A fachada é o cartão de visitas de um condomínio. Por isso, a sua conservação merece atenção redobrada, pois além de impactar na segurança e qualidade de vida dos moradores e transeuntes, agrega valor ao imóvel, seja para venda ou locação.
Outro ponto importante é que a falta de manutenção preventiva somada à exposição às mudanças climáticas pode causar problemas graves relacionados. Segundo o Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI) problemas nesse sistema representam entre 10% e 15% das reformas prediais. O levantamento também aponta que a umidade, causada pela infiltração de água, corresponde a 85% dos problemas encontrados em construções brasileiras.
Mas, como identificar o tipo de reparo que deverá ser feito nesta fachada? Segundo o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves, sócio da Prevente Engenharia, esse é o ponto crucial para a boa execução do serviço de manutenção.
“Quando um síndico cota um serviço de restauro das fachadas ou impermeabilizações em seu condomínio, ele acaba se deparando com uma grande diversidade de orçamentos. Isso acontece porque cada empresa analisa o problema sob o seu ponto de vista e não possui a oportunidade de avaliar tecnicamente cada problema de cada edifício. Esse desalinhamento ocorre porque o cliente e o fornecedor estão com focos diferentes”, explica Claudio Eduardo, que também é especializado em direito imobiliário e patologias de edifícios residenciais e corporativos.
Segundo o especialista, isso acontece porque há uma falta de entendimento dos síndicos sobre a necessidade do cumprimento da NBR-16280, onde deve-se conhecer as características de edificação e se aprofundar na análise de causa dos problemas, para se elaborar o escopo correto da cotação da obra. Sem planejamento, a jornada do síndico pode se transformar em um grande pesadelo, custando muito tempo, dinheiro e muitas horas de sono.
O CEO da Prevente também chama a atenção que a má execução da obra pode levar os condôminos a questionarem a gestão, e levar à destituição do síndico. “Muitos problemas nascem de erros construtivos ou de projetos e levam síndicos e empresas do setor a imensas dores de cabeça. Tudo isso porque as empresas não têm a oportunidade de contar com uma avaliação de um consultor especializado para entender os problemas específicos de sua edificação e para propor um escopo alinhado com a sua necessidade”, aponta. Todo esse entendimento nasceu da participação em diversos processos envolvendo garantias de obras, nas quais, o exercício de análise de causa, gerou a formatação das consultorias especializadas em fachadas e impermeabilizações.
E para ajudar síndicos orgânicos e profissionais a vencer este desafio, Cláudio Eduardo elencou cinco dicas de como síndicos orgânicos e profissionais devem criar uma cotação de orçamento correta para fachadas e impermeabilização.
1. A falta do cumprimento a NBR-16280
Muitos não sabem, mas a NBR-16280 se aplica igualmente às áreas comuns e nas obras no seu condomínio, serão os moradores que poderão lhe cobrar os documentos, como projeto e ART. A dica é trazer um consultor especializado para se proteger com o cumprimento da norma, e aproveitar o especialista para extrair o máximo de conhecimento e elaborar um projeto com escopo de trabalho adequado à necessidade de seu prédio.
2. Não possuir um escopo técnico das características construtivas do prédio
A falta do escopo técnico feito por um especialista, além de fazer com que o síndico e a empresa contratada entre na obra no escuro, igual a um médico que vai direto para a cirurgia sem fazer exames antes no paciente, deixa o processo de análise dos orçamentos praticamente impossível de ser equalizado.
Cada empresa elabora o seu orçamento com a sua experiência e visão, podendo atender ou não a demanda específica de sua fachada. E como explicado no item anterior, a consultoria especializada irá lhe proporcionar ter um direcionamento com um projeto e/ou escopo técnico que será a base da equalização dos orçamentos, fazendo com que seu trabalho fique mais assertivo e profissional. Além do mais, será esse escopo que você levará para o contrato para que esse parâmetro técnico fique claro no documento.
3. Não checar as condições de segurança e se existem interferências a serem trabalhadas para que o serviço seja executado
Outro ponto que não é discutido no processo de cotação, são as condições de segurança, como: ganchos de ancoragem e interferências como coberturas de unidades que podem prejudicar o acesso das equipes. O levantamento desses pontos pode alterar o programa da obra, exigindo medidas de segurança a serem tomadas pelo condomínio.
4. Não simular os custos operacionais mensais mínimos para o cumprimento das tarefas
A falta de um parâmetro mínimo de custos envolvidos simulando os equipamentos e número mínimo de pessoas na obra, faz com que a sua análise não seja de um cenário real. Veja o clássico tratamento de trincas que normalmente consiste na execução de vários passos, como a abertura da trinca e sua limpeza, a aplicação de fundo preparador, depois o selante e por fim, a aplicação de impermeabilizante e tela de reforço. Quantas descidas do profissional serão necessárias para se efetuar esse processo? Essa medida te prevenirá de se envolver, no meio da obra, em discussões de adendos para cobertura dos novos custos.
Muitos irão dizer que o preço é fechado e o problema será da empresa, mas posso afirmar que se a empresa tiver um problema, muito provavelmente você e os condôminos irão sentir os seus efeitos.
5.Não escolher o perfil adequado da empresa prestadora de serviços
Você já entendeu que um bom projeto elaborado por um especialista, irá fazer com que você possa comandar o processo e equalizar os orçamentos, assim como, se avaliar as questões de segurança e simular os custos mínimos da obra que poderão lhe dar uma visão mais clara do cenário.
Quando estiver escolhendo as empresas para participar do processo de cotação, será natural, você procurar aquelas mais adequadas a sua necessidade – é como num processo de contratação de um funcionário, numa empresa que já possui definidas as atividades e o perfil para o cargo. Fazendo isso, com certeza você encontrará a empresa mais adequada com a proposta mais alinhada a sua necessidade.
Consultoria para condomínios
Com mais de 20 anos de experiência na prestação de serviços de manutenção predial, a Prevente Engenharia criou uma metodologia para ajudar síndicos a identificar as reais necessidades de impermeabilização e reparo de fachadas que resultou no Dr. Restaura Fachada e Dr. Impermeabiliza, duas consultorias técnicas que auxiliam o gestor condominial a projetar a solução adequada a cada caso, fazendo com que o processo de cotação fique alinhado e com propostas mais equalizadas. A consultoria pode seguir acompanhando a obra até a sua finalização.
Segundo a empresa, a consultoria gera uma economia de até 200%, e o aumento da vida útil das fachadas, diminuindo os gastos de manutenção, assim como, gera maior qualidade, segurança e transparência na gestão. Além disso, de acordo com a lesão na fachada, há ainda a possibilidade do reparo ser passível de cobrança junto à construtora, mesmo para prédios acima de cinco anos de idade.
A Prevente Engenharia oferece avaliação gratuita que pode ser solicitada pelo site, clicando aqui!
