O Plano Diretor Estratégico (PDE), revisado e sancionado pelo prefeito da cidade de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), em 2023, trouxe mudanças que ofereceram maior previsibilidade e segurança a operadores imobiliários focados na produção de moradia acessível. Uma das principais alterações da legislação é a permissão para empreendimentos de habitação popular localizados em Zonas Especiais de Interesse Social, próximas aos Eixos, construírem 50% a mais do que o previsto na versão anterior, de 2014. O texto prevê ainda que as incorporadoras possam vender unidades de habitação social a qualquer perfil de proprietário, desde que este declare que a finalidade do imóvel será a locação social.
Segundo Rafael Steinbruch, cofundador da proptech Yuca, que atua na gestão de condomínios, a revisão do Plano Diretor deve atrair mais investidores. “Até então, havia interesse de investidores, mas a segurança jurídica os afastava de qualquer aquisição nesse sentido. Das últimas conversas que tivemos, houve uma alteração na percepção. Essas movimentações trouxeram uma segurança jurídica para que a gente veja bastante atividade nesse mercado, principalmente na construção de prédios 100% destinados à locação”, afirma.
Outra modificação significativa na política habitacional é a previsão da locação de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Empreendimento de HIS e HMP poderão destinar total ou parcialmente suas unidades para aluguel, com exceção dos empreendimentos produzidos por meio de programas habitacionais federais, estaduais e municipais. Essa nova perspectiva abre caminho para novas oportunidades de acesso à moradia social por meio da locação, proporcionando alternativas mais flexíveis para a população.
Segundo representante da proptech, a locação HIS é uma maneira de perpetuar a destinação do imóvel para uso social, uma vez que a renovação de contrato garante a permanência desse enquadramento. A empresa roda dois projetos pilotos, um com 40 unidades e outro com 100 unidades, visando testar a eficácia do modelo. Atualmente, a taxa de ocupação da carteira de aluguel social da empresa beira os 100% e a proximidade das incorporações aos eixos de Habitação de Interesse Social (HIS) tem sido um fator determinante para o sucesso da operação.
O processo de enquadramento para o aluguel social é realizado por meio de análise de holerite e extrato bancário dos últimos seis meses, a fim de verificar a elegibilidade do solicitante. Diferentemente de muitas outras opções de locação, a Yuca não exige um fiador, mas busca assegurar-se de que o locatário atenda aos parâmetros de crédito estabelecidos pela empresa.
Para garantir um equilíbrio financeiro adequado, a empresa estabelece que o valor do pacote, que inclui o aluguel, IPTU e taxa condominial, nunca ultrapasse 40% da renda familiar do topo da faixa HIS. Embora a inadimplência seja um desafio enfrentado pelo setor habitacional e exista um histórico de inadimplência no HIS, ele é tradicionalmente menor do que em outras categorias de produtos oferecidas pela Yuca.
“Somos pioneiros no modelo e já conta com uma carteira rodando com 100% de ocupação, o que comprova que há uma demanda reprimida que representa uma grande oportunidade para incorporadores”, afirma Rafael. Segundo o executivo, a falta de clareza regulatória é um grande desafio a ser enfrentado no Brasil, enquanto estudos internacionais indicam que países com menor déficit habitacional possuem regulamentações claras, como é o caso da Holanda e dos países escandinavos, que são referências para o setor.
Para Rafael, é preciso oferecer cada vez mais segurança ao setor habitacional de modo a atrair investidores, alcançar a estabilidade necessária e assim permitir que mais famílias de baixa renda tenham acesso a moradias dignas.
De acordo com Lucas Tarabori, membro da diretoria executiva do Grupo Nortis, em que atua como responsável comercial das incorporadoras Vibra e Nortis, a locação de unidades de HIS deve funcionar melhor em empreendimentos bem localizados, próximos a estações de metrô, onde é possível cobrar um valor um pouco mais alto do que nas regiões mais afastadas. “O desafio do mercado é que o valor da locação não pode alcançar o valor da prestação, senão não atrai o público potencial comprador para o aluguel”, afirma.
