Receber as chaves costuma ser tratado como o ponto final da compra de um imóvel. Para quem trabalha na implantação de condomínios, porém, esse momento representa apenas o início de uma etapa igualmente decisiva. É quando uma obra deixa de ser um canteiro e passa a funcionar como uma comunidade, com moradores, regras de convivência, contratos, custos operacionais e responsabilidades compartilhadas.
Em um país que soma mais de 13 milhões de unidades em condomínios e cerca de 39 milhões de moradores, segundo o Censo Condominial, a transição entre a entrega do empreendimento e o início da gestão passou a ser um dos principais fatores para determinar o sucesso ou os problemas que acompanharão aquele condomínio pelos próximos anos.
O gerente de qualidade e assistência técnica da Emccamp, Romagno Soares, diz que um dos maiores desafios dessa etapa é garantir que as informações construídas ao longo da obra sejam transmitidas de forma clara para síndicos, administradoras e moradores. “A entrega não é o encerramento do processo. É quando começa a operação real do condomínio. Se essa transição não for bem conduzida, muitos problemas que poderiam ser evitados acabam aparecendo nos primeiros meses”, afirma.
Muitos compradores estão adquirindo o primeiro imóvel e nunca viveram em condomínio. Segundo o gerente, isso torna ainda mais importante o trabalho de orientação sobre funcionamento dos sistemas, responsabilidades e manutenção das áreas comuns.
A implantação que ninguém vê – Grande parte dos moradores conhece apenas o resultado final de um empreendimento pronto. O que pouca gente percebe é que existe um trabalho complexo de preparação antes mesmo da primeira assembleia.
João Victor, da BZK Administradora de Condomínios, explica que os melhores resultados acontecem quando a administradora participa do processo ainda antes da entrega oficial do empreendimento. Dessa forma, é possível estruturar orçamento, contratos essenciais, cronogramas de manutenção e procedimentos operacionais desde o início. “Quando o condomínio nasce organizado, o morador sente isso rapidamente. Os processos funcionam melhor, os custos são mais previsíveis e os conflitos tendem a ser menores”, observa.
A implantação bem conduzida também tem impacto direto na reputação das construtoras. Problemas podem surgir em qualquer empreendimento, mas a forma como eles são tratados costuma influenciar a percepção dos moradores sobre a qualidade da entrega. “O cliente valoriza a experiência. Quando surgem dúvidas ou problemas e a empresa consegue responder de forma rápida e transparente, isso fortalece a confiança na marca”, pontua Romagno.
Tecnologia começa no projeto, não na gestão – Ao contrário do que se pensa, os custos de um condomínio não são definidos apenas depois da entrega. Eles começam a ser determinados ainda na fase de concepção do empreendimento. Soluções como medição individualizada de água e gás, infraestrutura para portaria remota, sistemas de automação e estratégias de eficiência energética precisam ser previstas durante o desenvolvimento dos projetos.
Segundo Romagno, o planejamento antecipado permite criar condomínios mais eficientes e sustentáveis. “Não basta pensar na tecnologia depois que o empreendimento está pronto. Muitas das soluções que reduzem custos para o morador precisam nascer junto com o projeto”, explica.
João Victor acrescenta que a presença de administradoras na fase de desenvolvimento tem se tornado muito relevante, justamente para avaliar os impactos operacionais das decisões de projeto. O objetivo é equilibrar conforto, qualidade e viabilidade financeira para os futuros moradores.
Garantias exigem manutenção – Um dos temas que mais geram dúvidas nos primeiros anos de um condomínio envolve as garantias oferecidas pela construtora. Existe a percepção de que todo o empreendimento possui uma garantia única e irrestrita. Na prática, os prazos variam de acordo com cada sistema construtivo e dependem do cumprimento das rotinas de manutenção previstas nos manuais.
A advogada especialista em Direito Condominial, Graziela Ladeia, explica que muitos conflitos surgem da dificuldade em distinguir falhas construtivas de problemas causados pela ausência de manutenção preventiva. “Os manuais entregues pela construtora não são documentos meramente formais. Eles orientam cuidados que ajudam a preservar equipamentos, sistemas e até mesmo as garantias do empreendimento”, destaca.
Condomínios exigem gestão profissional – Para Graziela, a profissionalização da gestão condominial é uma tendência irreversível. De acordo com ela, os condomínios deixaram de ser estruturas simples e passaram a operar com níveis de complexidade semelhantes aos de pequenas empresas. “O condomínio possui funcionários, contratos, orçamento, obrigações fiscais e responsabilidades legais. Administrar tudo isso exige preparo técnico e planejamento”, afirma.
O crescimento da figura do síndico profissional e a adoção de ferramentas tecnológicas acompanham essa transformação. Em empreendimentos cada vez mais complexos, a implantação deixou de ser apenas uma etapa burocrática para se tornar a base da gestão futura. Como resume Romagno, “o sucesso de um condomínio não começa na primeira assembleia. Ele começa muito antes, na forma como essa transição é planejada e executada”.
O tema foi debatido no podcast Morar em Pauta, da Emccamp Residencial, que reuniu Romagno Soares, gerente de qualidade e assistência técnica da Emccamp, João Victor, da BZK Administradora de Condomínios, e Graziela Ladeia, advogada especialista em Direito Condominial e mentora de síndicos. O episódio já está disponível nas plataformas YouTube e Spotify.
