A compra de um imóvel é um dos principais sonhos de grande parte dos brasileiros, e, muitas vezes, em meio à empolgação do momento, muitos compradores negligenciam os riscos associados a esse tipo de transação. No entanto, é imprescindível ter cautela para analisar os possíveis riscos ocultos envolvidos nessa aquisição.
O risco, ou como mais comumente falado, o vício oculto é um defeito ou problema que não pode ser observado facilmente pelo comprador. No caso da compra de um imóvel, esses riscos incluem, principalmente, problemas associados a irregularidades documentais.
Segundo levantamento da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR), quatro de cada 10 imóveis urbanos no país, não estão devidamente regularizados. ‘Um imóvel irregular é aquele que não se encontra em conformidade com a legislação e regulamentação vigentes. Essa irregularidade pode envolver uma ampla gama de questões, como violações de códigos de segurança, problemas de zoneamento e licenças ausentes, ou até mesmo construções não autorizadas’, explica o diretor-geral da Plenno Arquitetura, Fábio Ramos.
O especialista em processos regulatórios imobiliários ressaltou que um dos principais riscos ocultos das transações imobiliárias são as irregularidades documentais, como matrícula e outras certidões, e a não conformidade com as normas urbanísticas, como zoneamento e restrições de construção. Problemas como esses podem resultar em multas ou até mesmo a demolição de partes da propriedade.
Abaixo, Ramos listou os principais documentos que devem ser verificados a fim de evitar problemas futuros:
Matrícula: A matrícula do imóvel é um documento federal permanente, elaborado no momento em que o imóvel passa a existir. È como se fosse uma certidão de nascimento e serve para atestar a existência da propriedade desde sua construção, além de conter informações essenciais sobre o imóvel, como localização, dimensões, datas dos registros de averbações, alterações pelas quais o imóvel passou ao longo do tempo, etc. Ou seja, à medida que são feitas alterações nesse imóvel, esse documento também deve passar por atualização. Ele é um dos mais importantes documentos nesse processo de análise para a negociação do bem, garantindo a segurança de todo o procedimento.
Habite-se: O Certificado de Conclusão da Obra, ou como é popularmente conhecido, o Habite-se, é um documento emitido pelas autoridades municipais que atesta a conclusão da construção de um imóvel e a sua adequação às normas e regulamentações vigentes. Portanto, ele é uma certidão que comprova que a construção ocorreu conforme o projeto aprovado, as normas de segurança e as exigências estabelecidas pelas autoridades locais, atestando que o mesmo está apto para a utilização conforme sua finalidade – seja residencial ou comercial.
AVCB: O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (A. V. C. B.), é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros certificando que a edificação possui as condições necessárias de segurança contra incêndio. Ele é obrigatório para prédios residenciais e imóveis comerciais e deve passar por revalidação sempre que houver construção e reforma; mudança da ocupação ou uso; ampliação da área construída; construções provisórias ou após o período pré-estabelecido.
Como podemos ver, a compra de imóveis é uma transação complexa, que necessita de cuidado e análise de risco. Essa checagem visa garantir uma compra segura e evitar surpresas desagradáveis. Para tanto, é fundamental contar com profissionais capacitados para avaliar todos os dados das documentações.
‘Verificar e analisar o risco da compra é uma etapa que não pode ser negligenciada, assim sendo, a due diligence imobiliária é um procedimento altamente importante, pois ela analisa não só se o imóvel possui todas as documentações, mas se elas estão com as informações convergentes e que refletem a realidade do imóvel em sua totalidade. Cabe ressaltar que qualquer documento que tiver com informações incorretas, torna-se automaticamente inválido’, esclarece o diretor-geral da Plenno Arquitetura.
Este processo de análise protege os interesses dos envolvidos na negociação, pois sem a documentação obrigatória, a edificação pode ser notificada, multada e até interditada. Por isso, ter total compreensão dos riscos ocultos envolvidos nos imóveis garante não só um processo de compra e venda transparente, mas também total tranquilidade ao proprietário.
Para finalizar, o profissional da Plenno Arquitetura ressalta que a implantação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) que se iniciará em 2026 unificará os dados dos imóveis e facilitará a identificação e a correção de inconsistências. ‘Com informações mais precisas e acessíveis, a regularização de propriedades torna-se um processo mais transparente e seguro para proprietários, compradores e vendedores, reduzindo litígios e fraudes’, conclui.
