É de autoria do vereador Welington Dias (PDT-RJ) a Lei Complementar 257/2022, promulgada pelo presidente da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, vereador Carlos Caiado, que determina o bloqueio de janelas e varandas nas áreas de uso comum dos condomínios. Melina Luna, advogada, sócia do escritório De Luna Advocacia, pós-graduada em Processo Civil e membro da Comissão de Direito Condominial da ABA/RJ, diz que “a lei complementar municipal, implica na necessidade de adequação dos condomínios, que possuem áreas comuns situadas acima do pavimento térreo, a fim de que promovam o fechamento definitivo das janelas e varandas existentes nestes locais, seja por meio de grades, telas ou redes de proteção.”
A advogada diz também que os condomínios terão um tempo para se adequarem às novas regras.“No presente caso a vacatio legis (que é o prazo para o início da efetiva vigência e aplicação de uma nova lei contado a partir da data de sua publicação) é de um ano. Assim, decorrido o referido lapso temporal, as normas constantes na referida lei passam a ser exigíveis e, no caso de descumprimento, passíveis de advertência, notificação e multa que, na forma do inciso II do artigo 2º da LC 257/2022, será de R$2.000,00, ajustados anualmente pelo índice do IPCA, para os casos de reincidência ou da não regularização dentro do prazo de 30 dias, após a fiscalização”, explica Melina Luna.
Alteração na fachada
A advogada chama atenção para um outro ponto: a fachada. “De acordo com o nosso ordenamento jurídico as fachadas necessitam de unanimidade para fins de alteração. Poderíamos compreender ainda, que por se tratar de medida de segurança decorrente de lei, a instalação não seria enquadrada como alteração, mas, de qualquer forma, me preocupo quanto a opção do material e o impacto para a fachada, principalmente no caso de discordância entre os condôminos”, diz Melina Luna. E completa: “As telas de proteção certamente causam menos impacto visual, mas as grades, são instalações com estruturas mais perceptíveis e, a depender do estilo arquitetônico da edificação, a escolha do material deverá ser feita com cautela, respeitando sempre o fim a que se destinam, a segurança. Vale ressaltar que tanto as grades como as telas ou redes de proteção necessitam de manutenção e revisão periódica, o que também deverá ser considerado nos custos de instalação e, futuramente, no próprio orçamento das manutenções periódicas do condomínio”.
A lei na prática
Segundo Melina, a medida se aplica apenas às áreas comuns e não às unidades autônomas (apartamentos).O condomínio ficará responsável pelo fechamento das janelas e varandas situadas nestes locais, que podem ser: playground, salão de festas, dentre outros espaços de convivência e livre circulação dos moradores, a depender da estrutura física de cada condomínio”, explica.
A lei determina também regras de instalação das vedações que devem obedecer a normas de segurança.“Os condomínios deverão buscar profissionais tecnicamente habilitados para verificar o material mais adequado à estrutura do condomínio e a proteção de segurança, lembrando que a lei prevê a necessidade de o fechamento ser respaldado por uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou por um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que deverá ser registrado no respectivo conselho profissional, antes do início da instalação da vedação”, diz a advogada.
Outro ponto que a ser observado são os custos envolvidos no processo.“É importante que os síndicos aproveitem desse tempo dado pela lei, para que, se for caso, já se antecipar, na providência do rateio, bem como, quanto a estética do condomínio, buscando as aprovações necessárias em Assembleia, tanto para o custeio, como para aprovação do projeto, a depender das opções de material e cores, apresentados”, orienta Melina Luna.
Ana Paula Vieira, síndica profissional especializada em condomínios do programa Minha Casa Minha Vida e CEO do projeto Chá das Síndicas Empreendedoras Brasil, diz que lei como essas são importantes, pois pode diminuir acidentes principalmente com crianças. Com relação aos custos da adaptação, a síndica explica que eles devem ser repassados para os condôminos na assembleia. “Primeiramente, é necessário uma reunião para que os condôminos sejam informados sobre a lei e valores. Depois em assembleia, serão apresentados três orçamentos. Se for colocado como obra de adaptação de fachada, dois terços dos condôminos precisam aprovar. Se os condôminos forem fazer individual, é necessário estabelecer uma modelo único para todos e o prazo para início e fim da obra”, orienta.
Para Ana Paula, além de segurança, a lei contribui para uma padronização nas instalações o que ajuda para a valorização do imóvel. “Sem a lei, cada condôminos poderia fazer a vedação do jeito que quisesse, sem padronização e muitas vezes sem seguir as normas de segurança necessárias, o que poderia causar problemas para o síndico”, ressalta. A síndica reforça que os empreendimentos já deveriam ser entregues com as grades de proteção, com os custos já incluídos no preço do imóvel.
Segurança para os condôminos
O objetivo da lei é aumentar a segurança dos condôminos nas áreas comuns.“Os fundamentos apresentados pelo projeto de lei, que resultou na referida LC nº257/2022, objetivam a segurança quanto ao risco de queda e acidentes, por serem áreas de circulação e permanência de crianças e pessoas idosas. Vale lembrar que, no caso de acidentes, o próprio síndico, pode responder cível e criminalmente, por sua ação ou omissão”, ressalta Melina Luna.
