A instabilidade econômica no país levou ao aumento da inadimplência da taxa condominial, o que afeta em cheio a gestão de um síndico pois, por ser um empreendimento que não gera receitas, o valor levantado pelas cotas é sua única fonte de verba. Com isso, qualquer parte que falte irá impactar negativamente no orçamento e consequentemente no fôlego financeiro para o custeio de contas básicas como as de cuidados de manutenção predial, quitação de impostos, contas de consumo como água e energia, pagamento de funcionários e prestadores de serviço, entre outros que, se não forem realizados, vão colocar em risco a vida de todos que circulam pelo prédio e áreas comuns.
Mas, como cobrar essa cobrança de forma assertiva em um período tão delicado? É sobre isso que conversamos com Igor Rascovsky, síndico orgânico na cidade de São Paulo, e você pode conferir a seguir:
De quem é a responsabilidade de cobrar a taxa em atraso?
Igor Rascovsky: Do síndico, podendo delegar ou contratar terceiros para apoio na gestão da emissão e cobrança das cotas.
Como um síndico deve agir para que as cotas condominiais sejam quitadas em dia?
Igor Rascovsky: Conscientizando sempre sobre a importância da taxa condominial para que o condomínio honre com suas obrigações.
Já na parte administrativa é essencial ter os dados de contatos – e-mail, telefone e whatsapp – dos condôminos atualizados, enviar um lembrete perto do vencimento e ter uma regra de cobrança definida com prazos.
Também é preciso ficar atento para não deixar passar muito tempo para procurar o morador inadimplente e entender sua situação, para assim, propor formas de quitação dentro da lei e da convenção, sugerindo parcelamentos incluindo todos os juros e multa.
Quais são os principais erros que os síndicos cometem na hora dessa cobrança?
Igor Rascovsky: A primeira é não cobrar quando há inadimplência. Já a segunda é cobrar somente quando já há mais de uma cota em aberto. E a terceira é a falta de planejamento e controle de como acompanhar e realizar a cobrança.
E ao realizar a cobrança, sempre é importante buscar a conciliação de maneira educada, buscando alternativas de acordo quando necessários.
O que o síndico pode fazer para que esses atrasos não impactem na saúde financeira do condomínio?
Igor Rascovsky: Realizar uma cobrança eficiente, contratar uma empresa especializada neste serviço ou uma garantidora que custeie a receita mensal e faça a cobrança das cotas em aberto.
O que fazer quando esses atrasos já impactaram nas finanças do condomínio?
Igor Rascovsky: Conscientização com informes, convocar uma assembleia para tratar o assunto junto aos moradores e buscar alternativas de ações para estancar esse problema, além de organizar mutirão para renegociação das dívidas e contratar uma garantidora.
Direitos do inadimplente
A legislação brasileira permite a cobrança de multas e juros no caso de pagamentos da taxa condominial em atraso. E esses valores estão definidos na Lei Nº 13.105 que especifica a cobrança de multa de 2% sobre o valor do débito e acréscimo de juros de até 1% ao mês, desde que esteja previsto na convenção do condomínio.
Além disso, o novo Código de Processo Civil trouxe regras mais rígidas para os inadimplentes como:
- O boleto de cobrança se tornou um título executivo, com isso ele vale como cheque preenchido e assinado pelo devedor;
- Em caso de atraso, os condomínios podem entrar na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida ao invés de precisar mover um processo de conhecimento, com convocação das partes e audiências, o que era mais demorado;
- A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o condômino tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida;
- A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes;
- Entretanto, se o pagamento não for realizado após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado, não necessariamente o imóvel;
- Para a execução da dívida, o valor da taxa de condomínio deve estar estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente;
- Sem seguir estas regras, a dívida até pode ser cobrada na Justiça, mas na modalidade anterior à da mudança no Código de Processo Civil, atravessando todo rito judicial.
- Caso não haja um acordo para pagamento, é possível que as contas bancárias do devedor ou até o imóvel sejam penhorados para garantir o cumprimento das obrigações.
Ajuda para os condomínios que estão com as contas fora dos trilhos
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