O mercado de condotechs cresceu, nos últimos anos, sob a lógica típica da inovação digital. Baixo custo de entrada, soluções ágeis, crescimento acelerado e uma multiplicidade de plataformas disputando espaço na gestão condominial. Aplicativos de comunicação, sistemas de controle de acesso, ferramentas de assembleia virtual e softwares de gestão financeira passaram a integrar o cotidiano de síndicos e administradoras.
Esse ambiente, marcado por dinamismo e fragmentação, começa agora a dar sinais claros de transformação. A Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018 – LGPD) introduziu um novo elemento de complexidade nesse ecossistema. Não se trata, contudo, de um entrave ao desenvolvimento do setor. Ao contrário. A LGPD estabelece um padrão mínimo de responsabilidade que contribui para a profissionalização do mercado e para a construção de um ambiente mais seguro, confiável e sustentável no longo prazo.
A partir do momento em que o tratamento de dados pessoais passa a exigir governança, rastreabilidade, segurança técnica e responsabilidade contínua, o custo de permanecer no mercado deixa de ser marginal e passa a ser estruturante. E é justamente esse movimento que começa a reorganizar o setor.
Para grandes players, a adequação à LGPD é absorvida como investimento estratégico. Para pequenas condotechs, no entanto, esse movimento pode representar uma mudança de patamar. A necessidade de estruturar políticas, revisar contratos, implementar controles de segurança, mapear fluxos de dados e responder adequadamente a incidentes mais do que apenas elevar custos, exige maturidade organizacional que muitas vezes não acompanha o estágio de crescimento dessas empresas.
O efeito não é imediato, mas é consistente. O que se observa é uma lenta e silenciosa seleção de mercado, conduzida menos por inovação isolada e mais pela capacidade de sustentar operações em conformidade com padrões regulatórios mais exigentes.
Soluções que não conseguem demonstrar aderência à LGPD passam a gerar desconforto. Síndicos e administradoras, cada vez mais conscientes dos riscos envolvidos, deixam de contratar apenas funcionalidades e passam a contratar segurança jurídica. A escolha de um fornecedor tecnológico passa a carregar, ainda que implicitamente, uma análise de risco regulatório, o que altera profundamente os critérios tradicionais de decisão.
Nesse contexto, a LGPD deixa de ser apenas uma lei de proteção de dados e passa a atuar como um filtro de qualidade do próprio mercado.
Empresas que não conseguem sustentar o custo da conformidade tendem a perder espaço. Não necessariamente por falta de boas soluções, mas por ausência de estrutura. E é justamente nesse ponto que o movimento de fusões e aquisições ganha relevância, não apenas como vetor de crescimento, mas como instrumento de viabilização operacional e regulatória.
O que antes era predominantemente uma estratégia de expansão passa a ser, em muitos casos, uma estratégia de reorganização do setor. Pequenas condotechs, com soluções inovadoras, mas sem capacidade de investimento contínuo em segurança da informação e conformidade, tornam-se alvos naturais de aquisição. Para empresas maiores, trata-se de uma oportunidade clara de consolidação: incorporar tecnologia, ampliar portfólio e absorver bases de clientes dentro de uma estrutura já aderente à LGPD gera ganhos de escala e diluição de custos regulatórios.
Mais do que isso, abre-se um campo relevante de oportunidades estratégicas. O mercado passa a valorizar ativos que, além de inovação tecnológica, demonstrem maturidade em governança de dados. Empresas que já nascem orientadas pelo privacy by design tornam-se mais atrativas para investidores, fundos e operações de M&A, na medida em que reduzem riscos, aumentam previsibilidade e tornam mais eficiente e menos custosos os processos de due diligence.
Observa-se também um movimento mais sofisticado. Aquisições passam a considerar não apenas a tecnologia desenvolvida, mas a qualidade da estrutura de compliance e o posicionamento em nichos específicos do mercado condominial. A conformidade à LGPD, nesse sentido, passa a influenciar diretamente o valuation das empresas do setor, seja por meio de descontos aplicados a riscos identificados, seja por prêmios atribuídos a ativos já estruturados.
Sob a ótica transacional, esse movimento também se reflete na forma como as operações de M&A são estruturadas. Riscos relacionados à proteção de dados passam a ocupar papel central na alocação de responsabilidades entre as partes, influenciando mecanismos como declarações e garantias, indenizações, retenções de preço e até mesmo earn-outs condicionados à regularização de práticas de tratamento de dados.
Adicionalmente, não é incomum que potenciais não conformidades sejam tratadas como deal breakers ou, ao menos, como fatores relevantes de renegociação econômica. Em certos casos, a necessidade de investimentos pós-fechamento para adequação à LGPD é incorporada ao modelo financeiro da transação, impactando diretamente o preço ou a estrutura de pagamento.
O movimento é, portanto, racional. A elevação do custo fixo associada à conformidade favorece estruturas mais robustas e incentiva ganhos de escala. Governança deixa de ser diferencial e passa a ser pré-requisito. Nesse ambiente, eficiência operacional e conformidade caminham juntas como elementos inseparáveis de competitividade e passam, inclusive, a orientar decisões de investimento e desinvestimento.
Longe de ser negativo, esse processo representa um amadurecimento do mercado. Se por um lado ele reduz a pulverização de soluções, por outro eleva o padrão de qualidade, segurança e responsabilidade. A inovação não desaparece. Ela se reposiciona dentro de um ambiente mais estruturado, no qual crescimento e conformidade precisam coexistir desde o início – e no qual operações de M&A funcionam como importante mecanismo de seleção, integração e escala.
Para síndicos e gestores, esse novo cenário exige uma mudança de leitura. A escolha de uma condotech deixa de ser uma decisão puramente operacional e passa a ser uma decisão estratégica, com implicações jurídicas e reputacionais.
Mais do que avaliar funcionalidades, torna-se essencial compreender como a empresa trata dados, quais controles adota, como responde a incidentes e qual o nível de maturidade de sua governança. Em um cenário de maior responsabilidade, escolher bem um fornecedor significa também proteger o próprio condomínio.
A LGPD, portanto, não restringe o mercado. Ela o qualifica. E, ao fazer isso, cria um ambiente propício para consolidação, investimento e crescimento sustentável.
O setor de condotechs entra, assim, em uma nova fase. Menos fragmentada, mais estruturada e com maior previsibilidade. Um ambiente em que tecnologia, governança e estratégia deixam de ser dimensões isoladas e passam a formar a base de um novo ciclo de desenvolvimento.
E, nesse novo contexto, a pergunta deixa de ser quem tem a solução mais inovadora. Passa a ser quem consegue transformá-la em um negócio sólido, escalável e juridicamente sustentável.
*Por Leonardo Braga Moura, sócio de Silveiro Advogados, com mais de 20 anos de experiência como advogado, empreendedor e professor, nas áreas de Direito Empresarial, Proteção de Dados, Tecnologia e Inovação. Possui certificação de Data Protection Officer (DPO) na União Europeia (ECPC-B), pelo European Centre on Privacy and Cybersecurity da Maastricht University, Holanda. E João Vitor Crepaldi, sócio de Silveiro Advogados, com mais de 15 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Empresarial, Societário e Fusões e Aquisições (M&A). Possui LL.M. (Master of Law) pela Northwestern Pritzker School of Law, nos Estados Unidos.
