No recente julgamento de um recurso especial, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, consolidou um entendimento crucial para o mercado imobiliário e o direito das garantias: a caução locatícia, quando devidamente averbada na matrícula de um imóvel, deve ser considerada uma garantia real, com efeitos equiparáveis à hipoteca. Essa decisão marca um importante precedente no tratamento de garantias em contratos de locação, especialmente no contexto de concurso de credores.
O caso envolveu uma disputa sobre a preferência de credores em um concurso singular, no qual dois ou mais credores buscavam a satisfação de seus créditos sobre o mesmo bem imóvel. A questão central era se a caução locatícia, uma garantia prevista em contratos de locação e averbada na matrícula do imóvel, poderia ser considerada como um direito real, conferindo preferência ao credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel.
A discussão surgiu porque o Código Civil não inclui expressamente a caução locatícia no rol de direitos reais, o que levou instâncias inferiores a negarem sua eficácia como garantia real. Contudo, a Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos autorizam a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades exigidas para a constituição de garantias reais tradicionais como hipoteca, penhor e anticrese.
Ao analisar o recurso, a Ministra Nancy Andrighi esclareceu que a caução locatícia averbada na matrícula do imóvel deve, sim, ser tratada como uma garantia real. O objetivo da Lei do Inquilinato, ao permitir essa averbação, foi justamente simplificar o processo de constituição de garantias reais, sem os rigorosos formalismos exigidos por outros direitos reais de garantia.
O STJ entendeu que, embora a caução locatícia não esteja expressamente listada como um direito real no Código Civil, sua averbação na matrícula do imóvel lhe confere um efeito semelhante ao da hipoteca. Dessa forma, em um concurso de credores, o credor que detém uma caução locatícia averbada tem direito de preferência no recebimento dos créditos oriundos da expropriação do bem.
Essa decisão do STJ é de extrema relevância para o mercado imobiliário e para o direito civil brasileiro, pois reforça a segurança jurídica dos contratos de locação, garantindo aos locadores uma proteção maior no caso de inadimplência do locatário. Ao reconhecer a caução locatícia como uma garantia real com efeitos de hipoteca, o tribunal aumenta a confiança dos credores na efetividade dessa modalidade de garantia, incentivando o uso dessa prática em contratos de locação.
Além disso, a decisão sobre o processo REsp 2.123.225/SP pode ter um impacto significativo em futuros litígios envolvendo execuções de título extrajudicial e concorrências entre credores, onde a disputa pela preferência no recebimento de créditos é comum. Com esse entendimento, o STJ sinaliza que a averbação da caução locatícia não é um mero detalhe formal, mas um ato que confere robustez à posição do credor.
*Por Marcos Marin, advogado especialista em direito imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados
