Uma das maneiras mais conhecidas de gerar renda é a locação de imóveis para aluguel, mas quando um imóvel é disponibilizado, o locador e o inquilino devem saber quais as regras básicas que deverão ser seguidas e cumpridas por cada parte responsável. A Lei do Inquilinato, que entrou em atividade em 1991, estabelece os deveres e direitos constituídos por cada parte e serve como base para as criações de cláusulas dentro de contratos dos imóveis.
Para que não haja confusão entre as partes, um contrato pré-estabelecido entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (quem contrata o espaço mediante a parcelas mensais) é definido com os direitos e deveres assegurados pela Lei do Inquilinato, onde cada responsabilidade é determinada de forma correta ao seu devido agente.
Sendo participantes que compõem o coletivo de condomínios por todo o Brasil, é importante que o inquilino conheça os principais aspectos das obrigações e direitos previstos por essa lei. Assim, é possível evitar potenciais prejuízos, e que o locatário seja também responsabilizado por itens regulados, garantindo a equidade entre as partes para que a relação comercial seja feita sem prejuízo para ambos.
Quais são os direitos de um inquilino?
Recebimento do imóvel – Um dos principais e mais importantes pontos do direito do inquilino é o estado de o imóvel estar em perfeitas condições para que o inquilino possa ter uma vivência tranquila desde o momento da entrega das chaves.
Antes de fechar o contrato de locação, o inquilino deve estar consciente das condições do imóvel e observar todos os detalhes. Por isso, a prática conhecida como “vistoria de entrada”, é um passo muito importante. Nela o inquilino deve observar todos os pontos do imóvel em seus mínimos detalhes, fazendo verificação dos mais variados itens pertencentes ao local. Anotações são permitidas para que o proprietário saiba caso defeitos tenham sido encontrados e possa adicioná-los em no futuro laudo que será gerado após a vistoria. Esse laudo serve com um documento com o detalhamento do imóvel, possuindo fotos e descrição completa da propriedade, certificando o estado garantido de como o local estava na entrega, para que caso posteriormente, quando o imóvel for devolvido, o inquilino tem o dever de realizar a devolução na mesma condição que foi entregue, que é inspecionado em uma “vistoria de saída”.
Preferência caso haja venda do imóvel – O locador tem como direito vender o imóvel a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, mas se você for o inquilino em questão, a legislação concede a preferência em relação a compra do imóvel. De acordo com Fabrício Posocco, advogado, o inquilino é inserido dentro das mesmas circunstâncias vigentes do mercado, em igualdade de condições como qualquer comprador em potencial.
O advogado explica que “O locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade. Essa notificação pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial, com uma carta assinada pelo inquilino. A contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar a sua intenção de comprar ou não o imóvel. Caso aceite a proposta, será necessário assinar um termo de compromisso de compra, efetuar a quitação do sinal, entre outras disposições. Se o locatário não se manifestar dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra, que já pode ser transferida a um sublocador, caso tenha algum. Não havendo, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador que tiver interesse.” finaliza Fabrício.
Despesas extras do condomínio – As taxas condominiais que são responsáveis do inquilino são aquelas conhecidas como ordinárias, que são necessidades básicas para o bom convívio do cotidiano, como: manutenção de eletrônicos, elevadores, portões, consumo de água, esgoto, eletricidade em áreas comuns, entre outros. As despesas extraordinárias do condomínio, aquelas que vão além da administração de necessidades básicas, como: reformas no condomínio, instalação de equipamentos, despesas com decoração e paisagismo, constituição de fundos reservas, entre outros, continuam sendo responsabilidade do proprietário.
Retorno em investimentos em reformas e benfeitorias – Como todos sabem, imprevistos podem ocorrer e problemas aparecer do dia para noite, em situações que necessitem uma obra emergencial para que o imóvel se mantenha em plenas condições de uso, o inquilino deve ser ressarcido pelo valor gasto nessas obras.
Fabrício Posocco, advogado e professor universitário, destaca que as obras podem ser divididas em três segmentos diferentes, sendo elas:
- Voluptuárias: tornam o imóvel mais agradável ou possuem alto valor, como uma piscina, por exemplo;
- Úteis: facilitam o uso do bem, como a construção de garagem;
- Necessárias: têm como finalidade a conservação do bem, evitando sua deterioração. Um exemplo é a impermeabilização para evitar infiltrações.
O advogado ainda reforça que, conforme a lei de locação, “Serão indenizadas pelo locador, ainda que não tenham sido autorizadas, as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino. Isso se o contrato de locação não dispor de forma diversa. As benfeitorias úteis também serão indenizadas, mas dependem de autorização. As benfeitorias voluptuárias não são indenizadas pelo proprietário, mas o inquilino pode retirá-las ao fim da locação, caso a retirada não provoque danos à estrutura.”
