O índice médio de inadimplência nos pagamentos condominiais no estado de São Paulo foi de 2,11% no terceiro trimestre do ano, o menor resultado para um período de três meses desde o início da medição, em 2004. Os dados, divulgados em outubro, são da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC).
A entidade considera inadimplência o atraso no pagamento dos boletos condominiais por pelo menos 90 dias consecutivos. Para ajudar a manter os números da inadimplência em queda, é possível recorrer a medidas como descontos para quitações realizadas antes do vencimento e uso de soluções tecnológicas que ajudam a reduzir burocracias com boletos.
Inadimplência em condomínio é um problema que, além de desequilibrar as contas do prédio, pode impactar na vida dos outros condôminos. Com a crise financeira trazida pelo Covid-19, muitas pessoas já passam por déficits em seus orçamentos. E isso, claro, interfere na capacidade de cumprir com obrigações financeiras, incluindo despesas fixas como o condomínio residencial e comercial. Segundo o Sindicato dos Condomínios do Rio, essa taxa de inadimplência dobrou de março para abril, fechando o quarto mês do ano em 20%. No mesmo período, na Bahia, a taxa passou de 16% para 33%.
O que fazer para evitar a inadimplência em condomínio?
A inadimplência em condomínio causa um déficit no orçamento anual, sobrecarrega os outros usuários e exige habilidade de gerenciamento de crise por parte do síndico. Para evitar o desconforto causado por esse cenário, é mais eficiente prevenir a situação. As medidas a seguir podem ajudar síndicos e usuários a diminuir a inadimplência.
1. Envio de boletos com antecedência
Faça com que a cobrança chegue com uma boa antecedência ao condômino. Alguns especialistas recomendam uma margem de 10 dias. Muitos casos de inadimplência não são motivados pela má-fé ou problemas financeiros, mas sim por falta de planejamento ou de esquecimento do débito em questão.
É provável que, em algum momento, você tenha esquecido de um boleto ou deixado de verificar sua caixinha de correspondência. Nesse meio tempo, o prazo de pagamento pode ter expirado e as multas já estarem sendo aplicadas.
Por isso, é importante que o condomínio adote todas as medidas possíveis para que seus usuários recebam o boleto em um prazo hábil e lembrem do pagamento. Para isso, vale recorrer a lembretes e comunicados conforme for se aproximando a data do vencimento.
2. Facilitar as formas de pagamento e obtenção da 2ª via do boleto
A tecnologia precisa ser usada a nosso favor! Disponibilize outras opções de obtenção do boleto como envio por e-mail, área de usuários em um site ou aplicativos.
Hoje em dia, já existem apps que integram a gestão de condomínio, fornecendo aos usuários serviços como acesso aos boletos e lembretes de pagamento.
Dar aos condôminos a possibilidade de acessar o boleto pelo celular é vantajoso, pois muitos fazem o pagamento de suas contas pelo próprio aparelho.
3. Conscientização dos efeitos da inadimplência em condomínio
É importante que os usuários entendam que o condomínio não visa lucro. Nem todos condôminos conseguem enxergar o destino dos recursos arrecadados e como eles se beneficiam dos serviços oferecidos.
Nesse ponto, a transparência das contas do condomínio é fundamental, assim como a divulgação desses dados. Reforce essas informações nas assembleias e comunicados internos, se possível com exemplos concretos como o pagamento de zeladores, seguranças, entre outros. Dessa forma, fica ainda mais claro o impacto que o atraso do pagamento pode causar.
4. Analisar possíveis reduções de custos
Assim como a transparência é importante, também é fundamental que os gastos do orçamento sejam bem justificados. Algumas vezes, é possível fazer cortes buscando novas alternativas oferecidas pelo mercado ou com campanhas de uso consciente de serviços básicos do condomínio.
5. Estipular juros e multas para inadimplência em condomínio
Em um contexto geral, a inadimplência começa desde o primeiro dia de atraso do pagamento de uma dívida. Porém, o condomínio em sua convenção tem a liberdade de estabelecer suas regras de cobrança e multas dentro do estabelecido pelo Código Civil.
