A tecnologia avança cada vez mais rapidamente. A velocidade é tanta que, por vezes, a legislação não consegue acompanhar todas as novidades. Por isso, alguns cuidados são necessários para precaver o condomínio de possíveis problemas legais ou de segurança ultrapassada.
Pensando nisso, a Condo.News convidou o doutor Alexandre Franco, que é presidente da comissão de Direito Condominial da OABRJ/Méier e professor em cursos de pós graduação de Direito Civil, Imobiliário e Condominial, para a Condo.live com o objetivo de esclarecer algumas dúvidas, destacar cuidados jurídicos básicos necessários e falar um pouco mais sobre o avanço das tecnologias no setor condominial e o direito à privacidade, entre outros pontos importantes.
O bate-papo completo entre Luana Clara, head da Condo.News, Dil Melo, idealizadora da Expo Síndico, e o advogado Alexandre Franco está disponível, em vídeo, no Instagram da Condo.News, e agora em formato de texto, para você acompanhar por aqui. Mas, antes disso,vamos sanar algumas dúvidas. Afinal, o que é a Condo.live?
O que é a Condo.live?
A Condo.live são lives promovidas pela Condo.News, por meio do Instagram, apresentadas por Luana Clara, head da Condo.News, e por Dil Melo, idealizadora da Expo Síndico, sempre às terças-feiras, às 19h.
Com encontros semanais, Luana e Dil conversam com especialistas, em diversos assuntos, para informar melhor e mais diretamente síndicos, gestores condominiais e administradoras sobre direitos, deveres, legislações, novidades, tecnologias, entre outros, sobre assuntos referentes a condomínios.
As lives ficam salvas e disponíveis no perfil da Condo.News no Instagram, que você pode acessar clicando aqui e assistir todos os episódios. Para facilitar, os arquivos estão disponíveis no menu “Vídeos” no Instagram.
Quem é o doutor Alexandre Franco?
Luana Clara (LC): Doutor Alexandre, eu gostaria que você falasse sobre você, sobre o seu trabalho, para a galera te conhecer um pouco mais.
Alexandre Franco (AF): Primeiramente, boa tarde, Luana. Queria agradecer ao convite da Condo.News. Mais uma vez, estamos juntos sempre, né? Eu comecei como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB do Méier; depois fomos para a OAB estadual, a qual eu presidi, durante três anos, a comissão; fui como membro para a comissão nacional da OAB nacional, na qual o nosso mandato terminou agora, no dia 31 de janeiro, recentemente ainda; a gente está também na Comissão do Conselho Regional de Contabilidade, eu estou como advogado na comissão de condomínios, ajudando os contadores e os auditores. Agora, fui convidado também para ser diretor da Escola Superior da Advocacia da OAB do Rio, da subseção do Méier. Vamos começar a implantar cursos digitais, estamos fechando uma parceria com uma universidade federal e, em breve, teremos novidades.
LC: Que legal, quero essas novidades em primeira mão! Então, avisar para vocês que, durante a live, vocês podem fazer as perguntas nesse pontinho de interrogação que tem ali do lado do chat, que a gente vai fazer para o doutor Alexandre durante o bate-papo. Também vou pedir para vocês, vocês estão vendo esse aviãozinho que tem aí no canto inferior à direita? É para vocês compartilharem essa live agorinha com todos os síndicos e gestores condominiais que você conhece e precisam assistir a esse conteúdo.
Dil Melo (DM): Quero reforçar, Luana, a importância do portal Condo.News de fazer esse movimento, da gente se encontrar aqui semanalmente, para conversar com síndicos, conversar com as síndicas, com os gestores condominiais, e trazendo sempre um especialista. Este é um momento diferenciado, o Condo.News chega no mercado trazendo muito conteúdo, muita informação e, principalmente, esclarecimento para o setor condominial. Para mim, é uma honra fazer parte deste momento de chegada do portal Condo.News no nosso mercado condominial.
Cuidados na hora de contratar tecnologia
DM: Quero começar perguntando para o doutor Alexandre, já que a nossa pauta, o nosso tema, são os cuidados jurídicos que o síndico precisa ter na hora de contratar empresas de inovação, empresas de tecnologia, eu queria começar, assim, pela contratação que é mais latente, é prioritária, que é a contratação de segurança. Quais os cuidados que o síndico deve tomar quando ele quer implementar uma empresa de acesso, de tecnologia de acesso e segurança em um condomínio? Isso hoje é quase obrigatório, né?
AF: Na realidade, a gente tem que ter em mente que a legislação, o direito, não acompanha a mesma velocidade que o desenvolvimento tecnológico existe, né? Então, hoje, você tem, rapidamente, vários desenvolvimentos que são feitos por empresas de tecnologia, mas a legislação não consegue acompanhar na mesma esteira e com a mesma velocidade. Por isso que, às vezes, nós temos algumas coisas inovadoras que ainda não temos legislação para que a gente possa saber se há possibilidade de utilizar ou não.
