Foi aprovado esta semana, na Câmara dos Deputados, o texto-base do Projeto de Lei 4188/21, que cria o Marco Legal das Garantias de empréstimos que flexibiliza as formas de solicitação de crédito utilizando o imóvel como garantia e dá aval para bancos e instituições financeiras penhorarem o único patrimônio de uma família para quitar dívidas – alterando assim a Lei 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade de imóvel.
Segundo o Ministério da Economia, as mudanças propostas pelo Novo Marco de Garantias facilitarão o uso das garantias de crédito, reduzirá os custos e juros de financiamentos, além de aumentar a concorrência entre as instituições financeiras.
“Essa nova legislação permitirá que o imóvel utilizado como garantia para obtenção de crédito possa ser utilizado como uma nova garantia dentro do mesmo banco ou instituição financeira. Ou seja, após as aprovações de crédito e jurídica, e o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, uma nova alienação poderá ser registrada, assim como funcionam as hipotecas. Vale ressaltar que essas novas operações só serão possíveis após a redução do saldo devedor e observado o limite legal de valor do imóvel [Resolução CNM nº 4.676 do Banco Central]”, explica Arthur Camilo, advogado da Pontte, fintech especializada em crédito imobiliário.
O texto seguiu hoje para análise do Senado e pretende, além de instituir um Novo Marco das Garantias, criar um serviço de gestão especializada de garantias por meio das Instituições Gestoras de Garantia (IGGs), a serem regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
Qual papel das Instituições Gestoras de Garantia?
Criadas pela PL 4188/21 elas atuarão como intermediárias entre os tomadores de empréstimo e as instituições financeiras. Será função delas avaliar o valor das garantias – no caso o imóvel – dadas e, com base nesse valor, as instituições financeiras poderão definir um montante adequado de crédito a ser tomado pelo interessado.
Além disso, as IGGs farão a gestão das garantias e de seu risco; o registro nos cartórios, no caso dos bens imóveis; a avaliação das garantias reais e pessoais; a venda dos bens, se a dívida for executada; e outros serviços. Todo esse processo será regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e para atuar como uma IGG, a empresa precisará ser autorizada pelo Banco Central.
O que muda no Empréstimo com Garantia?
Atualmente, um imóvel dado em garantia que valha R$ 1 milhão pode estar garantindo um crédito, por exemplo, de R$ 100 mil, bloqueando o uso dos outros R$900 mil, que não poderão ser utilizados em outra operação de crédito com outra instituição financeira.
Com a implementação da IGG será possível utilizar o mesmo bem para quantos créditos couberem na garantia sem precisar ser providos pela instituição financeira credora inicial.
Ponto controverso
A PL 4188/21 também possibilita que o único imóvel da família seja penhorado se for dado como garantia de empréstimo. Atualmente, a Lei 8.009 protege esse bem, o tornando impenhorável, podendo ser leiloado apenas em caso de inadimplência do financiamento imobiliário. Outros casos de penhora dependem de decisão judicial e do valor do imóvel.
“O Projeto de Lei é promissor no que concerne a agilidade de concessão de novo crédito imobiliário utilizando-se a mesma garantia. Hoje, caso o proprietário do imóvel decida por obter um segundo crédito utilizando o mesmo imóvel como garantia, deve primeiro efetuar o pagamento, aguardar a liberação da alienação fiduciária na matrícula do imóvel e, só então, realizar o registro do novo empréstimo. Sem dúvida, o PL, se aprovado, diminuirá em, no mínimo, 30 dias a obtenção de crédito nesse tipo de operação que costuma ser morosa por sua complexidade”, explica Arthur Camilo, advogado da Pontte.
Medo de uma bolha imobiliária à brasileira
Atualmente a recuperação penhora de imóveis de inadimplentes de empréstimos com garantia no Brasil é de 14,6%, enquanto o Reino Unido é de 85,3% e nos Estados Unidos de 81,8%. A mudança nas regras possibilitará o aumento de índice, facilitando a tomada do bem do devedor. Mas, traz o questionamento que, diante da crise econômica pela qual o país passa, podemos replicar aqui cenas vividas pelos estadunidenses em 2008, com famílias perdendo suas casas e ficando sem teto ou morando carros. Mas, segundo o professor e economista Charlles Franklin Duarte, não precisamos entrar em pânico: “Não há chances que aconteça uma crise dos Estados Unidos aqui. Primeiro pelo tamanho da economia norte-americana que é bem maior que a nossa e em segundo lugar pelo fato dos bancos internacionais serem muito mais agressivos que os brasileiros. Por isso, não corremos esse risco”, explica.
Duarte complementa explicando os pivôs da crise da bolha imobiliária. “Naquela época, os bancos estadunidenses liberaram crédito imobiliário sem comprovação de renda, por hipoteca. Dessa forma, eles expandiram muito os créditos, mas, com o passar do tempo essas pessoas não tinham condições financeiras de honrar o pagamento das parcelas, e com isso, as instituições financeiras não tinham seu dinheiro de volta. Além disso, muita gente financiou imóveis apostando na valorização dos mesmos, o que não ocorreu. Por isso, o cenário de lá é bem diferente do daqui”, conclui Duarte.
Cuidados na hora de solicitar um empréstimo com garantia
O economista Charlles Franklin Duarte destaca que na hora de solicitar um empréstimo é preciso ter consciência que é uma dívida de médio a longo prazo e por isso, deve-se avaliar se o valor das parcelas vai caber no seu orçamento durante todo período, sem comprometer sua renda, permitindo que sejam quitar todas as suas contas e ainda sobre um montante de reserva, para situações emergenciais. “Se o valor do empréstimo está dentro do limite orçamentário do solicitante, durante todo a sua vigência, não há chances de virar uma bola de neve. Por isso, para assumir esse compromisso é preciso ter consciência de que o valor realmente cabe dentro das suas finanças”, reforça.
