A discussão sobre reformas em unidades privativas transcendeu há muito o campo da engenharia para ocupar lugar central na responsabilidade civil condominial. A NBR 16.280, editada pela ABNT em 2014 e revisada em 2015, consolidou-se como o principal parâmetro técnico que orienta e vincula a atuação do síndico diante de qualquer intervenção construtiva. E aqui reside um ponto que muitos gestores ainda subestimam: o síndico não precisa dominar cálculo estrutural, mas tem o dever jurídico de exigir, documentar e fiscalizar o cumprimento da norma. A omissão nesse papel pode gerar responsabilização pessoal.
O que a norma técnica efetivamente exige
A NBR 16.280 parte de uma premissa simples, porém frequentemente ignorada: toda reforma inclusive aquelas consideradas “simples”, como troca de revestimentos, substituição de pisos ou remoção de paredes divisórias deve ser precedida de um Plano de Reforma elaborado por profissional habilitado. Esse documento técnico descreve a natureza da intervenção, os riscos envolvidos, os métodos construtivos, os materiais a serem empregados, os impactos sobre áreas comuns e as medidas de segurança adotadas.
Além do plano, a norma exige a apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), conforme a categoria profissional responsável. Esse registro vincula formalmente um engenheiro ou arquiteto à obra, transferindo a ele a responsabilidade técnica pela execução. Sem esses documentos, a reforma simplesmente não pode ter início — ao menos não de forma regular.
A fundamentação jurídica da responsabilidade do síndico
Do ponto de vista legal, o Código Civil é inequívoco. O artigo 1.348, inciso V, determina que compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Essa obrigação abrange, necessariamente, impedir que intervenções realizadas no interior das unidades autônomas comprometam a estrutura, a segurança ou a salubridade do edifício como um todo.
Quando o síndico permite reformas sem a documentação técnica exigida ou sem acompanhamento adequado, ele assume, ainda que por omissão, o risco de responder civilmente pelos danos causados ao condomínio, aos condôminos ou a terceiros. Trata-se de aplicação direta da teoria da responsabilidade subjetiva por culpa in vigilando a falha no dever de fiscalização.
A jurisprudência já consolidou esse entendimento
A responsabilidade não é mera abstração doutrinária. Tribunais brasileiros têm reiteradamente entendido que a omissão do síndico em fiscalizar obras internas caracteriza violação ao dever de diligência, podendo resultar em condenações indenizatórias expressivas. Isso ocorre especialmente quando reformas clandestinas provocam infiltrações em unidades vizinhas, vibrações que afetam a estrutura, danos a instalações hidráulicas ou elétricas comuns, ou riscos à segurança coletiva.
Em decisões recentes, a jurisprudência reforça uma visão que merece atenção: o síndico não é mero “repassador de normas internas”, mas gestor de risco do condomínio. Essa qualificação eleva o padrão de conduta esperado e amplia as hipóteses de responsabilização.
Uma postura proativa é a melhor defesa
Para mitigar riscos, o síndico deve adotar uma gestão documental rigorosa. Isso significa exigir o Plano de Reforma acompanhado de ART ou RRT antes de autorizar qualquer intervenção, formalizar a autorização por escrito com ciência expressa do condômino responsável, manter controle de acesso de prestadores de serviço vinculados à obra, acompanhar periodicamente o andamento dos trabalhos para verificar aderência ao plano apresentado e, sobretudo, suspender imediatamente reformas que descumpram as condições aprovadas.
A NBR 16.280 transformou estruturalmente o papel do síndico na gestão condominial. Hoje, ele ocupa a posição de barreira institucional que separa reformas seguras de potenciais acidentes. Negligenciar essa função equivale a pavimentar o caminho para a responsabilização civil e, em casos mais graves, para a destituição do mandato por má gestão.
Uma tendência crescente e preocupante é a judicialização de obras internas. Síndicos que estruturarem procedimentos formais de gestão de reformas, com formulários padronizados, checklists de verificação, comunicações documentadas e guarda sistemática de ARTs e RRTs, estarão não apenas juridicamente mais protegidos, mas também contribuirão para consolidar uma cultura de segurança no condomínio. O custo da organização prévia é infinitamente menor do que o custo de uma demanda judicial.
* Por Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados.
