A regularização fundiária passou a ocupar uma posição mais estratégica no debate urbano brasileiro. O que por muitos anos esteve associado principalmente ao acesso à moradia agora também mobiliza discussões sobre desenvolvimento econômico, valorização patrimonial, expansão imobiliária e capacidade de gestão dos municípios.
Com milhões de imóveis ainda em situação irregular no país, o tema ganha força em 2026 diante do avanço de programas públicos voltados à titulação e organização territorial, especialmente em cidades médias que vivem ciclos mais intensos de crescimento periférico e novos loteamentos.
Para Valesca Vaccari, advogada especialista em Direito Imobiliário, Urbanístico e Empresarial, fundadora do escritório Cassiano Vaccari Advogados e atual Procuradora Jurídica da Câmara Municipal de Igaratá, a regularização fundiária deixou de ser apenas uma pauta habitacional e passou a integrar decisões econômicas e urbanísticas mais amplas. “A informalidade imobiliária compromete não apenas o direito à moradia, mas a própria dinâmica econômica da cidade. Quando um imóvel permanece irregular, ele perde capacidade de circulação econômica, dificulta investimentos, compromete acesso ao crédito e fragiliza a segurança jurídica de todos os envolvidos”, afirma.
O movimento ganhou novo impulso com ações recentes do governo federal. O Ministério da Gestão e da Inovação anunciou em fevereiro a ampliação da lista de áreas urbanas da União destinadas à regularização fundiária em 21 estados, enquanto o Ministério das Cidades mantém frentes específicas voltadas à urbanização e regularização dentro dos programas habitacionais e de desenvolvimento urbano. A discussão ocorre em paralelo ao crescimento da pressão sobre municípios que enfrentam expansão territorial acelerada sem estrutura adequada de ordenamento.
Segundo dados do IBGE, 87% da população brasileira vive em áreas urbanas, o que amplia a necessidade de planejamento territorial consistente, infraestrutura e segurança documental. Nas cidades médias, esse crescimento tem ocorrido de forma particularmente sensível, com aumento de loteamentos urbanos, expansão periférica e ocupações que frequentemente avançam antes da consolidação jurídica e urbanística adequada.
Para Valesca, esse processo produz reflexos que ultrapassam a habitação popular. “A regularização impacta diretamente moradores, empresários, investidores e a própria administração pública. Um imóvel regularizado passa a integrar formalmente a economia, pode ser financiado, transferido, inventariado, utilizado como garantia e valorizado de forma concreta. Isso transforma a dinâmica patrimonial local.”
A especialista avalia que a pauta também precisa ser compreendida sob a ótica empresarial. Incorporadores, loteadores e empreendedores que atuam em expansão urbana enfrentam exigências cada vez maiores de conformidade jurídica, compatibilização urbanística e previsibilidade regulatória.
“Empresários do setor imobiliário precisam compreender que segurança jurídica não é uma etapa burocrática posterior. Ela precisa estar na estruturação do negócio desde o início. A ausência desse cuidado gera passivos, judicialização, paralisações e perda de valor econômico”, afirma.
Informalidade imobiliária pressiona arrecadação e desenvolvimento local – O impacto também chega às finanças públicas e ao ambiente econômico local. Imóveis irregulares dificultam atualização cadastral, restringem arrecadação de tributos como IPTU e ITBI, comprometem planejamento fiscal das prefeituras e limitam a capacidade de acesso a recursos e financiamentos públicos destinados à infraestrutura e desenvolvimento urbano. A informalidade fundiária também fragiliza a segurança jurídica necessária para atração de investidores e expansão ordenada do setor imobiliário.
Na avaliação de Valesca, municípios que tratam regularização fundiária apenas sob a perspectiva assistencial perdem uma oportunidade relevante de desenvolvimento. “A regularização fundiária hoje também é ferramenta de inteligência urbana, planejamento econômico e fortalecimento institucional. O município que organiza seu território cria segurança para atrair investimentos e melhorar sua capacidade de crescimento sustentável.”
A tendência para 2026, segundo a especialista, é de ampliação do debate jurídico e urbanístico sobre o tema, impulsionada tanto pela expansão imobiliária quanto pela necessidade crescente de cidades mais organizadas, juridicamente seguras e economicamente sustentáveis.
