É importante destacar que, independentemente de obrigação legal, fica óbvia para qualquer proprietário de imóvel a importância da preservação do bem, sob pena de deteriorá-lo a ponto de perdê-lo pelas condições estruturais – por exemplo, ele deixar de existir funcionalmente – ou pelas condições de valor patrimonial, perdendo o valor de mercado, sua representação em moeda corrente, o valor do bem.
No caso de um condomínio edilício, tal situação fica ainda mais em destaque pelo fato de que a Lei 10.406/2002 – Código Civil, em seu Artigo 1348, prevê que uma das atribuições do síndico é diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Portanto, nesse caso, trata-se de uma obrigação legal, gerando assim responsabilidade a quem foi eleito como representante dos condôminos.
Logo, não temos dúvida de que falar de manutenção do patrimônio coletivo – que envolve o patrimônio particular dos condôminos – que chamamos aqui de manutenção predial, é uma necessidade fundamental para quem se dispôs a ser síndico.
Sabendo então que o síndico, na qualidade de gestor, precisa zelar pelo patrimônio comum, gerindo as manutenções preventivas e corretivas, é pertinente o questionamento de como o síndico faria cumprir essa atribuição legal.
Para ajudar a responder tal questão, começamos com o esclarecimento de que as manutenções preventivas são aquelas que tratam dos cuidados necessários dos espaços e equipamentos antes que qualquer problema aconteça, daí o nome “preventivo”, de caráter antecipatório. Já as manutenções corretivas, obviamente como o nome sugere, são aquelas destinadas a corrigir danos já identificados.
Nos atendo inicialmente a esses dois tipos de manutenção, é óbvio que a manutenção preventiva é mais adequada para ser adotada nos condomínios, visto que tendem a causar menor impacto de intervenção no dia a dia do prédio, além do custo menor por evitar quebra de equipamentos e necessidade de aquisição de novos bens em substituição aos danificados. Este cuidado prévio inclusive se reflete na lógica legislativa como, por exemplo, ao ser determinado que os condomínios precisam fazer uma autovistoria predial a cada cinco anos e providenciar as manutenções necessárias apontadas pelo profissional credenciado, pois isso significa dizer “não espere acontecer o pior, faça a intervenção prévia necessária”.
Além disso, os condomínios possuem muitas outras obrigações legais, relativas à manutenção como limpeza e higienização dos reservatórios de água (caixas e cisternas), incluindo análise bacteriológica da água, revisão do SPDA – Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (para-raios), teste de mangueiras e recarga dos extintores de incêndio, dentre outras necessidades como manutenção do sistema de comunicação e monitoramento (interfone, CFTV), luminárias de emergência, pressurização das bombas de incêndio, sprinklers (chuveiros automáticos), portas blindex, portões de pedestre e garagem, bombas de sucção e recalque, controle de pragas (baratas, ratos, cupins), desobstrução das caixas de gordura, etc.
Para que tudo seja realizado, é fundamental que o síndico faça um mapeamento das áreas comuns e de todos os equipamentos que o condomínio possui para que possa se organizar e planejar as execuções das manutenções preventivas e corretivas, além de cumprir com todo o calendário de obrigações legais periódicas, lembrando que o seguro patrimonial, que também é obrigatório, pode exigir a comprovação de determinadas manutenções para fins de conceder eventual indenização por prejuízos sofridos pelo condomínio contratante do referido seguro.
*Por Marllon Furtado e Anna Carolina Chazan, executivos da Estasa Administradora
