Com a chegada do Carnaval, aumenta a circulação de pessoas em condomínios residenciais, especialmente em regiões turísticas, movimento impulsionado também pelo crescimento das locações por temporada em plataformas digitais como o Airbnb. Durante esse período, o uso mais intenso das áreas comuns, a realização de festas e a presença de hóspedes temporários costumam acender o alerta para conflitos relacionados a barulho, segurança e convivência entre moradores.
Segundo o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, a folia não suspende as regras do condomínio nem a legislação vigente. “Existe uma falsa percepção de que, no Carnaval, tudo é permitido. Isso não é verdade. A lei continua valendo normalmente, inclusive dentro do condomínio”, afirma.
Ele explica que o Código Civil impõe limites claros ao uso das unidades. “O artigo 1.336, inciso IV, é muito objetivo ao dizer que o condômino não pode usar seu imóvel de forma a prejudicar o sossego, a segurança e a saúde dos demais moradores”, destaca. Além disso, o direito de vizinhança, previsto no artigo 1.277, protege os moradores contra barulho excessivo e uso nocivo da propriedade. “A festa pode acontecer, mas precisa respeitar horários, limites de ruído e, principalmente, as regras internas. Quem define isso, na prática, é a convenção e o regimento interno do condomínio”, reforça.
O advogado lembra ainda que o uso das áreas comuns segue regras específicas, mesmo durante a folia. “Piscina, salão de festas e churrasqueira não se tornam áreas livres no Carnaval. Esses espaços seguem o que está previsto na convenção e no regimento interno, conforme os artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil”, explica. Segundo ele, os condomínios podem estabelecer horários, exigir reserva prévia, limitar o número de pessoas e impor regras de limpeza. “Em períodos de maior circulação, o condomínio pode e deve reforçar essas normas por meio de comunicados para preservar a segurança e a boa convivência”, afirma.
De acordo com Alvarenga, grande parte dos conflitos está relacionada às locações por temporada. “O que mais gera problema são festas com som alto, excesso de convidados, entrada de pessoas que não são hóspedes e o uso das áreas comuns como se fossem extensão do apartamento”, aponta. Ele cita ainda situações recorrentes, como lixo espalhado, garrafas de vidro na piscina e número de pessoas acima do permitido. “Essas condutas violam diretamente o dever legal de não prejudicar o sossego, a segurança e a salubridade do condomínio”, observa.
Quando as regras são descumpridas, o condomínio tem instrumentos legais para agir. “O condomínio não fica de mãos atadas. Ele pode aplicar advertência e multa, como autoriza o artigo 1.336, §2º, do Código Civil, além de exigir o ressarcimento por danos, com base no artigo 927”, explica. Em casos mais graves, a conduta pode ser caracterizada como ato ilícito, nos termos do artigo 186. “É importante lembrar que, muitas vezes, o proprietário responde pelos atos do inquilino ou do hóspede, especialmente nas locações de curta duração”, acrescenta.
Para o especialista, a prevenção ainda é o melhor caminho durante a alta temporada. “Evitar som alto fora do horário permitido, respeitar o limite de pessoas por unidade e não liberar a entrada de não hóspedes já reduz grande parte dos conflitos”, orienta. Ele também alerta para cuidados com segurança e limpeza. “Não levar garrafas de vidro para a piscina, descartar corretamente o lixo e não usar áreas comuns como extensão do apartamento são medidas básicas, mas fundamentais”, afirma.
Alvarenga reforça que o diálogo também é essencial. “Síndicos devem comunicar claramente as regras e os proprietários precisam orientar seus locatários. Quando todos conhecem as normas, fica muito mais fácil conciliar diversão e convivência”, conclui.
