A construtech Makasi levantou R$ 5 milhões em um investimento seed liderado por Terracotta Ventures e Honey Island by 4UM. Lançada em dezembro de 2022 por Caio Bonatto, Fabiane Pellegrino e Lucas Maceno, a startup quer usar o aporte para escalar uma solução que pretende ajudar milhares de pessoas a financiar a construção individual da casa própria.
Com esse propósito, a empresa visa se tornar o facilitador do financiamento à construção individual. A Makasi já ajudou cerca de 200 famílias a conseguirem financiamento para construção, contando com todo o leque de serviços Makasi, como projetos e acompanhamento da construção. Destas famílias, 50 já estão morando nas casas viabilizadas. Atualmente o portfólio Makasi soma cerca de R$ 50 milhões de valor das casas e terrenos, gerando aproximadamente R$ 40 milhões em financiamento a construção de instituições financeiras parceiras.
Makasi surgiu de um projeto incubado por três anos na Tecverde, empresa que Caio e Lucas co-fundaram e se tornou referência global em construção industrializada. Hoje mais de 25 mil pessoas moram ou usam imóveis entregues pela Tecverde, que foi comprada em 2020 por uma joint venture formada por Etex e Arauco.
Conforme Caio Bonatto, a Tecverde foi fundada com o propósito de tornar o setor da construção civil mais industrializado e sustentável, possibilitando que mais pessoas conquistem o sonho da casa própria; a Makasi tem um desejo diferente: compartilha do propósito de dar acesso ao sonho da casa própria a milhões de pessoas, mas desta vez por um viés financeiro, do crédito a construção.
Apesar do propósito que une as empresas e da Makasi ter nascido em uma iniciativa dentro da Tecverde, sua tese — que versa entre os mercados de construtech e fintech — possibilitou que a startup se tornasse um negócio independente. Os planos de 2023 da Makasi são de expansão em outras regiões do Brasil e de viabilizar a venda de mais 400 casas através de seus parceiros. Isso representa cerca de R$ 100 milhões em VGV a ser financiado pelos bancos parceiros. Até 2030 a projeção é chegar num ritmo de 10 mil casas financiadas e construídas por ano por meio da plataforma.
Barreiras no financiamento à construção individual geram oportunidade
Estimativas do setor da construção civil apontam que nove em cada dez brasileiros têm preferência por morar em casas, ao invés de apartamentos, mas a maioria da população não possui dinheiro suficiente para compra do terreno e para construção da casa dos seus sonhos. Muitos acabam financiando apartamentos ou investindo em lotes e construindo ao longo de anos.
De acordo com a Makasi, além do déficit habitacional de 8 milhões de moradias, anualmente de 300 a 400 mil famílias adotam a estratégia de construir sua casa por etapas — quase metade do que se constrói hoje no Brasil — mobilizando cerca de R$ 100 bilhões em valor de mercado.
O acesso a crédito para construção individual é um problema tão complexo que, dos grandes bancos, apenas a Caixa Econômica Federal (CEF) tem atuação relevante. Os motivos que afastam os bancos e o crédito desta linha são vários. É muito comum que parte de quem toma o crédito não consegue concluir a obra, seja pela complexidade de administrar o processo de construção, seja pelo mau gerenciamento financeiro dos projetos. Além disso, o banco não consegue controlar o andamento dos projetos para fazer liberações de crédito de forma ordenada. Por fim, como o terreno e construção são as garantias da operação de crédito, o banco pode se ver diante do desafio de executar uma garantia e ter que retomar um terreno com uma obra inacabada.
“Com a dificuldade de acesso ao financiamento à construção individual, milhares de famílias ficam de fora do mercado imobiliário ou acabam construindo suas casas aos poucos. Nós surgimos com a missão de retomar esse segmento por meio da tecnologia e permitir que milhões de pessoas construam a casa dos seus sonhos. A forma que a gente faz isso é garantindo para os bancos que as construções financiadas vão ser entregues no prazo, custo e qualidade contratados”, aponta Caio Bonatto.
