O Brasil está prestes a implementar a maior reorganização cadastral de sua história. A partir de 2026, todos os imóveis do país, urbanos ou rurais, receberão um número único nacional, equivalente a um “CPF do imóvel”. A novidade integra o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), criado pela Instrução Normativa nº 2.275/2025, e inaugura uma era de cruzamento automático de dados, transparência e revisão de valores que deve impactar diretamente impostos como IPTU, ITBI e ITR.
O sistema imobiliário brasileiro sempre conviveu com uma realidade fragmentada: um imóvel com cinco versões oficiais diferentes, uma na prefeitura, outra no cartório, outra no INCRA, outra na Receita e outra no mercado. Essa multiplicidade de informações deu origem, ao longo de décadas, a um ambiente propício para subavaliação, inconsistências cadastrais, tributação defasada e grande insegurança jurídica.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) nasce justamente para eliminar esse cenário. O novo sistema reunirá todos os dados de cada propriedade em um número único nacional, atualizado automaticamente e compartilhado entre cartórios, prefeituras e Receita Federal.
“Estamos diante de um marco histórico. O CIB coloca fim à era dos cadastros isolados e inaugura a fase da inteligência fiscal integrada”, explica a Dra. Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário. “É uma mudança silenciosa, mas com impacto profundo sobre como o Estado e o contribuinte se relacionam com o patrimônio imobiliário.”
Como o CIB muda a lógica do mercado
A partir da integração entre sistemas, qualquer movimentação registrada, venda, financiamento, alteração de área, averbação de construção, regularização ou contrato de locação, alimentará imediatamente a base nacional.
Esse fluxo contínuo fará com que o valor cadastral dos imóveis se aproxime do valor real praticado no mercado, reduzindo brechas históricas de subavaliação e estimulando a atualização de informações antes “esquecidas”.
“Quem tem matrícula desatualizada, áreas não averbadas, valores artificiais no IPTU ou contratos guardados na gaveta perceberá que a margem para inconsistências simplesmente acabou”, afirma a Dra. Siglia Azevedo. “O cruzamento automático vai expor tudo aquilo que antes dependia de auditoria manual.”
Impacto direto no bolso: IPTU, ITBI e ITR em nova fase
Mesmo sem aumentar alíquotas, o governo poderá arrecadar mais apenas corrigindo valores defasados.
- IPTU – deve passar por revisões significativas em cidades onde o cadastro está congelado há anos;
- ITBI – tende a refletir o valor real das transações, já que subavaliações serão facilmente detectadas;
- ITR – inconsistências de metragem ou uso rural serão identificadas automaticamente.
“O imposto finalmente refletirá a realidade da propriedade. Para quem sempre agiu com transparência, isso traz segurança. Para quem utilizava distorções como estratégia, o custo será elevado”, aponta a especialista Dra Siglia Azevedo.
Locações sob lupa: informalidade em declínio
A partir de 2026, o CIB também registrará a destinação do imóvel e integrará os contratos de locação registrados em cartório.
O cruzamento automático entre contrato, Carnê-Leão, declaração de quem paga e de quem recebe tornará a sonegação praticamente inviável.
“A informalidade na locação, que sempre foi difícil de fiscalizar, finalmente perde espaço”, afirma a Dra. Siglia Azevedo. “Será um novo capítulo para locadores e inquilinos.”
Advocacia preventiva: a nova exigência
Com o sistema mais rigoroso, o papel do advogado imobiliário se torna estratégico. Auditorias completas, revisão de matrículas, regularização de áreas, atualizações de IPTU e alinhamento contratual serão essenciais para evitar autuações e correções compulsórias.
“O momento é de prevenção. Ajustar agora é muito mais barato do que corrigir depois que o sistema apontar divergências”, alerta a especialista Dra Siglia Azevedo.
O CIB representa uma guinada estrutural. Ao substituir cadastros fragmentados por uma base única, viva e integrada, o Brasil passa da era do papel para a era da inteligência fiscal. É um movimento silencioso, mas inevitável, e que mudará para sempre a forma como proprietários, investidores e o mercado imobiliário lidam com seus imóveis.
O que ainda não está definido e o que pode gerar custos ao proprietário
Embora o Cadastro Imobiliário Brasileiro represente um avanço estrutural, ainda não há detalhes completos sobre como será o processo de implementação para os proprietários. A Instrução Normativa nº 2.275/2025 não prevê cobrança específica para a emissão do número único do imóvel, mas especialistas alertam que podem surgir custos indiretos relacionados à necessidade de regularização documental.
“A norma não fala em taxa para obter o CIB. Entretanto, proprietários com problemas cadastrais podem ter gastos para colocar o imóvel em conformidade”, explica a Dra. Siglia Azevedo. “Averbações pendentes, divergências de metragem, contratos antigos não registrados e matrículas desatualizadas tendem a exigir correções. O processo ainda está sendo detalhado pela Receita Federal e pelo sistema registral.”
O governo ainda deve divulgar orientações práticas sobre como será o fluxo para proprietários, como os cartórios integrarão o sistema e quais exigências serão feitas nos registros e nas transações imobiliárias. Até lá, a recomendação é adotar uma postura preventiva: revisar todos os documentos do imóvel e antecipar regularizações que, mais adiante, poderão ser obrigatórias.
