorrer o caminho
Se eu administrasse um condomínio e quisesse começar amanhã, faria uma coisa muito simples: andaria pelo prédio. Mas tentaria não andar com as minhas pernas. Tentaria andar com as pernas de alguém que sente dor, com a cadeira de rodas de alguém, com a bengala, com uma visão reduzida, com alguém que não ouve o alarme, com uma pessoa que precisa apoiar as mãos para levantar. É um exercício estranho. Mas acessibilidade começa quando conseguimos perceber uma barreira que não foi construída para nós. Talvez você descubra uma grande obra. Talvez descubra dez pequenas. Talvez descubra que o condomínio precisa investir dinheiro. Ou talvez descubra que passou quinze anos discutindo acessibilidade quando bastava tirar um vaso do caminho.
A casa não começa na porta do apartamento
Essa talvez seja a parte que mais importa. Nós temos uma mania de imaginar que alguém mora dentro de uma unidade. Apartamento 81. Porta fechada. Fim. Mas ninguém mora somente entre quatro paredes. A casa começa um pouco antes: na rua onde a pessoa chega, na calçada, na garagem onde estaciona, na portaria onde é recebida, no elevador, no salão onde comemora aniversário, na piscina onde leva o filho, na assembleia onde reclama da taxa de condomínio. Até reclamar do condomínio faz parte do direito de morar bem.
Uma pessoa com deficiência não quer viver num edifício terapêutico. Não quer que todos olhem e digam: “Veja, fizemos isso especialmente para você.” Ela quer justamente o contrário. Quer não precisar pensar nisso. Entrar. Circular. Usar. Viver.
O prédio pode ser velho. O mármore pode ser da década de 1980. O elevador pode ter visto oito síndicos, doze administradoras e centenas de assembleias. Tudo bem. Só não transforme a idade do concreto em argumento para diminuir o direito de quem mora ali. Porque a PcD não tem somente o direito de possuir um endereço. Ela tem o direito de chamar aquele lugar de casa. E casa, quando é casa de verdade, não pergunta primeiro se você consegue entrar. Ela simplesmente abre a porta.
*Por Thiago Daniel, PcD de nascimento, se especializou em inclusão e acessibilidade, fundador do projeto “Adequando” que visa conscientizar e capacitar a sociedade sobre os direitos e a importância da inclusão de pessoas com deficiência. Exegeta de acessibilidade, participou das comissões pioneiras de 1998/99, organizadas pela Secretaria Nacional dos Direitos Humanos, que deram origem à LBI. Hoje, é palestrante, professor e consultor da aplicação prática dos direitos PcD.