Mas, no caso da portaria remota, da portaria virtual, eu vejo muito maior a preocupação dos condôminos nas assembleias com a redução de custo do que com a segurança propriamente dita do próprio condomínio. Porque você acaba dispensando os funcionários. Se você tem, em média, cinco funcionários, você vai ficar só com um, que é o zelador, para receber carta, fazer a limpeza, e todo o controle de acesso passaria para uma portaria remota ou para uma portaria virtual.
A virtual é aquela que você mesmo faz o controle e a portaria remota você tem uma central na qual a empresa vai ter uma pessoa, um funcionário, que vai fazer o controle desse acesso da liberação da entrada do condomínio ou essa negativa. Então, isso implica, primeiramente, em custos, né? Primeiro você vai ter que demitir esses funcionários para poder manter esse tipo de tecnologia nesse condomínio. Você vai ter que saber levar para uma assembleia para saber se você vai poder gastar e como vai gastar isso, usando um fundo de reserva ou, até mesmo, fazendo uma cota extra para indenizar os funcionários, pois isso vai ser realmente necessário.
Tendo o ok, algumas premissas precisam de atenção, como, por exemplo, já que, principalmente no período noturno, você não vai ter ninguém no condomínio. Como fica se a porta de entrada ou o portão da garagem der algum tipo de defeito. Vai ficar aberto a madrugada toda? Então, você precisará ter uma empresa que vai dar um suporte também para enviar um funcionário quando acontecer esse tipo de problema para que possa ficar, naquele momento, até chegar o socorro que possa efetuar o reparo, para que esse acesso seja feito de maneira tradicional. Se essa empresa não tem um suporte e nem uma estrutura para te dar isso, você fica em risco caso aconteça esse tipo de situação. Então, são coisas que você tem que colocar na balança na hora de escolher uma empresa, pois uma que vai te dar esse suporte vai ter um preço muito mais alto do que a que não te dá um suporte. A gente brinca que a vida é feita de escolhas. Você pode fazer a sua, mas não reclame depois dos problemas oriundos dessa escolha que você vem a fazer.
Uma outra coisa seria o quórum de aprovação na assembleia para fazer essa troca. Se você vai precisar fazer obras estruturais para colocar esse tipo de situação, essa é uma obra útil, que você vai precisar de um quórum de maioria absoluta, de todos os condôminos. Se não, se a portaria que já existe ali vai ter que ser apenas adaptada, é preciso apenas de um quórum normal, de assembleia, de maioria simples. Aí vota e segue adiante.
Portão quebrou, furto rolou. De quem é a culpa?
DM: Agora, doutor Alexandre, você falou sobre uma coisa curiosa, falou sobre uma possível situação na qual o síndico contratou uma empresa para a portaria virtual ou remota, enfim, e, na madrugada, deu pane no sistema e o portão do prédio ficou aberto. Esse síndico não contratou uma empresa com suporte porque ficaria mais caro. Se, nessa madrugada, entra um meliante, um ladrão, ocorre um furto no condomínio. De quem é a culpa, da empresa ou do síndico?
AF: Aí a culpa é do condomínio. Se furtarem uma bicicleta, furtarem um carro, o condomínio contribuiu para facilitar o acesso do meliante. Então, o condomínio será responsabilizado pelos danos, pelos furtos que ocorreram. Porque, em regra geral, o condomínio não tem responsabilidade por furto de bicicleta, de garagem, dos bens dos condôminos que lá estão – a não ser que ele dê causa, seja o nexo de causalidade por culpa do condomínio. Neste caso em específico, é por culpa do condomínio porque, no contrato da empresa, não tem esse serviço de dar suporte. Neste caso, quando der problema, quem tem que ir pra portaria é o síndico.
DM: O condomínio, na questão, em pessoa, é o síndico, né? Não o conselho?
AF: Não, é a pessoa jurídica, pois essa foi uma decisão da assembleia. A assembleia optou por ter um contrato sem suporte. Então, o risco é de todos os condôminos. Então, em uma indenização futura a ser paga, vai ser paga pelo condomínio pessoa jurídica.
De olho na tecnologia
DM: Entendi. Complicado, hein. Não vamos contratar sem o suporte! Existe alguma contratação, neste segmento de solução tecnológica, que o senhor orienta o síndico a, antes de mais nada, checar com o jurídico, procurar o jurídico, antes de fechar? Porque, às vezes, o síndico e o conselho ficam muito ligados ao orçamento, pois realmente é o que dói no bolso, condômino reclama. Mas tem alguma contratação específica que o senhor orientaria a eles a consultarem o jurídico antes de fechar?
