Imagine um condomínio residencial que adota controle biométrico para acesso à academia. No início, o sistema aparenta eficiência. Porém, meses depois, descobre-se que o fornecedor do software armazenava as digitais em servidores externos, sem criptografia e sem contrato que delimitasse responsabilidades no tratamento dos dados. Resultado: um incidente de segurança expôs informações sensíveis de centenas de moradores, passíveis de utilização em fraudes diversas. Por determinação legal, o condomínio não pode simplesmente transferir a responsabilidade ao fornecedor, respondendo tanto perante os condôminos quanto às autoridades competentes.
Esse exemplo ilustra uma situação que já ocorreu e que certamente continuará ocorrendo em diversos condomínios.
A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018 – LGPD) costuma ser associada a bancos, planos de saúde e grandes empresas de tecnologia. Entretanto, sua aplicação é igualmente exigida em ambientes que, à primeira vista, parecem distantes do mundo corporativo: os condomínios residenciais e comerciais.
No cotidiano condominial, circula um volume expressivo de dados pessoais, que vai de cadastros de moradores e visitantes a registros de veículos, imagens de câmeras de segurança, informações de prestadores de serviço e, cada vez mais, dados biométricos utilizados para controle de acesso. Isso significa que síndicos e administradoras lidam, diariamente, com ativos regulados por lei, ainda que muitas vezes não tenham plena consciência disso.
É importante destacar que a LGPD não se resume a boas práticas, mas impõe obrigações jurídicas concretas, cujo descumprimento pode gerar multas de até R$ 50 milhões por infração, além de responsabilidades civis e danos reputacionais. Nesse contexto, além da implementação de um programa de governança em proteção de dados para atender às exigências legais, a tecnologia surge como uma aliada estratégica. Entre as principais ferramentas está o software de gestão condominial que, quando bem estruturado, pode ser a diferença entre a conformidade e a exposição a riscos severos.
Condomínio como controlador de dados pessoais
Sob a ótica da LGPD, o condomínio é considerado controlador de dados pessoais, ou seja, a entidade responsável por definir a finalidade e os meios de tratamento dessas informações. Isso inclui desde a coleta de um CPF na portaria até a gestão de imagens captadas por câmeras em áreas comuns.
Exemplos típicos de tratamento de dados em condomínios são os cadastros de moradores, visitantes e prestadores de serviço, as cópias de documentos como RG, CNH e comprovantes de residência, os registros de entrada e saída de veículos e pedestres, as gravações de câmeras de segurança e ainda os dados biométricos utilizados em academias, piscinas e portarias. Cada uma dessas operações de tratamento de dados, se conduzida em desacordo com os critérios de segurança e governança exigidos pela LGPD, pode gerar questionamentos jurídicos e sanções aplicadas pela Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD).
Entre as medidas que devem ser adotadas estão o mapeamento das operações de tratamento, com a identificação e documentação de cada fluxo de dados e a justificativa para sua utilização, a conscientização e o treinamento de porteiros, zeladores e colaboradores, a revisão dos contratos celebrados com prestadores de serviço para incluir cláusulas de responsabilidade e conformidade e a definição de políticas internas que estabeleçam prazos de retenção e critérios para exclusão de informações desnecessárias. Dependendo do porte do condomínio, pode ser necessária também a nomeação de um Encarregado de Proteção de Dados, ou DPO, profissional que orienta a organização quanto às obrigações legais, serve de canal de comunicação com os titulares e a ANPD e garante a conformidade contínua.
O papel estratégico do software de gestão
Um software de gestão condominial alinhado à LGPD pode fortalecer a governança de dados em pontos críticos da administração. Ele centraliza informações em um único ambiente, substituindo papéis, planilhas e e-mails dispersos por um sistema organizado e controlado. Permite também a segmentação de acessos, de forma que o porteiro não tenha contato com a lista de e-mails dos moradores e o administrador não visualize dados biométricos desnecessários.
O sistema possibilita ainda a criação de registros auditáveis, que documentam cada ação realizada, oferecendo rastreabilidade e prestação de contas. Outro recurso essencial é a gestão do consentimento, com funcionalidades que registram a anuência dos moradores sempre que necessário. Além disso, softwares robustos oferecem mecanismos de segurança tecnológica, como criptografia, backups automáticos e protocolos de resposta a incidentes, reduzindo significativamente o risco de vazamentos.
Esse aspecto se torna ainda mais relevante diante da incorporação crescente da inteligência artificial. Hoje, soluções condominiais já utilizam IA para monitoramento de acessos, análise preditiva de incidentes e detecção de padrões anômalos. Essas ferramentas reforçam a prevenção contra fraudes e permitem respostas mais rápidas a suspeitas de uso indevido de dados. Ao mesmo tempo, algoritmos inteligentes auxiliam síndicos e administradoras na triagem de informações sensíveis, antecipando vulnerabilidades antes que se transformem em crises.
Esse movimento dialoga com a própria lógica da LGPD, que valoriza medidas preventivas e a adoção de padrões técnicos proporcionais ao risco de cada operação. O encontro entre regulação jurídica e inovação tecnológica é, cada vez mais, o caminho para a efetividade da proteção de dados.
Outro fator decisivo é a escolha de fornecedores. Antes da contratação, é fundamental verificar se a empresa parceira possui políticas claras de proteção de dados, utiliza servidores que atendem padrões reconhecidos de segurança, assume responsabilidades contratuais específicas como operadora de dados e oferece suporte técnico em caso de incidentes. Na prática, a seleção correta do software e dos parceiros pode significar a diferença entre uma gestão estável e uma gestão marcada por riscos e crises.
A LGPD é, em última análise, um divisor de águas para a gestão condominial. Pode representar tanto uma vantagem competitiva quanto uma fonte de problemas jurídicos e reputacionais. O caso da biometria mostra que improvisos ou escolhas equivocadas transformam ganhos de eficiência em passivos de alto custo.
Síndicos e administradoras que contam com assessoria especializada em conformidade e soluções tecnológicas confiáveis não apenas cumprem a lei, mas constroem um ambiente pautado em segurança, transparência e inovação. Esse compromisso, além de proteger dados pessoais, contribui para a valorização patrimonial e fortalece a própria comunidade.
Em condomínios, proteger dados significa proteger pessoas. E essa é, sem dúvida, a forma mais inteligente de gerir o presente e preparar o futuro.
Por Leonardo Braga Moura, sócio de Silveiro Advogados, com mais de 20 anos de experiência como advogado, empreendedor e professor, nas áreas de Direito Empresarial, Proteção de Dados, Tecnologia e Inovação. Possui certificação de Data Protection Officer (DPO) na União Europeia (ECPC-B), pelo European Centre on Privacy and Cybersecurity da Maastricht University, Holanda.
