A locação de espaços comuns de condomínios residenciais, comerciais ou mistos, com o intuito de exibir campanhas publicitárias deve ser realizada de forma adequada para que gere bons frutos aos condôminos (pessoas físicas), bem como ao próprio condomínio, geralmente capitaneado pela lógica financeira, mas que também precisa observar os demais aspectos que devem ser preservados como, por exemplo, a estabilidade e segurança da edificação, além da imagem ou fama do condomínio, que pode ficar conhecido como “o prédio da marca tal”, que pode ser bom por um lado, ou ruim por outro, por associar-se a determinado nome de produto ou pessoa.
Quanto ao processo em si de instalação, verificamos que muitos são os possíveis locais de locação dos espaços como, por exemplo, fachadas dos prédios, telhados, televisões nos elevadores, dentre outros, de acordo com as características específicas de cada condomínio.
Cabe ressaltar que a locação de espaços comuns em condomínios precisa seguir um recomendável rito para dar segurança jurídica a essas medidas extraordinárias, tais como a realização de assembleia geral de condôminos com quórum apropriado para aprovação da matéria, pois cada espaço pode ter um quórum diferente para aprovação, dependendo também do tipo de publicidade que se pretende instalar ou fazer no local.
Além das publicidades de interesse dos contratantes, percebemos também que é comum os condomínios alugarem seus telhados para instalação de antenas de telefonia celular ou até mesmo para os próprios proprietários do condomínio que, muitas vezes, querem locar espaços comuns para guardar bens ou instalar equipamentos.
Uma vez aprovada a locação ou cessão de espaço comum dentro dos limites da lei e das próprias normas internas do condomínio, é fundamento que se deixe bem claro o local em que serão feitos esses depósitos (crédito em conta bancária do próprio condomínio ou administradora), bem como a destinação desses recursos, ou seja, como e por quem poderão ser manuseados, pois alguns determinam assinatura de duas ou mais pessoas em caso de conta de aplicação, por exemplo, em que o síndico só pode movimentar com a anuência de pelo menos um dos conselheiros.
Orientamos que todas essas deliberações precisam ser bem definidas/aprovadas em assembleia geral de condôminos especialmente convocada para tal fim. Da mesma forma, destacamos que a receita desses recursos precisa ser demonstrada nos documentos contábeis dos condomínios e distribuída mensalmente aos proprietários para que eles acompanhem a entrada e saída de tais recursos, constituindo assim um processo transparente de prestação de contas.
A destinação dos recursos originados dessa locação ou cessão de área precisa ser definida em assembleia porque, além de ser um recurso extra dos condôminos, é necessário que essa verba seja declarada individualmente no Imposto de Renda de cada proprietário. Portanto, antes de locar qualquer espaço, é fundamental a análise de todas as possibilidades favoráveis a essa locação, tanto medidas legais como financeiras e operacionais, pois em algumas locações existe um custo de manutenção dos espaços que muitas vezes pode ser de alto valor.
Portanto, explorar espaços publicitários em um condomínio pode ser feito de diversas formas, dependendo do perfil do condomínio, como por exemplo: outdoors, totens, televisões, elevadores, dentre outros, e de fato pode ser uma estratégia interessante para gerar receita adicional e para evitar um reajuste na cota condominial para cobrir gastos, ou até mesmo para as melhorias no próprio condomínio, mas é crucial realizar essa atividade de maneira ética e cuidadosa, levando em consideração o impacto inicial na receita e garantindo uma prestação de contas transparente para evitar problemas futuros.
Ressaltamos que, caso a propaganda seja externa e altere a fachada do condomínio, a aprovação dos condôminos deve ser unânime, conforme a Lei 10.406 de 2002, conhecida como Código Civil, que proíbe de maneira expressa “alterar a forma externa da fachada”, condicionando qualquer modificação à aprovação unânime dos condôminos.
Abaixo, detalhamos algumas orientações para explicar o processo:
Avaliação de Espaços Disponíveis:
● Identifique áreas com potencial para publicidade, como murais, quadras esportivas, áreas comuns, elevadores, estacionamentos, entre outros;
● Certifique-se de que a publicidade não compromete a estética ou a funcionalidade do condomínio.
Políticas e Regulamentos:
● Revise as normas do condomínio para garantir que não haja restrições específicas sobre publicidade;
● Caso necessário, proponha a criação de diretrizes específicas para a veiculação de anúncios, considerando o consenso dos moradores.
Contratos Transparentes:
● Ao negociar contratos com anunciantes, assegure-se de que todos os termos sejam claros e transparentes;
● Especifique a duração dos contratos, as taxas de aluguel dos espaços, os requisitos técnicos para instalação de materiais publicitários, e eventuais restrições.
Seleção Criteriosa de Anunciantes:
● Escolha anunciantes alinhados aos valores e interesses da comunidade condominial;
● Evite publicidades que possam ser ofensivas ou inapropriadas para os moradores.
Receitas e Benefícios Comunitários:
● Estabeleça uma política clara sobre como a receita gerada será utilizada em prol da comunidade;
● Considere a destinação de parte dos recursos para melhorias nas áreas comuns, eventos comunitários ou projetos de interesse coletivo.
Prestação de Contas Transparente:
● Mantenha uma contabilidade detalhada das receitas e despesas relacionadas à publicidade;
● Compartilhe regularmente relatórios financeiros com os moradores, destacando o impacto positivo da receita adicional no condomínio.
Manutenção e Monitoramento Constantes:
● Realize manutenção regular nos espaços publicitários para garantir que estejam em bom estado;
● Monitore continuamente o feedback dos moradores em relação à publicidade para fazer ajustes conforme necessário.
Respeito à Privacidade e Regras Legais:
● Garanta que a publicidade respeite a privacidade dos moradores e esteja em conformidade com as leis locais de publicidade;
● Esteja ciente das regulamentações relacionadas à publicidade em espaços comunitários.
Portanto, destacamos que a exploração de espaços publicitários nos condomínios pode ser uma excelente fonte de receita extra, mas deve andar sempre de mãos dadas com a ética, a transparência e o respeito pela comunidade, que são fundamentais para o sucesso dessa estratégia. Cremos que, ao implementar essas diretrizes, o síndico terá melhores condições de maximizar os benefícios financeiros, mantendo um ambiente harmonioso para todos os moradores.
*Por Douglas Coelho, Head de operações da Paquetá Condomínios
