A rotina de muitos condomínios começa a mostrar os mesmos sinais ao longo do tempo: pequenas fissuras surgem em garagens, pilares e lajes, a água começa a infiltrar e, quando o problema é percebido de forma mais clara, ele já deixou de ser apenas estético. O que parecia uma simples trinca passa a gerar manchas, goteiras, ferrugem aparente e, principalmente, gastos inesperados
com manutenção corretiva. Em ambientes como garagens, onde há circulação constante de veículos, variações de temperatura e contato frequente com umidade, esse processo tende a se acelerar.
O grande desafio não está apenas em “tampar a fissura”, mas em impedir que a água continue entrando. Quando a umidade encontra caminho até o interior do concreto, ela alcança as armaduras de aço, provocando corrosão. Esse é o momento em que o custo aumenta de forma significativa, exigindo obras maiores, interdição de áreas e contratação de serviços especializados. Por isso, cada vez mais se fala em soluções que atuem de forma preventiva,
prolongando a vida útil da estrutura e reduzindo a necessidade de intervenções complexas.
É nesse contexto que entram as tecnologias conhecidas como autocicatrizantes. Em termos simples, são soluções pensadas para ajudar o próprio concreto a “se fechar” quando surgem microfissuras, reduzindo a passagem de água. Parte desse efeito já acontece naturalmente: em contato com a umidade, pequenas trincas podem se selar parcialmente ao longo do tempo. No entanto, hoje existem produtos e aditivos que potencializam esse comportamento, tornando o resultado mais rápido e previsível – algo especialmente interessante para áreas comuns de condomínios.
Na prática, o benefício para a gestão condominial está na redução da infiltração e no aumento da durabilidade. Quando a fissura é selada logo no início, evita-se que o problema evolua para corrosão, desplacamento de concreto e necessidade de obras estruturais. Isso significa menos gastos emergenciais, menos transtornos para moradores e menor risco de interdição de garagens ou áreas de circulação.
Algumas dessas soluções funcionam de forma semelhante a um selante inteligente: ao surgir a fissura, o produto reage com a umidade e cria uma barreira interna que dificulta a passagem da água. Outras atuam formando cristais no interior do concreto, fechando pequenos caminhos por onde a infiltração costuma acontecer. Para o condomínio, o ponto-chave é que muitas dessas aplicações podem ser feitas como parte da manutenção regular, sem grandes obras, desde que haja orientação técnica adequada.
Essas tecnologias não substituem intervenções estruturais quando o problema já está avançado, mas funcionam muito bem como ferramentas de prevenção e controle, integrando-se de forma eficiente à rotina de manutenção predial.
*João Victor Campos é diretor executivo da D&C Serviços Especializados, empresa que entrega excelência em terceirização de serviços e facilities.