O Novo Código Civil abre a possibilidade de cobrar uma multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.
Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
O artigo ainda dá a possibilidade ao condomínio de estipular em sua convenção que um inadimplente reincidente pague até 5 vezes o valor da dívida, considerando a gravidade e recorrência do caso.
Por isso, para evitar a inadimplência em condomínio é importante que as condições de cobrança e multa sejam votadas e definidas na convenção.
6. Oferecer descontos por pagamento adiantados
Alguns condomínios adotam pequenos descontos no boleto para pagamentos efetuados antes do vencimento. Além de estimular que os condôminos lembrem de pagar a conta, essa medida pode contribuir para diminuir casos de inadimplência. Para isso, é importante controlar bem a situação do orçamento do edifício, analisando se há a possibilidade de descontos e em qual porcentagem.
Como cobrar inadimplentes de condomínio?
Se, mesmo com essas medidas, a inadimplência ainda for um problema no condomínio. O síndico pode adotar algumas ações. Especialistas recomendam que, sempre que possível, o fato seja levado para instâncias judiciais como último recurso. Antes disso, é válido que o síndico use seu poder de diálogo e faça valer o que está previsto na convenção do condomínio.
Nessa situação, também é fundamental lembrar dos direitos do condômino inadimplente. Ele jamais deve ter seu nome exposto ou ser envolvido em situações de constrangimento. Além disso, o acesso às áreas comuns do prédio não pode ser restringido.
Confira algumas posturas que podem ser adotadas para cobrar inadimplentes:
- Agilidade na cobrança: o não pagamento do condomínio deve ser identificado logo nos primeiros dias, evitando que o déficit nas contas seja alto ou que seja necessário recorrer a um fundo de reserva. A agilidade também evita juros altos para o condômino, aumentando as chances de pagamento no curto prazo. Nesse primeiro momento, é possível recorrer a cartas de notificação.
- Conversar e negociar: se possível, entregue a notificação em mãos. Essa é uma oportunidade que o síndico tem para conversar e entender a situação do condômino, adotando sempre uma postura neutra e observando a rigidez da convenção do condomínio. Eventualmente, condições de negociação podem ser levadas à assembleia.
- Não esperar muitos meses para fazer o protesto da dívida: caso a conversa não surta efeito, não espere muitos meses para realizar o protesto das dívidas e inicie o ato legal de tornar pública a dívida.
- Mas a dívida de condomínio prescreve? Sim, ela prescreve em cinco anos.
Conclusão
Antes de mais nada, o condomínio deve adotar medidas de prevenção à inadimplência. Isso pode ser feito facilitando o acesso e pagamento dos boletos por meio de soluções digitais, enviando lembretes sobre a próxima data de vencimento e prezando pela transparência dos usos dos recursos arrecadados. Também é importante conscientizar os usuários das medidas e sanções em casos de não pagamento. Se possível, ofereça descontos para quitação efetuada com antecedência.
Os casos inadimplentes ou de recorrência de inadimplência exigem uma postura neutra e ágil na hora da cobrança, usando comunicados e o diálogo como primeiros recursos. Observe sempre o estipulado pelo Código Civil e a convenção do condomínio, preservando o inadimplente de situações constrangedoras e fazendo o máximo para que o caso não gere uma grande impacto para as contas do condomínio.
Se você é um condômino inadimplente e quer resolver a situação o quanto antes, mas está com dificuldades, indicamos algumas saídas para quitar a sua dívida de condomínio. Em casos de saúde financeira deficitária e contas vencendo, a busca por créditos, como o crédito para condomínio, pode ser uma opção. Tanto no caso do condomínio com inadimplentes e do usuário que não consegue pagar a taxa, é importante resolver a situação da inadimplência o quanto antes. Assim, evita-se pesar ainda mais no orçamento do edifício e de seus usuários ou aumentar os juros da dívida para o inadimplente.