Informação e controle sobre a execução das obras é diferencial
Para permitir que o financiamento à construção individual ocorra de forma competitiva, a Makasi vai aplicar 75% dos recursos do aporte em desenvolvimento de produto e software e 25% na criação de novos canais de venda e crédito para escalar o negócio. A garantia da entrega das casas ocorre por meio de dois pilares: qualidade e confiabilidade de informação; e controle sobre a execução das obras.
No pilar de informação, a tecnologia é chave para coleta de dados da obra e , aliada ao profundo conhecimento do processo construtivo, permite um acompanhamento preciso das etapas construtivas. A Makasi ainda permite que qualquer arquiteto desenvolva um projeto dentro da plataforma de criação, sustentada por uma base de conhecimento próprio que faz com que a Makasi consiga, em questão de minutos, realizar orçamento e planejamento da construção de qualquer imóvel.
Na sequência, vem o pilar de execução, na qual construtores locais são homologados pela startup para que, a partir da receita gerada na plataforma pelo contrato, executem a construção do imóvel para esses clientes. “Contamos ainda com métodos de controle de qualidade e processamento de pagamentos para garantirmos que sempre teremos dinheiro em caixa para terminarmos cada uma dessas casas”, afirma Caio Bonatto.
Com o negócio, a startup vai permitir que interessados em ter a casa própria conquistem esse sonho em menor tempo (execução entre três e doze meses) e não tenham nenhuma preocupação durante a obra. Para o cliente final, basta participar exclusivamente do processo criativo da casa após ter o financiamento aprovado e aguardar a entrega das chaves.
Do outro lado, a startup vem firmando parcerias com outras fintechs especializadas em home equity e crédito imobiliário. A startup já conta com duas soluções de financiamento para a construção e, neste ano, pretende desenvolver negócios com grandes escritórios de arquitetura e alguns loteadores como um canal de venda. “O objetivo é que o arquiteto possa vender não só o projeto mas a solução completa, assim como o loteador negocie não só o lote mas a casa pronta e financiada aos seus clientes”, justifica o CEO da Makasi.
Aprovação de representantes influentes do venture capital
Com o investimento, a Makasi passa a compor o portfólio de investidas do veículo Terracotta Warriors I, lançado pela Terracotta Ventures para aportes seed em proptechs e construtechs. O fundo já conta com dez aportes em startups early stage.
Bruno Loreto, cofounder e managing partner da Terracotta Ventures, destaca que a aposta na Makasi surgiu a partir da relação construída ao longo dos anos com os sócios da startup, considerados empreendedores experientes no setor. A proposta da Makasi também converge com o que a gestora de capital acredita com relação às soluções necessárias para eliminar as barreiras que existem no financiamento individual da casa própria.
“Na pandemia, chamou a atenção como as pessoas passaram a valorizar mais a vivência em uma casa devido à privacidade, área externa e outros fatores que expressam essa vontade do brasileiro. Apesar de termos um mercado de construção horizontal amplo no país, ele é desafiador porque é cheio de ineficiência nas etapas de construção e financiamento, fazendo com que muitas pessoas desistam do sonho ou deixem a casa própria construída pela metade” aponta Loreto.
“A Makasi se apresentou como uma forma de atacar essa oportunidade de mercado com uma biblioteca de soluções técnicas na fase de planejamento e execução das obras, com tecnologias que conseguem amarrar as pontas e entregar a casa para o morador com previsibilidade e precisão. Além disso, permite ao agente financeiro ter um redutor de risco técnico”, conclui.
Já o fundo Honey Island by 4UM, especializado em startups de software e fintechs, traz a validação e expertise da solução financeira da Makasi, fundamental para o sucesso do negócio. A Makasi é a primeira do setor de construção civil a obter investimento do fundo, criado a partir da parceria entre Honey Island e 4UM Investimentos.
“Nosso foco de investimentos são fintechs e enxergamos no setor da construção civil e mercado imobiliário um enorme potencial para empresas que querem desenvolver produtos financeiros realmente inovadores. A Makasi é o pilar que possibilita de um lado, o financiamento da construção, assim como o desenvolvimento de seguros que antes não eram possíveis pela imprevisibilidade da entrega do bem dentro de um custo, prazo e qualidade determinados. E do outro, que o cliente possa adquirir a casa que melhor se adequa ao seu bolso”, afirma Mariana Foresti, managing partner da Honey Island e membro do comitê de investimentos do fundo.
