O síndico é o representante legal do condomínio e por isso tem a obrigação de zelar pelo bem comum dos condôminos, podendo ser responsabilizado caso, por omissão ou imperícia, acontecer algo e alguém se machucar. Por isso, é preciso estar atento às mudanças estruturais no prédio, como as fissuras.
Um sinal de alerta é quando a rachadura começa a se expandir podendo também mudar de cor ou minar água. Nesses casos é preciso chamar um perito o quanto antes, pois quanto mais demorar para reparar mais caro sairá o conserto.
Para evitar que isso aconteça e venha atingir a parte estrutural da edificação, o recomendado é que seja realizada uma inspeção predial completa, com um arquiteto ou engenheiro, a cada dois anos em construções de até 15 anos, e anualmente nas construídas acima disso.
O que pode causar fissuras?
Os principais motivos são:
- Acomodação da obra no terreno;
- Pressa ao dar o acabamento na obra;
- Obras nas unidades;
- Movimento estrutural;
- Infiltrações;
- Calor;
- Água ácida;
- Escolha incorreta ou má qualidade de materiais;
- Sons, vibrações ou ventos muito fortes.
Quem fica de olho?
É do zelador a responsabilidade de verificar o estado da estrutura predial e informar ao síndico quaisquer alterações, para que as providências necessárias sejam tomadas. Mas, não a de uma inspeção predial. “Para identificar o nível de gravidade de uma fissura é preciso contratar um engenheiro e/ou arquiteto especialista no tema que trará a segurança necessária na determinação da gravidade”, explica o engenheiro civil Jonas Mattos, que é membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de São Paulo (Ibape/SP).
Bate-papo com especialista
Conversamos com Mattos para esclarecer pontos importantes sobre como o síndico e condôminos ao identificar lesões na estrutura do condomínio, que pode ser conferido abaixo:
Quais riscos uma fissura pode causar a um prédio?
Jonas Mattos: Um edifício pode apresentar diversos problemas patológicos, dentre eles destacamos as fissuras, que, na maioria das vezes, são indicativos de um eventual estado de insegurança estrutural, ou ainda um desempenho comprometido da obra edificada e um efeito cênico danoso aos usuários do referido edifício.
O estado de fissuração é consequência de inúmeras interações físicas e químicas que ocorrem nas partes componentes do arcabouço estrutural do edifício, que pode induzir, pelas aberturas resultantes na superfície seja da peça estrutural, seja da argamassa que recobre a alvenaria, vetores de entrada de fluídos acompanhados de substâncias químicas que podem ser nocivas e causadoras de agravamentos gerando comprometimento na estrutura do edifício.
Qual profissional é responsável por esse reparo?
Jonas Mattos: O primeiro passo é a visita técnica de engenheiro ou arquiteto, com experiência no tema, para identificar as possíveis causas. Diagnosticado, o profissional irá indicar a metodologia e procedimentos a serem adotados para a correção da patologia. Com este acervo técnico tem-se a possibilidade de contratar uma empresa especializada na recuperação dessa ocorrência que afeta a estrutura do edifício.
Podemos considerá-la uma obra emergencial?
Jonas Mattos: A boa prática de engenharia recomenda a contratação de um engenheiro e/ou arquiteto especialista no tema para um perfeito diagnóstico do possível estado de fissuração e suas consequências irradiadas para a estrutura e partes componentes do edifício determinando de forma assertiva os riscos e a possível emergência na correção da referida patologia.
Quando uma fissura dentro do apartamento é de responsabilidade do prédio?
Jonas Mattos: Um quadro de fissuração no interior de uma unidade deverá ser investigado cuidadosamente por um engenheiro e/ou arquiteto para um perfeito diagnóstico indicando os possíveis agentes causadores e ainda a matriz de responsabilidades.
Manutenção predial, uma ferramenta de prevenção
A inspeção predial deve ser uma ação preventiva, sendo realizada com frequência para prevenir surpresas desagradáveis e evitar problemas mais sérios para os condomínios.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento”, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.
Mas atenção: é importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de estado para estado brasileiro.
Quando a responsabilidade não é do gestor predial
Se o problema for de origem estrutural, a construtora poderá ser considerada culpada. Mesmo assim, o síndico não pode esperar até que a empresa faça o reparo: ele deve fazer o conserto e, posteriormente, cobrar o ressarcimento do valor gasto. Para isso, será necessário apresentar um laudo feito por um engenheiro ou arquiteto que ateste a origem da situação.