AF: Sim, tem que ver o contrato primeiramente para ver o quórum que vai ser necessário para deliberar sobre esse tipo de mudança dentro do condomínio, não é só um tipo de mudança até financeira, mas um tipo de mudança comportamental também porque você vai perder a segurança, principalmente à noite, do vigia noturno. Você tem entrega de farmácia, de aplicativos de comida, que aumentaram muito após a pandemia. Criou-se uma cultura de solicitar muito esse tipo de serviço. Então, muda completamente, em regra geral, pois você vai ter que acabar descendo para pegar o lanche, enfim, as coisas que você comprou. Pois, como você não tem porteiro à noite para controlar onde essa pessoa está circulando por dentro do condomínio, você fica mais vulnerável.
Além disso, tem que tomar muito cuidado com o tipo de tecnologia que vai se colocar, né? Porque, hoje, você tem tecnologias que são muito melhores e tecnologias totalmente defasadas, antigas, que estão mais baratas, mas que também não serão muito positivas. Por exemplo, a leitura facial, que você para na frente do leitor e ele faz o reconhecimento facial. Ele é feito por pontos. Então, hoje, para você ter uma fidedignidade do rosto, e até para não ler um rosto morto, que é uma fotografia, são os leitores mais caros, que tem uma quantidade de pontos muito grande. Tem leitor que pegam poucos pontos, então, pessoas parecidas vai acabar causando a liberação do acesso. Os leitores mais modernos, que pegam uma quantidade de pontos muito maior, a leitura é mais abrangente, isso já não vai acontecer. A leitura biométrica também, da digital, também acontece. Os leitores antigos leem o dedo morto, que é um dedo de silicone, por exemplo, pega a digital de alguém, coloca e ele faz a leitura. Os mais modernos só fazem leitura se houver circulação sanguínea pelo dedo, só dedo vivo que ele vai fazer esse tipo de reconhecimento. Então, tem várias coisas que você tem que ver para, justamente, notar o que isso vai impactar no orçamento, mas que não compensaria você colocar, por exemplo, um sistema desse com a tecnologia já retrógrada, fácil de ser burlada.
A LGPD chegou
DM: Doutor, a gente sabe que tem uma sopa de letrinhas aí, agora, que está martelando na cabeça do síndico, que é a LGPD, a Lei Geral de Proteção de Dados. A gente sabe que um dos benefícios da tecnologia é você ter acesso aos dados, às informações, de quem está circulando no seu condomínio. Mas até que ponto o síndico pode utilizar esses dados, ou ele não pode utilizar esses dados? Na prática, uma mulher recebe, na sua casa, um visitante do sexo oposto e tem uma violência dentro desse apartamento, esse visitante sai, mas o síndico tem os dados dele, o agressor, porque ele acessou. Mas como é a utilização do dado? Como é a LGPD, hoje, para o condomínio?
AF: A utilização dos dados, mesmo antes da LGPD, se a pessoa acessou, cometeu uma violência doméstica, no caso do exemplo que você deu, a autoridade pública e, no caso, o delegado, como autoridade da delegacia, da segurança pública, vai requisitar os dados. Não só os dados dessa pessoa, mas também os dados de imagem e som, do acesso e da saída dessa pessoa. Havendo um crime, o síndico também é obrigado, agora, também pela lei estadual no estado do Rio de Janeiro, a denunciar. Ele [síndico] tem que preservar essas imagens, essas imagens não podem ser cedidas a ninguém, somente à autoridade competente, à autoridade policial ou à autoridade do poder judiciário que, no caso, seria o magistrado. Então, somente por requisição que essas imagens seriam entregues às autoridades públicas para que o inquérito policial pudesse avançar e ter o seu curso normal. Depois, o Ministério Público abriria um processo penal e o juiz, com as provas, faria o julgamento. Mas esses dados e essas imagens ficam preservadas. Nem a vítima pode ter acesso.
DM: Entendi. Como que o síndico, hoje, qual é a orientação que o senhor dá? O que mudou com a LGPD? A LGPD era uma lei que seria implementada, mas agora parece que já está valendo para condomínios, não só para empresas. Como funciona hoje?
AF: A grande discussão seria se valeria para condomínio, porque a lei fala sobre pessoas jurídicas. No nosso caso, de direito privado. O código civil não contemplou os condomínios no rol de pessoas jurídicas de direito privado, ficou de fora. Então, ficou a discussão: o condomínio vai ter que cumprir a LGPD?
Mas, hoje, a grande maioria entende que o condomínio é obrigado a cumprir porque é uma pessoa jurídica atípica, mas existem dados, claro que a quantidade de dados que têm nos cadastros é muito menor do que a de uma empresa. Por exemplo, o cadastro de uma operadora de celular é muito maior. Ela tem muito mais informações nossas, inclusive para quem eu ligo, de quem eu recebo ligação, os horários. Mas, no condomínio, nós temos informações sigilosas dos condôminos que ficam entregues à administradora e às empresas que trabalham com tecnologia. Esses dados têm que ficar armazenados. Os softwares que essas empresas usam têm que ter softwares de segurança certificados.
