Segurança, comodidade e melhor infraestrutura. Esses são alguns dos motivos que levam mais de 68 milhões de pessoas a viverem em 13.285.465 conjuntos habitacionais (incluindo casas e apartamentos) no Brasil, segundo o último Censo Demográfico do IBGE, de 2022. Esse número expressivo reflete a urbanização crescente e a preferência por morar em áreas fechadas, aspectos fundamentais para entender as necessidades do setor. Pensando nisso, a uCondo, startup especializada em plataformas de gestão, lança o Censo Condominial, um relatório anual sobre os empreendimentos residenciais do país, com informações sobre características, desafios e tendências que moldam o segmento. O estudo, que está disponível aqui, também aborda o perfil dos moradores, a evolução na administração, os serviços mais comuns e o impacto da tecnologia no cotidiano dessas comunidades.
De acordo com pesquisa da uCondo, os condomínios no Brasil arrecadam, em média, R$ 20 mil por mês, valor que pode variar conforme a quantidade de unidades, localização, padrão e necessidades de cada empreendimento. A arrecadação, feita por meio da taxa condominial, é destinada a cobrir despesas como manutenção, segurança, limpeza e gestão administrativa, essenciais para o funcionamento e a qualidade dos serviços prestados aos moradores.
Na média nacional, gastos com água, energia elétrica, gás, telefonia e internet representam cerca de 20% dos custos dos condomínios. O levantamento mostra que os seis estados (Rio Grande do Sul, Minas Gerais, Paraná, Santa Catarina, Rio de janeiro e São Paulo) com mais condomínios no Brasil, a porcentagem dos custos mensais ficou da seguinte forma:
Considerando dados dos seis estados com mais condomínios no Brasil, as principais despesas são:
Maior parte das despesas é com salários dos funcionários do condomínio, incluindo porteiros, zeladores, faxineiros, entre outros. Levantamento da uCondo do período janeiro a outubro de 2024
“A elaboração de uma previsão de gastos em um condomínio residencial é uma prática essencial para uma gestão financeira eficiente. A profissionalização não é mais um diferencial, mas uma necessidade para quem quer lidar com as complexidades da gestão de um condomínio. As pessoas entenderam que o conhecimento técnico e habilidades de gestão trazem mais segurança e confiança para enfrentar os desafios do dia a dia. Esse movimento é positivo para todos, pois, quanto mais preparados os gestores, melhor o ambiente condominial como um todo”, comenta Léo Mack, cofundador e diretor de operações da uCondo.
As tarifas e os custos bancários
Os custos bancários representam uma parcela significativa das despesas mensais de condomínios e administradoras, correspondendo a 10% do total, segundo dados da uCondo. Entre esses custos, destacam-se as taxas de manutenção de contas, emissão de boletos e serviços como transferências e movimentações financeiras, fundamentais para a gestão financeira.
Para as administradoras, a emissão e o processamento de boletos estão entre os principais gastos, com tarifas que variam de acordo com o banco e o volume de cobranças. Em empreendimentos com alta inadimplência, os custos relacionados a cobranças e notificações se elevam ainda mais, pressionando o orçamento e demandando estratégias para otimização.
Uma alternativa para mitigar essas despesas é a negociação de pacotes bancários voltados para o setor, além da adoção de plataformas de gestão financeira que integram a emissão de boletos e reduzem tarifas. Essas ferramentas digitais permitem uma administração mais eficiente, com controle automatizado de receitas e despesas, simplificando a cobrança e o monitoramento de pagamentos em atraso.
“Um exemplo é um condomínio que analisamos, antes as tarifas bancárias somavam R$1.264,33 por mês. Esse valor incluía taxas de emissão, registro, cancelamento e manutenção de boletos, além das taxas fixas cobradas mesmo em boletos não pagos. Após a implementação da automação financeira, a administradora conseguiu reduzir esses custos para R$950,37 no mês seguinte, uma economia de R$313,96. Ao final do ano, a administradora conseguiu poupar R$20.970,02 apenas em tarifas bancárias, aplicando o mesmo processo em 12 condomínios”, comenta Léo Mack.