É válido destacar que, uma das obrigações do inquilinato, é deixar o locador ciente de necessidades de obras caso surja qualquer dano no imóvel, para providenciamento de reparos. Caso esses danos tenham sido provocados pelo próprio inquilino, familiares ou visitantes, é sua responsabilidade cuidar da reparação. Nenhuma modificação, seja ela interna ou externa, deve ser realizada sem consentimento prévio ou por escrito do locador.
Vistorias agendadas – Enquanto o contrato for válido, vistorias podem continuar sendo realizadas pelo seu locador, mas elas não devem ser realizadas sem antes um aviso prévio para garantir a privacidade do inquilino. Fabrício Posocco, do escritório Posocco & Advogados Associados, reforça que essas visitas não podem perturbar o locatário ou comprometer a utilização do imóvel.
Deveres do inquilino
Agora que alguns dos direitos do inquilino foram mostrados anteriormente, é importante conhecer também parte dos deveres que estão estimados por lei.
Pagamento em dia – Um dos principais deveres do inquilino é o pagamento em dia do aluguel do imóvel que está sendo utilizado, já que é a forma efetiva da relação entre as partes. Além disso, o inquilino deve prezar para estar sempre com suas responsabilidades quitadas, como as taxas condominiais e outras despesas de consumo como: água, luz, gás e esgoto. O ocupante do imóvel, ao fim do seu contrato, não deve deixar essas despesas em aberto.
Em questões de inadimplência ou pendências em cotas ordinárias responsável pelo locatário, Luciano Gandra Martins, advogado e síndico profissional, comenta que acha de extrema importância a notificação ao condômino proprietário, além do inquilino cadastrado, assim como em questões de regras procedimentais internas.
Cumprimento de regras condominiais – Desde o início da vigência, seguir as normas e regulamentos internos impostos pela administração condominial deve ser uma das responsabilidades a ser seguida e cumpridas integralmente. Caso haja descumprimento pela parte do ocupante, eventuais multas e punições podem recair para o inquilino.
Cuidar do imóvel e devolução – É importante zelar pela propriedade como se fosse sua, cuidados básicos devem estar em dia para evitar possíveis danos que dificultem a reparação futuramente. Com auxílio de vistorias agendadas pelo locador, para que ele esteja sempre ciente do estado do imóvel e possa auxiliar em necessidades cabíveis, o inquilino evita dores de cabeça quando for realizar a devolução do espaço, que deve estar no mesmo estado em que foi recebido, exceto pelas deteriorações recorrentes de seu uso normal.
Utilizar o imóvel como foi convencionado – Com base na lei do inquilinato, o imóvel alugado não pode ser usado para uma finalidade diferente do que definida em seu contrato. Ou seja, uma sala alugada para fins comerciais não pode ser transformada em moradia e vice e versa.
Dilemas com a gestão
Outro questionamento que talvez muitos locatários possam ter diante dos seus direitos e deveres dentro de condomínios, são sua obrigatoriedade e posicionamento dentro das Assembleias e se sua voz ali é válida. Como moradores que contribuem diretamente com o ambiente condominial, Fabrício Posocco acredita que a forma mais fácil para que o inquilino participe é o proprietário conceder a ele uma procuração, caso não haja intenção de ir às reuniões, o advogado complementa com “Isso porque o dispositivo a ser aplicado atualmente a respeito desse assunto é o artigo 1335 do Código Civil. O artigo da lei diz claramente que o direito de participar das assembleias é dos condôminos, não do inquilino, que é o ocupante do imóvel. Por isso, o mesmo deve, para participar das assembleias, portar uma procuração. Uma outra possibilidade é cláusula-mandato no contrato de locação entre condômino e inquilino. Nesse caso, o inquilino deve, sempre, apresentar o documento à assembleia.” finaliza Felipe.
Luciano Gandra Martins, advogado e síndico, diz que o locador, mesmo não residindo no condomínio, continua a receber todos os informes de acontecimentos, de acordo com o síndico, o proprietário deverá continuar acompanhando toda a conduta do seu locatário, assumindo também, as responsabilidades pelos atos praticados dentro do condomínio. Ao ser questionado sobre os maiores e mais frequentes problemas enfrentados, Luciano diz que “a maior dificuldade é o conceito de “custo baixo” de cota condominial, para incentivar a procura de locatários, o que prejudica na gestão das necessidades operacionais. O problema de maior frequência são as locações de curtíssima temporada, onde muitos Condomínios não estão preparados para esta sistemática.” completa o síndico.