Não basta só o condomínio cumprir com a Lei Geral de Proteção de Dados, as empresas que prestam serviços para o condomínio também têm que cumprir o que a própria agência reguladora determina. Então, se eu tenho uma administradora, uma empresa de acesso remoto, por exemplo, essa empresa, o sistema dela, tem que ser daqueles que trazem segurança para os dados armazenados. Então, seria importante que essa empresa tivesse também tudo dentro da regulamentação que a agência reguladora determina. Aí teria que fazer também uma avaliação nos próprios prestadores de serviço que trabalham com os condomínios.
DM: É, muito trabalho para o síndico, não é, Luana?
LC: Com certeza. Eu queria perguntar o seguinte, o senhor falou que, diferente das empresas de telecomunicação, que têm um volume muito grande de dados, um condomínio não tem. Mas um condomínio comercial tem um fluxo bem grande de pessoas de entrada e saída. Esse cuidado é importante neste caso, né?
AF: Isso, principalmente porque sempre aconteceu isso, né? De se vender dados das pessoas. Muitas empresas acabam vendendo esses dados, era uma prática comum no mercado. Isso já era proibido, e a LGPD veio só realmente para ser uma lei específica e especial sobre esse assunto para poder tratar e trazer punições para essas empresas. Então, quando eu chego num edifício comercial, principalmente naqueles de prédios que a gente entrega um documento e este documento é escaneado e, depois, é devolvido, ele está com todas as minhas informações, podendo ser feito até mesmo uma fraude.
A grande preocupação é: onde isso vai ficar armazenado, quem tem acesso a esse tipo de informação, os funcionários estão treinados para isso, eles têm senha? Tem que ter todo tipo de controle porque ali você pode vender informações inclusive para outras empresas ou pessoas que estejam mal intencionadas neste sentido. Principalmente as empresas de cartão de crédito, né? No caso, que tem todas as nossas informações. Mas, como você bem pontuou, Luana, um edifício comercial acaba tendo um acesso muito maior às informações, não só dos condôminos, das pessoas que trabalham, mas também dos visitantes, das pessoas que vão circular dentro deste condomínio.
Tecnologia é essencial
DM: Não basta ter um orçamento para contratar tecnologia, tem que saber tudo o que vem junto com ela, né? Mas não tem mais como, doutor Alexandre, os condomínios sobreviverem sem tecnologia, né? Não tem mais como passar uma gestão condominial sem implementar inovação, sem implementar tudo o que já chegou hoje, né?
AF: Claro, tem que ter. Mas, hoje, temos vários tipos de empresas que oferecem serviços. Cabe ao síndico buscar essas informações, saber se o software é seguro, se apresenta algum tipo de certificação, observar se no contrato com a empresa tem alguma cláusula que, inclusive, leva punição para empresa se tiver algum tipo de vazamento de dados. E isso não acontece.
Quando a gente pega os contratos para olhar, as empresas, no contrato delas, não tem punição nenhuma. Ou seja, se vazar, vazou, ‘desculpa, tá de boa, tá beleza’. E não é assim, né? É porque as empresas não querem ser penalizadas. Então, os condomínios têm que procurar o advogado neste sentido, na hora de fechar os contratos, porque, depois, quando houver um problema, vai ter que ir pro judiciário para tentar uma punição para essa empresa. Já os condomínios, nos contratos, têm punição pro condomínio, mas não para as empresas que prestam serviço.
DM: Fica realmente complicado porque quem vai garantir que essa empresa não vai vender os dados do condomínio, né? Ela pode não vender hoje, mas, se ela perder o contrato, ela pode, sim, fazer daquilo uma grande receita. A gente sabe que hoje o grande poder está na informação. A gente tem a mídia como quarto poder, depois do Executivo, Legislativo e Judiciário, mas a gente tem hoje o poder da tecnologia da informação do dado. Tem grandes empresas, grandes players, que atuam, teoricamente, de forma gratuita.
A gente não entende como você vai, faz um cadastro, coloca todos os seus dados para ter acesso a um serviço e essa empresa não cobra nada por isso. Ela pode estar construindo um mega iceberg e a gente não está enxergando. Depois, ela pega isso e vai utilizar para pesquisa, vai utilizar para venda. Então, essa orientação que o senhor deixou, de ter a cláusula de punição para o fornecedor de tecnologia em caso de vazamento de dados, é muito importante porque, senão, quem vai responder por isso é o síndico. Hoje, se eu tenho um dado meu vazado, de uma informação que o meu condomínio tem acesso, se eu for procurar a empresa, ela não tem o que responder se isso não está em contrato.
