Segundo dados da última pesquisa FipeZap, a capital goiana foi a primeira em valorização, com alta de 8,56% entre capitais neste ano. O crescimento ficou acima da inflação do período, medida pelo IPCA/IBGE, de 4,18%. Os dados medidos consideraram de janeiro a abril.
Levando em conta os últimos 12 meses, a variação de Goiânia foi de 20,91%, ante à inflação de 12,01% do período. Foi a maior valorização da série histórica da pesquisa, iniciada em 2014. Na média nacional, o índice bateu 2,07% em 2022 e 6,29% nos últimos 12 meses.
O bônus demográfico, que é a população economicamente ativa maior que idosos e crianças – e o déficit imobiliário tanto quantitativo quanto qualitativo no Brasil são fortes premissas que mantém o cenário do mercado imobiliário nacional aquecido, de acordo com o especialista na área e sócio-proprietário do Grupo URBS, Ricardo Teixeira.
“Além de termos milhares de pessoas que ainda não tem casa própria, temos aquelas que já tem o imóvel, mas querem ou precisam melhorar suas condições de habitação em razão de mudanças em sua vida. No mundo, as famílias mudam de casa cerca de oito vezes na vida, enquanto no Brasil, não chegamos a duas”, diz.
Em relação a Goiânia, ele analisa: “além de a cidade apresentar essas mesmas características, tem outro fator fundamental que está levando a capital goiana a obter destaque nessa variação de preço de seus imóveis residenciais: o baixo preço do metro quadrado.”
O mesmo levantamento da Fipezap destaca que o valor médio do metro quadrado em Goiânia, no último mês de abril é de R$ 5.550, o quarto mais barato entre as capitais analisadas, ficando atrás apenas de Campo Grande (R$ 4.870), João Pessoa (R$ 5.136) e Salvador (R$5.478).
Na avaliação do especialista, aos poucos, os incorporadores estão repassando os aumentos dos custos da construção que subiu 1,57% no mês de abril, segundo o Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), divulgado nesta quarta-feira (11) pelo IBGE. Foi a maior desde setembro do ano passado (3,13%). O índice já acumula 4,03% no ano e 16,25% nos últimos 12 meses. “Eles não estão sendo repassados na totalidade, por uma questão de equilíbrio de mercado”, considera.
Demanda e escassez
Mas há outros motivos para a alta, além do repasse de custos. Para Ricardo Teixeira, essa valorização não é artificial e os preços não devem cair nem mesmo em hipótese de crise econômica, porque a cidade possui alta demanda e escassez de imóveis. A cidade tem um crescimento populacional acima da média nacional. Enquanto o país teve um aumento de 0,74% na população de 2020 para 2021, o índice para Goiânia foi 1,2%.
“Como uma capital jovem, com bom índice de qualidade de vida, uma economia crescente de oportunidades, principalmente, em razão do agronegócio, estamos ganhando relevância em diferentes áreas como a saúde. A cidade tem atraído pacientes de vários estados brasileiros, fortalecendo com isso o turismo hospitalar. Tudo isso movimenta a demanda por imóveis”, explica.
É por isso que, apesar do volume alto de lançamentos nos últimos anos – segundo dados da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Estado de Goiás (Ademi-GO) foram 46 lançamentos imobiliários em 2019, 53 em 2020 e 66 em 2021, em Goiânia e Aparecida de Goiânia – o ritmo das vendas médio também é alto.
“O estoque da capital é suficiente para 10 meses, enquanto um mercado equilibrado tem estoque para 1,5 ano. Então você imagina, se não lançar nada, nenhum empreendimento, em dez meses a gente não tem mais imóvel na cidade. É dessa forma que funciona a valorização, com a diminuição da oferta, ou seja, escassez, e a alta demanda”, informa Teixeira.
A médio prazo, prevê o especialista, a escassez tende a aumentar porque o novo Plano Diretor diminuiu o potencial de aproveitamento dos terrenos na verticalização. “Isso também deverá gerar pressão nos preços, uma vez que irá diminuir a oferta por lançamento”, considerou.
Em sua análise, o consumidor, que está aguardando queda de preços para comprar, vai se decepcionar. Ele lembra ainda que a efetividade das vendas depende de emprego e renda no País. “Nós não acreditamos que haverá crise mas, caso haja, ela pode impactar no volume da oferta, mas isso não irá gerar queda de preços, pois a demanda continuará alta por todos os fatores apontados”, conclui Ricardo Teixeira.
