As assembleias condominiais, popularmente chamadas de reuniões de condomínio, costumam ser palco de situações diversas, passando pelas mais polêmicas às mais divertidas. Com o objetivo de decidir, em conjunto, sobre os assuntos pertinentes ao condomínio como um todo, estão previstas no Código Civil, e as regras para sua convocação devem obedecer à legislação vigente, sob pena de anulação dos atos ali realizados.
Assim, vemos que a Lei do Condomínio determina dois tipos de reunião: assembleia geral ordinária e assembleia geral extraordinária, além de estabelecer critérios relativos ao quórum e à convocação.
A assembleia geral ordinária, realizada anualmente, tem como objetivo aprovar orçamento de despesas, taxa condominial, prestação de contas e, normalmente, eleger o síndico. É também nas assembleias ordinárias que acontecem as alterações do regimento interno. Já a assembleia geral extraordinária geralmente é convocada para deliberar sobre alguma questão específica que demande solução imediata.
Enquanto a primeira deve ser convocada pelo síndico, que não o fazendo, poderá ser substituído por um quarto dos condôminos, a segunda pode ser convocada por um ou por outro, sem o caráter da suplência.
Existe ainda um outro tipo de assembleia, que nada mais é que a primeira assembleia convocada para deliberar sobre os principais aspectos do empreendimento, como aprovação orçamentária inicial, eleição do primeiro síndico, subsíndico e conselheiros, autorização para inscrever o CNPJ na Receita Federal, entre outras definições iniciais e fundamentais para o funcionamento do empreendimento. É chamada de assembleia geral de instalação.
Participação do condômino inadimplente
Importante destacar que a participação nas assembleias de condomínio é um direito garantido em lei aos condôminos, desde que estejam com todas as suas obrigações em dia. Ou seja: devedores não podem votar.
De uma forma geral, entende-se que o condômino inadimplente pode estar presente na assembleia, sendo vetado apenas de participar ativamente (seja votando ou influenciando nos assuntos ali deliberados).
Inclusive, tal entendimento coletivo foi reforçado pelo Superior Tribunal de Justiça, que decidiu pela impossibilidade de restrição dos condôminos inadimplentes, uma vez que têm direito de acesso às áreas comuns do condomínio, independente de cotas em aberto.
Além disso, em que pese ser vedada a votação, mesmo o condômino inadimplente tem direito a tomar conhecimento dos assuntos relevantes para o condomínio, motivo pelo qual a sua presença pode e deve ser permitida, desde que se mantenha como ouvinte, tão somente.
Participação do Inquilino nas Assembleias
Outra questão que levanta dúvidas diz respeito à participação dos inquilinos nas assembleias. Enquanto a Lei do Condomínio (L.4591/64) permite a participação do locatário/inquilino, caso o proprietário não compareça, e nas decisões que não versem sobre despesas extraordinárias (independente de autorização ou representação legal), o Código Civil apenas trata da participação do condômino em dia com suas obrigações. Importante esclarecer que o Código Civil trata como condômino tão somente o proprietário do imóvel.
Como a Lei do Condomínio prevê a participação do inquilino em determinada hipótese, e o Código Civil é silente sobre essa possibilidade, tratando apenas sobre a participação do próprio condômino/proprietário, tem-se que o inquilino pode, sim, participar e votar quanto às despesas ordinárias, na ausência do proprietário.
E vale lembrar que qualquer pessoa pode participar/votar nas assembleias, representando o condômino, desde que constituído através de procuração, e obviamente, o inquilino também poderá fazê-lo. Inclusive em assuntos que versem sobre despesas extraordinárias.
Convenção de condomínio deve reforçar disposições legais sobre assembleias
Para evitar atritos, é importante que a convenção e o regimento interno sejam absolutamente claros quanto às regras, critérios e outros aspectos sobre as assembleias, e que tais disposições estejam sempre em consonância com o que diz a lei. Embora, na ausência de tais disposições em Convenção, a Lei seja mais do que suficiente para conduzir tal questão, o excesso de zelo e reforço de tais informações garantem que não haja desavisados, inclusive porque, ao adquirir um imóvel, os proprietários se sujeitam às convenções de condomínio.