AF: E não é só dos condôminos também. Por exemplo, tem um condomínio que eu presto serviço, que é um condomínio grande. Lá, todos os funcionários que trabalham na administração têm acesso às pastas. Eu falei para a síndica: ‘olha só, essas pastas agora terão que ficar trancadas em um arquivo, no qual só você terá a chave e mais ninguém’. Porque, na pasta do porteiro X tem a vida dele completa, se ele paga pensão, a decisão da pensão judicial dele, qual é o percentual que ele paga pensão. O coleguinha dele pode ir lá, abrir a pasta e ficar sabendo sobre a vida dele. São dados sigilosos dele, processos de família, processos sob segredo de justiça.
Se ele quiser falar o quanto ele paga porque perdeu uma ação judicial ou o que ele está pagando não sei quantos por cento, não sei quantos mil reais para os filhos, se tem dois ou três filhos, isso é problema dele. Mas essa informação não pode estar disponível para que qualquer pessoa abra a pasta e tenha acesso a todos os dados dele, como CPF, onde ele mora, carteira dele, PIS-Pasep, não pode. Isso tem que estar armazenado somente onde o síndico possa ter acesso. Existem N coisas dentro do condomínio que, como não são dados que são digitais, são físicos, a proteção física também tem que ser colocada dentro do condomínio.
O que acontece hoje, que é uma deturpação, principalmente pelas administradoras, com a entrada da LGPD, é de que se um condômino, por exemplo, quer saber quais são as unidades que estão inadimplentes, a administradora fala que não pode porque é sigiloso. Mas nisso você tem que colocar uma ‘vírgula’. Quando se trata de condomínio, eu sou dono de uma coisa da qual você também é dona. Se você não está pagando e eu vou pagar a sua cota, esse direito de saber se você não está pagando é meu, é como se fosse uma sociedade. Então, essas informações precisam ser passadas para mim. Eu tenho que saber quem é que não pagou a cota condominial.
Agora, se eu sou inquilino e peço para a administradora para saber quem pagou a cota, essa informação não pode ser dada a mim, porque eu não sou o proprietário. A obrigação de pagar a cota condominial não é minha, é do proprietário que me alugou, é do locador. Está tendo essa deturpação que está trazendo problemas, pois as pessoas querem saber como está a inadimplência, quem paga e quem não paga, pois está sendo negada esse tipo de informação.
DM: Mas, agora, eu fiquei curiosa. O senhor falou que quem tem que pagar o condomínio é o dono, mas, na prática, quem paga é o inquilino, né?
AF: Sim, mas o inquilino paga por força de um contrato que tem relação jurídica entre o proprietário e o inquilino. O condomínio não tem nada a ver com o contrato de locação. Se o inquilino não pagar o condomínio, quem vai ser processado na justiça é o dono. O dono tem obrigação de pagar a cota condominial e cobrar depois do inquilino. Se o inquilino não paga, ele tem que continuar quitando aquelas cotas normalmente. Esse é um problema dele com o inquilino. Ele que entre com uma ação e cobre do inquilino. Mas o condomínio não enxerga o inquilino, enxerga o proprietário. O inquilino é como morador. Ele pode reclamar que o elevador está sujo porque é ele que que convive, que está na posse do imóvel, mas, na questão do pagamento, não.
E o direito de imagem? Como fica?
DM: Eu fico imaginando o síndico, a quantidade de demanda que ele tem, de pessoas que querem levantar dados, informações, seja por questões pessoais ou, imagine, tem sempre uma questão que é muito comum que é a bendita garagem. Se acontece algum dano ali na garagem com o seu carro, você pode solicitar as imagens de câmera, doutor, para visualizar ou vira caso de polícia? Como é isso?
AF: Não, se arranharam um carro de um condômino, o síndico pode, pelas informações prestadas pela pessoa, por exemplo, ‘cheguei ontem, 22h’, o síndico pode olhar as imagens e ver quem foi que causou esse dano. Se um outro carro bateu, essa informação pode ser passada. Ele pode até mostrar. Agora, entregar as imagens, não. Essas imagens não pertencem ao condômino, as imagens pertencem ao condomínio, pertencem a todo mundo, essa imagem não é dele. Agora, ele entra com uma ação na justiça e solicita ao juiz as imagens. Esse é um procedimento muito padrão, muito comum, do juiz solicitar ao condomínio.
O que o síndico tem que fazer para colaborar também, ele requisita a preservação daquelas imagens porque essas imagens que ficam naquele HD do condomínio vão apagando a cada 10, 11 dias, vão gravando por cima. Então, ou o síndico mesmo faz ou solicita ao técnico para gravar e deixar separada aquela imagem. No dia que o judiciário solicitar, entrega para o poder judiciário, entrega para o juiz. Ali, o juiz, depois, vai proferir a sentença dentro do que ele achar que ocorreu para a pessoa pagar o dano ou não.