Inadimplência
De acordo com os dado do Censo, que teve como base de uma amostragem de cerca de 5 mil condomínios e 500 mil unidades condominiais em todo o Brasil, a expectativa é que a média de inadimplência, acima de 30 dias, nas taxas condominiais no país atinja 14% até o fim de 2024. Um aumento em relação aos anos anteriores, em 2023 o índice foi de 10,34% e em 2022, de 9,41%.
Esse índice reflete o endividamento que atinge cerca de 44% da população brasileira, totalizando mais de 72 milhões de pessoas em situação de inadimplência (considerando todas as obrigações financeiras), e impacta diretamente o orçamento e a qualidade dos serviços oferecidos aos moradores, uma vez que cada unidade em atraso reduz o caixa disponível para manutenção, segurança e melhorias.
Automação e mais transparência
A gestão condominial passou por uma transformação significativa nos últimos anos, evoluindo de práticas manuais para sistemas automatizados. Antes, tarefas como controle de inadimplência, gestão financeira e comunicação demandavam tempo e geravam uma administração reativa. Hoje, ferramentas digitais simplificam processos como agendamento de manutenções, organização de assembleias virtuais e monitoramento financeiro em tempo real.
A automação também engloba emissão automática de boletos, integração com plataformas de pagamento, controle de acessos por sistemas digitais e registro eletrônico de ocorrências. Recursos como reservas online de áreas comuns, geração de relatórios financeiros instantâneos e acompanhamento de obras e reparos em plataformas centralizadas permitem maior eficiência e agilidade.
“Além disso, a comunicação foi aprimorada com o envio de notificações automáticas via aplicativos, lembretes sobre vencimentos e mensagens emergenciais, garantindo moradores sempre informados. Essas inovações tornam a administração mais eficiente, promovem transparência e criam ambientes mais seguros e organizados”, comenta o diretor da uCondo.
Animais e problemas de convivência
Segundo dados da Associação Brasileira da Indústria de Produtos para Animais de Estimação (Abinpet), o país possui mais de 149 milhões de animais de estimação, incluindo cães, gatos e outras espécies. Com a urbanização, muitos desses pets agora vivem em condomínios, o que exige adaptações na estrutura e regras internas. Conforme a uCondo contestou, pelo menos uma em cada dez unidades condominiais possui animais de estimação.
A presença crescente de animais de estimação nos condomínios tem trazido novos desafios, como a criação de áreas específicas para recreação e necessidades dos pets, além de políticas para promover uma convivência harmoniosa e evitar conflitos entre os moradores.
Entre os principais obstáculos enfrentados por síndicos e administradoras estão o controle de ruídos, a higienização das áreas comuns e a segurança de todos os residentes. Para lidar com essas questões, muitos condomínios têm adaptado suas regras internas, implementando medidas como o uso de elevadores exclusivos para pets e protocolos de boas práticas para os tutores.
Outras iniciativas incluem a inclusão de regras específicas nos regimentos internos e nas convenções condominiais, criando diretrizes claras para a convivência e facilitando a resolução de conflitos relacionados ao tema.
Gerenciamento de conflitos entre moradores
O levantamento destacou as principais fontes de conflito em condomínios, exigindo atenção especial de síndicos e administradoras. Entre as situações mais comuns estão:
- Barulho excessivo: festas, música alta e ruídos de reformas são causas frequentes de desentendimentos.
- Uso inadequado de áreas comuns: conflitos surgem quando moradores monopolizam espaços como piscinas, salões de festas e academias, prejudicando o acesso dos demais.
- Vagas de garagem: o uso indevido por visitantes ou outros condôminos é uma fonte recorrente de discussões, minimizada com vagas marcadas.
- Descarte de lixo: a falta de cuidado com a separação e o depósito em locais impróprios provocam reclamações e demandam maior educação ambiental.
- Reformas e manutenções: obras realizadas fora do horário permitido impactam o bem-estar dos moradores, tornando notificações prévias essenciais.
- Inadimplência: atrasos no pagamento afetam o orçamento, comprometendo serviços e gerando mal-estar.
“Para evitar conflitos, síndicos e administradoras precisam agir com transparência e imparcialidade. Medidas como mediação, comunicação clara das regras e aplicação de advertências ou multas, quando necessário, são fundamentais para manter o equilíbrio e garantir a convivência harmoniosa entre os moradores”, finaliza Léo Mack.
