A reforma de um condomínio é um processo que exige planejamento cuidadoso para evitar problemas jurídicos, estruturais e financeiros. O síndico, como representante legal da coletividade condominial, deve garantir que todas as etapas estejam em conformidade com a legislação e com as normas técnicas aplicáveis.
A seguir, destaco os principais cuidados que devem ser tomados antes, durante e depois da reforma:
Aprovação e planejamento
Antes de iniciar qualquer obra, o síndico deve verificar se a intervenção exige aprovação da assembleia. O Código Civil estabelece que reformas voluptuárias (as que visam apenas o embelezamento, mero deleite) exigem aprovação de dois terços dos condôminos, enquanto para a realização de obras úteis (que melhoram e/ou facilitam o uso da parte comum) necessitam de voto da maioria dos condôminos. Já para as obras ou reparações necessárias — aquelas consideradas para fomentar a conservação e/ou segurança, podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Sobretudo, vale lembrar que se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente, ou seja, logo após a realização ou, durante a realização da obra.
Já aquela obra considerada necessária, mas que não tem o condão de urgência, mas que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer um dos condôminos.
O código civil de 2002, trouxe uma regra interessante quanto as benfeitorias necessárias, previsto no art. 1.341, § 4, a qual prevê que, nos casos em que o condomínio for omisso, qualquer condômino poderá realizar obras ou reparos de natureza necessária e será reembolsado das despesas que efetuar, mas não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, ainda que sejam de interesse comum.
Sem dúvidas, essa iniciativa, evita ajuizamentos desnecessários para resolver os casos em que o condômino esteja sofrendo consequências diretas pela não realização da obra. Não se pode olvidar que, é importante que o síndico consulte a convenção o regimento interno e, quando necessário, convoque uma assembleia para debater e votar a reforma.
Além disso, é essencial contar com um projeto técnico elaborado por um engenheiro ou arquiteto registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). Isso evita problemas estruturais e garante a segurança da obra.
Contratação de empresas e profissionais
A escolha da empresa responsável pela obra deve ser criteriosa. O síndico deve exigir a apresentação de contratos formais, notas fiscais e comprovações de regularidade trabalhista e previdenciária dos funcionários, minimizando riscos trabalhistas. Além disso, é recomendável solicitar um seguro contra acidentes para proteger tanto os trabalhadores quanto os condôminos.
Licenças e normas técnicas
Dependendo do porte da reforma, pode ser necessário obter alvarás e autorizações da prefeitura. Além disso, é fundamental seguir as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especialmente a NBR 16.280, que estabelece diretrizes para reformas em edificações e a necessidade de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Comunicação e gestão de impactos
O síndico deve informar previamente os condôminos sobre o cronograma da obra, possíveis transtornos e medidas de mitigação, como horários de trabalho e isolamento de áreas. Um plano de comunicação eficiente evita conflitos e melhora a convivência durante a reforma.
Fiscalização e conclusão
Durante a execução, é essencial acompanhar o cumprimento do projeto e exigir relatórios periódicos da equipe técnica. Ao final, a obra deve passar por uma vistoria para garantir que foi realizada conforme o previsto e sem comprometer a estrutura do condomínio.
Ao seguir essas diretrizes, o síndico assegura que a reforma seja conduzida de forma segura, legal e organizada, protegendo o patrimônio dos condôminos e evitando problemas futuros.
Bibliografia:
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 16.280: Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas. Rio de Janeiro: ABNT, 2015.
• BRASIL. Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002). Disponível em: www.planalto.gov.br. Acesso em: março de 2025.
• CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DO BRASIL (CAU/BR). Orientações sobre RRT e projetos arquitetônicos. Disponível em: www.caubr.gov.br. Acesso em: março de 2025.
• CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA (CREA). Responsabilidade técnica em obras e reformas. Disponível em: www.crea.org.br. Acesso em: março de 2025.
• PEREIRA, Caio Mario da Silva; Condomínio e Incorporações. Atualizadores Melhim Namen Chalhub. André Abelha. – 15ª Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2022.