DM: Então, assim, resumindo de forma prática porque eu sei que aqui tem inquilino, síndico, síndica assistindo a nossa live, na questão dos dados que são coletados através da tecnologia. A gente só coleta dados, só coleta informações, através da implementação de tecnologias no condomínio. É obrigatório para o síndico guardar esses dados por quanto tempo? Existe uma lei sobre isso?
AF: Não. Se houver algum problema, algum dano, por exemplo, é importante que o síndico, depois que tomar conhecimento, gravar essas imagens para que possa ser entregue às autoridades competentes. Por exemplo, se aconteceu uma batida de carro, ele só vai preservar a imagem se a pessoa que se sentiu lesada requisitar essas imagens para que o síndico preserve aquelas imagens. Então, solicito, por escrito, ‘por favor, preserve essas imagens porque vou entrar com uma ação na justiça’. Se eu solicitei para preservar as imagens e ele não guardou, aí ele vai ser responsável, pois não colaborou. Ele viu que outro condômino bateu no carro da pessoa, teve ciência e não colaborou. Aí ele pode responder.
Mas, o que eu vejo muito em condomínios é fulano de tal querendo ver as imagens e, o pior, Dil e Luana, tem condomínio que os moradores conseguem ver, no aplicativo, as câmeras. Então, posso ver agora quem está no elevador, quem está entrando na garagem, quem está no corredor. Isso não pode. Isso é inadmissível. Primeiro, independentemente da LGPD, as imagens das crianças e dos adolescentes são protegidas pelo Estatuto da Criança e do Adolescente, pelo ECA. Então, você, Dil Melo, não pode ficar vendo a hora que o meu filho vai para a escola e volta.
Vamos supor que tenha um tarado dentro do condomínio e começa a observar uma menina de 13 anos, o horário que ela sai, o horário que ela pega o elevador, e ele justamente deixa para pegar o elevador no momento que aquela menina vai entrar no elevador para fazer algum tipo de assédio. Porque você está dando ferramenta para o criminoso monitorar as pessoas dentro do condomínio. Essa imagem dessa criança é preservada por lei. A mulher não pode saber se o marido saiu, a que horas que ele chegou, que ela está viajando. Isso é problema do lar dela. Se ela vai tomar um chifre ou não tomou, ou se o marido tomou um chifre. Isso são problemas internos, o condomínio não tem que se meter com isso. Saber quem foi que entrou no apartamento dela. A pessoa que instale, então, câmeras dentro da sua unidade privativa e tenha o seu acesso.
Então, essas imagens que são filmadas dentro do condomínio, dentro do prédio, elas podem ser filmadas, podem filmar crianças, sim, mas para ser preservado. O que não pode ter é a divulgação das imagens. As pessoas falam, ‘ah, você não pode me filmar, eu não dou o direito’. Não. Dentro de uma assembleia, no salão de festas ou no condomínio, nós temos o direito de filmar. Nós não podemos é transmitir ou repassar essas imagens para outras pessoas sem autorização judicial para isso. Eu posso estar filmando uma assembleia, se alguém me agredir, eu tenho a prova. Aí eu levo para o judiciário a agressão. As pessoas têm que entender o que é o direito da privacidade da sua imagem em relação ao direito de transmissão ou de vazamento dessas imagens para pessoas.
DM: Perfeito. Não sei se para a nossa audiência isso é comum de saber, mas, pra mim, é um fato bem curioso porque eu, particularmente, já visitei vários condomínios, não só residenciais como comerciais que tem uma TV do tamanho de um elefante na própria portaria mostrando tudo o que está acontecendo em todos os ambientes. Então, aquilo, teoricamente, não é algo permitido…
AF: Pode. Ali, pode. Quem está vendo as imagens é o porteiro. Ele é o profissional que zela pelo acesso para o prédio. Ele não é segurança, mas zela pela integridade. Então, por uma questão de segurança também, ele tem que ver o elevador, ver se o entregador está indo para o andar correto. O que ele não pode, por exemplo, é gravar as imagens. Ele não pode pegar o celular e filmar. Isso ele não pode fazer, pois não é permitido. Agora, as imagens que aparecem na tela, ok. Todas aquelas imagens vão ser gravadas. Depois que elas forem gravadas, elas não podem ser entregues a mais ninguém, somente com a requisição ou do delegado de polícia ou do poder judiciário.
Agora, é um risco que se corre porque o porteiro também pode ser criminoso, que pode estar olhando e sabendo que aquela menina [de 13 anos] sobe no elevador. Mas, mesmo que não tivesse esse sistema de câmera, o porteiro sabe da vida de todo mundo até nos prédios nos quais não tem câmera. Ele sabe a hora que você chega, sabe se você viajou e se o seu marido subiu com outra mulher. Ele não precisa de câmera para isso, pois ele está ali justamente para controlar o acesso ao condomínio. As câmeras só vão existir para, justamente, ficar gravado e ter como prova. Agora, o porteiro sabe que subiu hoje um sanduíche para a casa da Dil, que subiu um sanduíche para a casa da Luana, se a Dil tem uma união estável com uma pessoa que está todo dia na casa dela, que está todo fim de semana. O porteiro é a melhor testemunha para a vara de família, para saber se tem união estável, se não tem.
