A administração de um condomínio edilício tem seus desafios para quem assume essa responsabilidade como síndico, pois este se constitui como o representante legal dos condôminos que compõem aquela coletividade. E para falar das diferenças de gestão entre os condomínios verticais e horizontais, temos que primeiro fazer referência aos pontos comuns que as unem, pelo menos teoricamente.
Estamos nos referindo a algumas fontes de obrigação a que o síndico deve conhecer, cumprir e fiscalizar por serem dedicadas especificamente a normatizar a convivência no local e/ou regular os direitos e deveres dos condôminos, que têm a particularidade de serem proprietários de algo exclusivamente seu, que a unidade autônoma (seu apartamento ou casa) e coproprietário naquilo que é coletivo (partes comuns do condomínio) e que, portanto, pertence também a todos os demais condôminos.
Neste sentido, destacamentos as principais normas legais que envolvem esses direitos e obrigações, como por exemplo o Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno apenas para estabelecer alguns pontos de orientação que devem nortear a conduta do síndico (gestor) ao lidar com os diversos problemas que caracterizam a administração e o dia a dia de um condomínio.
O Artigo 1348 do Código Civil, Lei 10.406/20202, prevê ao menos nove obrigações que competem ao síndico e, portanto, a referida lei é instrumento obrigatório para nortear a conduta dos síndicos. Claro que isso não quer dizer que tal pequeno número acima citado esteja coerente com o tamanho e a sensação da verdadeira responsabilidade e dos desafios que um síndico costuma enfrentar ao administrar um condomínio, pois estamos falando inicialmente apenas de um específico diploma legal que não está sozinho no universo de legislações das mais distintas instâncias e competências que envolvem a gestão de um condomínio.
Já a convenção do condomínio seria uma espécie de ato-norma em que devem estar previstos, dentre outras situações, o modo de contribuição para o custeio das despesas comuns e a respectiva quota proporcional que compete a cada unidade, a forma de administração, a competência das assembleias, sua forma de convocação e quórum exigido para as deliberações, além das sanções a que estão sujeitos os condôminos.
Porém, não para por aí, pois a Convenção do Condomínio (que requer a aprovação de 2/3 das frações ideais), pode coexistir com um outro importante aliado do síndico, que tem uma natureza um pouco mais fluida, que é o Regulamento Interno. Tal documento costuma ser dedicado a matérias menos relacionadas a direitos reais e mais ligadas aos aspectos que pactuam a convivência dos condôminos no local, cujas regras estariam mais sujeitas às modificações de acordo com cada época ou cultura local.
A exemplo da diferença de natureza entre os dois referidos documentos (convenção e regulamento interno), podemos dizer que é muito diferente quando estamos falando do direito de um condômino a 1 (uma) vaga de garagem, prevista inclusive na escritura do imóvel, e quando estamos falando numa outra espécie de direito ou obrigação ao disciplinar que o uso do Salão de Festas nos finais de semana se restringe até às 23h30, cuja norma poderia facilmente ser flexibilizada em alguma determinada época do ano por alguma razão específica, de acordo com o Regulamento Interno, que não foi estipulado pela Lei como algo que requer aprovação por um quórum qualificado, assim como foi o caso da Convenção, para a qual se exige maioria de 2/3 (dois terços) do total das frações ideais do condomínio.
O exemplo supracitado foi apenas uma simples demonstração de que a diferença de como estão fisicamente interligadas as unidades autônomas resulta em prováveis diferentes questões a serem apresentadas como um “problema” a ser tratado pelo síndico, e nesse caso estamos falando de algo inicialmente estrutural.
Evoluindo para as considerações pertinentes às diferenças que caracterizam a administração de um condomínio vertical (constituído de apartamentos) e a de um condomínio horizontal, geralmente de casas e/ou terrenos, podemos dizer que as rotinas, processos e procedimentos de administração de condomínios, apesar de serem norteadas pela mesma norma jurídica, não se aplicam igualmente para todos na prática porque é necessário adaptá-las à realidade de cada empreendimento.
Portanto, costuma-se encontrar algumas diferenças com as quais o gestor precisa saber lidar, pois é presumível que os problemas estruturais de um prédio com 18 andares e 180 apartamentos não sejam tão semelhantes aos de um condomínio horizontal com 100 casas em seus respectivos lotes, cujas instalações hidráulicas, por exemplo, não tenham tanta interferência uma na outra, inclusive com hidrômetros individuais instalados diretamente pela concessionária de água e esgoto da cidade.
De um modo geral, os condomínios precisam cumprir uma série de exigências legais, que vão muito além de apenas Convenção e Regulamento Interno, e é aí que as principais diferenças na gestão de empreendimentos verticais e horizontais se apresentam. Por exemplo, condomínios verticais, em sua maioria, possuem elevadores e, por isso, devem obrigatoriamente emitir o RIA (Relatório de Inspeção Anual). Já os empreendimentos horizontais são compostos de unidades unifamiliares em sua maioria e, por esse motivo, não possuem elevadores para transporte coletivo, mudando assim radicalmente a legislação aplicável. Outra diferença que podemos citar é o fato de que condomínios horizontais não precisam se preocupar com laudos de autovistoria, por exemplo, pois é uma exigência que envolve análise de segurança e estabilidade da edificação, destinada a edificações de três ou mais pavimentos.
Percebemos nesses exemplos acima que, apesar de se tratar de condomínios, a forma de construção altera não só os deveres como as legislações aplicáveis a cada caso.
Os síndicos de condomínios horizontais precisam ficar atentos à realização do seguro obrigatório, que tem o propósito de salvaguardar o patrimônio comum, tendo em vista que, geralmente, a área comum é muito menor do que as áreas privativas. Claro que essa realidade não é taxativa, mas é esperado haver uma maior integração da infraestrutura comum às unidades, tais como canalização hidráulica, instalações elétricas, consumo de água coletivo, nos condomínios verticais.
Portanto, estas são apenas algumas das diferenças que escolhemos para exemplificar como são distintas as realidades de gestão de um condomínio vertical e de um condomínio horizontal.
*Por Anna Carolina Chazan e Marllon Furtado, Gerência Geral de Condomínios da Estasa Administradora
