A resposta é sim. Pode parecer estranho, mas não é. Marcelo Borges, professor do curso de Pós-Graduação em Excelência no Direito Imobiliário e diretor de Condomínio e Locação da ABADI, diz que é complicado definir regras para cobranças de taxa condominial.
“Não é tarefa fácil definir qual o critério mais justo, pois num rápido exercício todos os possíveis possuem algumas discrepâncias. A legislação adotou como regra a proporção pela fração ideal de terreno, prestigiando o caráter patrimonial da obrigação condominial. Importante ressaltar a possibilidade de a convenção estabelecer um critério diferenciado, devendo o mesmo ser muito bem discutido conforme as características de cada empreendimento”,diz.
O que diz a lei?
Bruno Gouveia, coordenador da CIPA Síndica, explica que a lei entende que o condômino deve contribuir com fração ideal. “A cobrança, definida pelo Art. 1336 do Código Civil, diz que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. Existe uma decisão do STJ, em 2020, a respeito deste tema. Há possibilidade de se mudar na convenção essa forma de rateio, contudo, precisa de quórum qualificado de 2/3. O síndico deve observar esses trâmites e dar ciência, com bastante transparência, das regras estabelecidas em Lei. Esse assunto, inclusive, pode ser tema de palestra a ser dada aos moradores, como forma de dirimir dúvidas e evitar conflitos”, orienta.
Francisco Gomes Júnior, sócio do escritório OGF Advogados e presidente da Associação de Defesa de Dados Pessoais e Consumidor (ADDP), ratifica que, em tese, a assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos. Porém, alguns princípios devem ser obedecidos como não promover o enriquecimento ilícito de alguns em detrimento de outros, ou seja, tratamento isonômico. Ele explica também que é a assembleia que define a forma de rateio. “A assembleia de condôminos tem poderes para definir a forma de rateio. O rateio pode ser igualitário (por unidade) ou por fração ideal onde as unidades com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores”.
Metragem maior paga taxa condominial maior?
“O estabelecimento da taxa condominial por fração ideal prevê maiores pagamentos para as unidades com maior área, dentre outras variáveis. O cálculo se dará através da matemática de gastos realizados pelas variáveis estabelecidas no regulamento do condomínio e na assembleia de condôminos”, explica Gomes Júnior.
Francisco também pontua que o Código Civil apresenta artigos que dispõem sobre as despesas condominiais. “Tal regramento, em conjunto com o regramento do condomínio e a assembleia de acionistas regerão a forma de cobrança da taxa condominial”. Ele exemplifica que nos casos de impostos sobre o imóvel, como o IPTU também são fixados de acordo com sua metragem (fração ideal).
Outro detalhe importante é que condôminos com metragem maior podem ter maior peso em caso de votação. “O artigo 1352 do Código Civil estabelece que quando não houver disposição específica do condomínio, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e outras partes comuns do condomínio”.
Formas do rateio da taxa condominial
A fração ideal é uma das três cálculos da taxa condominial e é feita considerando o tamanho da unidade. Um proprietário com fração maior, cobertura por exemplo, terá uma taxa condominial proporcionalmente maior, e isso ocorre, pois quanto maior o imóvel, considera-se maior o consumo.
As outras formas são por unidade na qual o cálculo é fixo, e cada unidade, independentemente de seu tamanho, pagará a mesma taxa de condomínio e a híbrida na qual opta-se pelo rateio por fração ideal a algumas unidades, enquanto outras funcionam com o rateio por unidade. Em geral, as despesas ordinárias, como obras necessárias, de conservação, e manutenção, são divididas por unidade, enquanto as despesas extraordinárias são divididas por fração ideal.
Como cobrar o valor justo?
Para Gomes Júnior, saber a proporção exata que o proprietário deve pagar é a questão de maior controvérsia entre os condôminos. “O fato de um apartamento possuir maior área não significa necessariamente que ele utilize mais os serviços do condomínio. Existem despesas divisíveis como consumo de água e gás, por exemplo, em que é possível a individualização do fornecimento para cada unidade. E existem despesas ordinárias como pintura de fachada, por exemplo, em que unidades maiores seriam mais beneficiadas que unidades menores. O valor justo a ser definido pelos condôminos deverá encontrar uma fórmula matemática capaz de compatibilizar esses diferentes gastos”, pondera.
Para os condôminos que não concordarem com a decisão da assembleia, o advogado dá a seguinte orientação. “A contestação de valores a serem pagos pode se dar através da via administrativa (para a administração do condomínio) ou através da via judicial. Há farta jurisprudência sobre o tema tendo em vista sua recorrente presença em nossos Tribunais”, diz.