DM: É, tem que ser amigo do porteiro. Eu quero é dar boa tarde, quase boa noite, para toda essa audiência que está conosco na estreia da nossa Condo.live. Tem várias síndicas maravilhosas aqui, tem muita gente legal chegando. Vamos estar aqui, né Luana, toda terça-feira, não sei se 17h ou 20h, pois é o público que vai decidir. A princípio, a gente vai estar às 17h para se conectar no momento em que está todo mundo pensando em se atualizar antes do relaxamento pós-19h. Mas a gente vai fazer pesquisa para determinar nosso horário.
Então, doutor Alexandre, o que não pode é ter as câmeras acessíveis, por exemplo, no aplicativo do condomínio para que todos vejam as imagens. Isso não é permitido pela lei, certo?
AF: Certo, isso não é permitido. A pessoa não pode controlar. Senão, você acaba controlando a vida dos outros moradores e dos outros condôminos dentro dessa coletividade.
Considerações finais
DM: Perfeito. Tem muita gente participando nos nossos comentários, falando realmente do papel do porteiro, que é fundamental, pois ele controla o acesso. O Marcelo Duarte falando que a informação está perfeita. Hoje a gente está discutindo aqui na Condo.live o tema inovação e tecnologia dentro dos condomínios. Quais os cuidados os síndicos precisam ter na hora de contratar? Não é só pensar no melhor orçamento ou na melhor tecnologia, no custo-benefício. O mais importante, a gente está falando aqui hoje, é uma tecnologia que capta dados, que vai gerir informações super importantes.
A gente tem visto, durante a pandemia, um acúmulo de home office com moradia, uma geração extremamente potencializada de estresse dentro dos condomínios e os síndicos tendo que administrar isso. Então, hoje, o nosso especialista é o doutor Alexandre. Acho que a gente está quase chegando no final desta live, faltam alguns minutos. Eu queria pedir ao doutor Alexandre para deixar as suas considerações finais.
AF: Eu acho que o síndico tem que se precaver, como uma prevenção, e contratar profissionais especializados na área condominial, tanto jurídico como de tecnologia, para prestar todo esse tipo de serviço, para que, lá na frente, o ‘barato não saia caro’, como a gente costuma brincar, né? ‘Se você acha que os meus honorários são caros é porque você não tem noção de quanto custa um incompetente’.
Lembrar que, o mais importante disso tudo e que está acontecendo muito, Dil e Luana, são as contratações das assembleias híbridas, nas quais você tem uma parte que é virtual. Você acaba entregando uma quantidade de dados enorme para empresas que você não sabe quem são, quais são os sistemas que usam, como fica armazenado. Como você controla uma procuração que é enviada de forma digital? Como você sabe se essa procuração foi montada ou não? Como você controla uma pessoa que entrou em uma assembleia virtual? Quem é aquela pessoa? Cadê o documento daquela pessoa? Como aquela pessoa se identifica?
Eu já fiz uma assembleia virtual que aparecia ‘Maria’ no Zoom [aplicativo] e aparecia um homem [na imagem]. Quer dizer, o cadastro é de ‘Maria’, mas quem aparece é um homem? Coisas que complicam, mas eu vejo que as pessoas acabam deixando participar, não tem controle de nada, de presença, inclusive dos votos, fica um ‘Deus nos acuda’ e as coisas vão acontecendo de maneira totalmente ilegal e errada. Porque as pessoas acabam querendo fazer, utilizando a tecnologia, mas têm empresas que oferecem coisas muito simplórias sem nenhuma segurança. Então, tem que se pensar muito na hora de fazer esse tipo de contratação.
DM: Para a gente finalizar, por tudo o que a gente falou, acho que hoje o que não pode faltar, em termos de tecnologia dentro de um condomínio, é segurança, controle de acesso e um bom aplicativo de assembleia virtual. Porque, atualmente, não sei qual é o ponto de vista do senhor, se quiser colocar para finalizar, as assembleias vão ser híbridas. Qual é o seu ponto de vista sobre isso?
AF: Eu acho que o ideal é termos assembleias híbridas. Não podemos também deixar de lado as pessoas que gostam de participar presencialmente, esse direito não pode ser cerceado. Muitas pessoas querem participar presencialmente e muitas pessoas não gostam de participar utilizando tecnologia, sentem-se mais acanhadas, enfim, é uma questão até cultural. Eu já participei de assembleias que tinham pessoas que não queriam abrir a câmera.
