A pandemia fez com que as incorporadoras e construtoras, atentas aos anseios e evolução social, lançam empreendimentos cada vez mais inovadores e tecnológicos. A nossa colunista e especialista em direito condominial, Amanda Amaral, cita que empresas multinacionais e construtoras têm buscado construir novos condomínios lastreados em três importantes pilares: qualidade de vida, inclusão e sustentabilidade.
Segundo a advogada condominialista, as vantagens de morar em condomínios são inúmeras e vão para além da comodidade, atraindo novos adeptos que enxergam nos condomínios espaços que oferecem não somente segurança, mas também inovações que envolvem sustentabilidade, facilidade para o dia a dia e qualidade de vida. “Entre as principais facilities, destacam-se: os mercados, lavanderias, coworking, armários inteligentes, espaços compartilhados, marketplace com entregas, como é o caso do aplicativo CondoBoy, desenvolvido especialmente para condomínios, áreas fitness, espaços para pets e até mesmo vagas direcionadas a carros elétricos”, ressalta Amanda.
Amanda cita que sustentabilidade é um valor social que vem ganhando força e consistência, pois a preocupação com o meio ambiente tem se tornado uma pauta social de toda a população. Assim, os espaços compartilhados, as lavanderias, os bicicletários e as vagas para carros elétricos garantem economia de energia e água por parte dos moradores e, além disso, incentivam o uso de meios de transporte não poluentes. Todas essas inovações tornam os condomínios espaços inclusivos, além de possibilitarem melhor qualidade de vida, uma vez que oferecem facilidades para os moradores, ressalta a advogada.
Ao falar em inovação e tecnologia, nos vem à mente os benefícios e facilidades inerentes, mas será mesmo que todos os condomínios estão prontos para receber tanta revolução?
Os benefícios de morar em condomínios modernos são atrativos, contudo, nem sempre a instalação de alguns serviços são viáveis para os empreendimentos já existentes, em especial os mais antigos. Como nos lembra a advogada condominialista Amanda Amaral, muitos prédios antigos sequer possuem acesso para pessoas com mobilidade reduzida, outros possuem grandes problemas estruturais e, em muitos casos, até falta de manutenção, o que dificulta a instalação de um comércio em contêiner, por exemplo. Segundo Amanda, “vemos na prática muitos síndicos e síndicas levarem à aprovação em assembleia a instalação desses comércios, sem se pensar, contudo, na importância de se fazer uma prévia análise estrutural da área”. Isto porque, como ela nos alerta, “embora a busca por comodidade e conforto esteja em primeiro plano, é salutar que os espaços estejam aptos e sejam projetados para a implantação dessas inovações.”
Para que pensemos tanto em comodidade quanto em valorização do empreendimento, a advogada condominialista ressalta: “segurança, solidez estrutural e financeira e planejamento são, sem dúvida, os pontos de maior atenção. Adotadas as cautelas necessárias, certamente as vantagens prevalecerão”.
Cuidados jurídicos
Pensando nisso, Amanda Amaral chama atenção para a importância de uma assessoria jurídica na implementação dessas novidades. “A assessoria jurídica especializada tem por principal objetivo minimizar os riscos e passivos jurídicos, auxiliar os síndicos e síndicas, além dos gestores na análise de riscos e a comunidade condominial”, diz a especialista em direito condominial.
Sob o aspecto jurídico, Amaral ressalta que primeiro deve-se analisar o espaço existente, conforme projeto apresentado e aprovado pelo construtor e a convenção do condomínio. Essa primeira análise nos remeterá ao quórum necessário de aprovação, sendo de unanimidade dos condôminos para alteração de destinação (artigo 1.351 do código civil) e de 2/3 para acréscimos à área comum (artigo 1.342 do código civil). Feito isso, analisar-se-á os aspectos contratuais, estruturais e financeiros/fiscais, tais como:
- Necessidade de adequação da apólice securitária;
- Necessidade de renovação do AVCB;
- Impacto com IPTU;
- Impacto Tributário;
- Eventual risco trabalhista, caso haja prestação de mão de obra, ainda que terceirizada, entre outros pontos.
Em suma, a análise de toda e qualquer implantação de projeto em condomínios necessita seguir à risca um cronograma de cuidados, a fim de evitar passivos e riscos, seja ao empreendimento ou à coletividade condominial.
*Observação: em trâmite o Projeto de Lei 4000/21 para alteração do quórum de unanimidade para 2/3).
