A alta da inadimplência e as mudanças previstas na reforma tributária devem ampliar a pressão financeira sobre os condomínios em 2026, em um cenário em que síndicos e administradoras também seguem lidando com dúvidas recorrentes sobre obrigações relacionadas ao Imposto de Renda, cujo prazo de entrega em 2026 vai até o dia 29 de maio, com novo limite de obrigatoriedade para rendimentos tributáveis fixado em R$ 35.584,00. Embora condomínios não tenham finalidade lucrativa, especialistas avaliam que o setor deve sentir, de forma indireta, os efeitos do novo ambiente tributário, sobretudo por meio do encarecimento de serviços essenciais e do aumento da complexidade na gestão fiscal.
Esse redesenho acontece em um momento de maior fragilidade financeira da população brasileira. Dados da uCondo, empresa especializada em tecnologia para condomínios, mostram que a inadimplência condominial alcançou 11,66% no segundo semestre de 2025, acima dos 9,83% registrados no mesmo período de 2024, e a projeção é de que o índice permaneça ao redor de 11% em 2026. Em paralelo, o valor médio da taxa condominial no país avançou para R$ 522, em um ambiente em que o endividamento das famílias segue pressionado. Na prática, a combinação entre arrecadação mais apertada e custos crescentes reduz a previsibilidade de caixa dos condomínios e eleva a sensibilidade do setor a qualquer mudança regulatória e tributária.
A reforma, que substitui tributos como o Programa de Integração Social (PIS), a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e o Imposto Sobre Serviços (ISS) por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual), com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), deve impactar diretamente empresas terceirizadas intensivas em mão de obra, como portaria, limpeza, manutenção e segurança. Como esses contratos representam parcela relevante das despesas condominiais, eventuais alterações na carga tributária ou na estrutura de apuração tendem a ser repassadas aos preços.
“O condomínio não é contribuinte direto desses tributos, mas é altamente dependente desses serviços. Se houver aumento de carga ou mudanças na apuração, isso inevitavelmente se traduz em pressão sobre o orçamento condominial”, afirma Lucas Boldrin, contador e sócio da TownHouse Administração Condominial.
Segundo ele, o avanço da reforma coincide com um ambiente em que as obrigações tributárias ainda geram dúvidas operacionais, especialmente em situações que envolvem retenções tributárias, contratação de serviços e receitas acessórias, como aluguel de espaços, instalação de antenas e exploração publicitária. Isso porque, conforme o Art. 3º da Lei Complementar 214/2025, o condomínio pode vir a ser enquadrado como fornecedor nessas operações, a depender da caracterização de atividade econômica.
“Com a reforma tributária, o impacto também pode alcançar a geração de caixa do condomínio, uma vez que determinadas receitas poderão ficar sujeitas à incidência de CBS e IBS, o que tende a reduzir o valor líquido disponível, especialmente nos casos em que não houver aproveitamento relevante de créditos”, diz.
Com inadimplência em patamar elevado e despesas pressionadas, o setor passa a operar com margem menor para absorver novos custos. Nesse contexto, qualquer repasse tributário na cadeia de fornecedores pode aprofundar a pressão sobre o caixa e acelerar discussões sobre reajustes nas taxas condominiais, reforçando a necessidade de gestão mais profissionalizada.