A pessoa acha que, por estar em casa, ela pode estar de camisola, deitada na cama. Aí não quer abrir a câmera porque está com trajes menores. Mas ela tem que entender que aquilo é uma assembleia, que ela tem que estar vestindo uma indumentária compatível para estar na frente da câmera. Então, fica um pouco complicado nesse aspecto. Além disso, procurar sempre ter um suporte jurídico, principalmente nessas assembleias híbridas, para evitar qualquer nulidade posterior. Porque, senão, os prejuízos acabam sendo bem grandes.
DM: Luana, quero fazer um merchandising, pois o portal Condo.News também estará comigo no Café Expo Síndico no dia 11 de março, no Rio Othon Palace. O doutor Alexandre também vai estar lá, contribuindo com mais informação, mais conteúdo. Então, doutor Alexandre, muito obrigado. Vou passar as palavras agora para a nossa head do portal Condo.News, que está aqui comandando essa live. Luana, por favor…
LC: Vou trazer alguns comentários que o pessoal mandou na caixinha de perguntas. Primeira foi do Janildo Mata. Ele perguntou se a diferença dos valores de cada sistema é muito grande. Sabe sobre isso?
AF: É, sim. Se for de portaria remota, esse tipo de tecnologia mais avançada, esse tipo de tecnologia mais inadequada, mais antiga, as diferenças são muito grandes. É como se fosse olhar um celular, né? Pense num celular. Um celular, depois de dois anos, já fica muito defasado e os novos celulares têm uma diferença bem considerável.
LC: É como o senhor reforçou, né? É um investimento para não ter dor de cabeça. Então, para quem está pensando a longo prazo para ter conforto, praticidade e segurança, a melhor opção é investir em um valor mais alto.
AF: Isso. A dica que eu dou, na questão da portaria remota, é nunca comprar os equipamentos. É mais caro você ter um comodato para você utilizar aquele equipamento como empréstimo. Mas é melhor porque, quando ele fica mais antigo, você solicita que sejam instalados equipamentos mais atualizados e modernos, com outro custo.
LC: É muito mais prático mesmo. Tem mais uma pergunta, da Pietrina. Ela perguntou, foi uma questão que o senhor até falou no início da live, sobre disponibilizar a informação de quais unidades estão inadimplentes. Isso, por lei, é permitido?
AF: Todo condômino tem direito a saber qual é o outro proprietário que não está contribuindo para a cota condominial. Você não pode pregar no elevador, na portaria do prédio, quais são aquelas unidades. Agora, no próprio balancete que a administradora entrega, tem a relação de quem não está pagando. Porque, mesmo que ela não coloque a relação dos que estão devendo, por uma dedução lógica, quando você pega, você tem a relação dos que pagam. Exemplo, quatro apartamentos por andar, 101 pagou, 103 pagou e 104 pagou. Se o 102 não está lá, ele está devendo.
LC: Ótimo. A gente tem uma felicitação, dizendo que adorou o conteúdo da live e também tem um merchan, que é do app Safe House falando que ele tem essa opção de controle de dados. Eles convidam para conhecer a plataforma deles, pois eles fazem gestão de condomínio, atendendo todas as normas da LGPD.
DM: Eu convido o aplicativo Safe House a fazer parte do portal Condo.News anunciando com a gente e participando das nossas lives.
LC: Queria, assim como a Dil, agradecer a sua presença na live, a sua participação, foi uma aula, eu aprendi, tive informações, ‘pulinhos do gato’, que eu jamais poderia imaginar. Acredito que toda a audiência sairá daqui com uma visão de 360º, entendendo como funciona a LGPD, como funciona esse tratamento de dados, a questão de negociar com os fornecedores. Acho que a gente fica olhando muito o que no contrato vem fechado do fornecedor, achando que eu não posso questionar, só posso assinar e pronto. É saber que o síndico pode chegar, apresentar para um advogado esse contrato e fazer uma contraproposta. Isso faz total diferença.
AF: Queria só agradecer à Dil, agradecer à Luana e convidar, mais uma vez, para o dia 11, no hotel Othon, lá em Copacabana, de frente para a praia, com aquela brisa, com aquela maresia, para que todos possam estar naquele café da manhã maravilhoso. Depois, na hora de ir embora, almoçar em Copacabana, sentindo aquele sol na pele.
DM: É isso. É o nosso primeiro café na zona sul junto com o Condo.News, a nossa mídia oficial. Luana, obrigada pela oportunidade. Você já tem a nossa pauta da próxima semana?
LC: Sim. Aproveitar também para agradecer a presença de todos os seguidores que ficaram aqui com a gente, assistindo e compartilhando as ideias, interagindo. Na próxima live, o nosso convidado é o Odirley Rocha, diretor de Relacionamentos do Porter Group. O assunto que a gente vai conversar é “Tendências de gestão condominial para condomínios residenciais e comerciais”. Nesta live vocês aprenderam sobre os cuidados jurídicos, agora, sabendo sobre os cuidados, na próxima, vocês verão o que tem de inovação e o que faz sentido dentro do seu condomínio.
