A expansão dos carros elétricos começa a produzir efeitos que vão além do mercado automotivo. À medida que esses veículos ganham espaço nas ruas brasileiras, a infraestrutura necessária para recarregá-los passa a integrar também as discussões sobre imóveis, condomínios e, principalmente, precificação. O carregador deixa de ser apenas um equipamento tecnológico e começa a assumir o papel de atributo capaz de influenciar a percepção de valor de uma propriedade.
Em empreendimentos de médio e alto padrão, a existência de pontos de recarga pode funcionar como um sinal de que o imóvel está preparado para as necessidades futuras do consumidor. É um movimento semelhante ao que ocorreu com a automação residencial: aquilo que inicialmente era percebido como diferencial passou, com o tempo, a fazer parte das expectativas de determinados compradores. A diferença é que, no caso dos veículos elétricos, existe também uma questão econômica concreta por trás do atributo.
Em condomínios já construídos, a instalação individual de um ponto de recarga pode representar um custo próximo de R$ 10 mil por vaga, além de envolver adequações na infraestrutura elétrica e discussões sobre quem deve arcar com as despesas. Um empreendimento que entrega essa estrutura pronta, portanto, não está apenas oferecendo conveniência. Está antecipando uma despesa que o proprietário provavelmente teria de enfrentar no futuro e transformando esse custo evitado em parte da proposta de valor do imóvel.
Isso abre espaço para uma discussão mais sofisticada sobre precificação. O valor de um imóvel não é determinado apenas por sua metragem, localização ou número de vagas. Cada atributo contribui, em maior ou menor grau, para a disposição do consumidor em pagar por aquela propriedade. Nesse contexto, a infraestrutura para veículos elétricos pode começar a ser tratada como mais uma variável dentro dessa equação.
Mas existe um cuidado importante: nem todo comprador atribui o mesmo valor ao carregador. A disposição a pagar depende do perfil do consumidor, do padrão do empreendimento e, principalmente, da probabilidade de aquela pessoa possuir ou adquirir um veículo elétrico. Por isso, incorporar automaticamente um ágio ao imóvel apenas porque ele possui carregador pode levar a uma precificação equivocada.
Para medir esse impacto de maneira objetiva, o mercado pode recorrer a metodologias já utilizadas na análise de atributos de produtos e serviços. A análise conjunta, por exemplo, permite comparar diferentes combinações de características de um imóvel e identificar quanto o consumidor atribui especificamente à infraestrutura de recarga. Outra possibilidade é utilizar a metodologia de Van Westendorp para estimar a faixa de preço adicional que o comprador considera aceitável por uma unidade com esse recurso.
A lógica também muda quando se compara venda e locação. Na venda, especialmente nos segmentos médio e alto padrão, a infraestrutura pode representar um diferencial financeiro mais facilmente mensurável, já que o comprador tem um horizonte de permanência maior e pode considerar o custo que teria para instalar o sistema posteriormente. No aluguel, o efeito tende a estar mais associado à conveniência. O inquilino que já possui um carro elétrico pode simplesmente preferir um imóvel que ofereça a solução pronta, evitando investir em uma propriedade que não lhe pertence.
Essa diferença aponta para uma possível mudança de comportamento do mercado. Hoje, o carregador pode ser um diferencial. Amanhã, conforme a frota elétrica crescer, ele poderá se transformar em critério de elegibilidade. Ou seja, para uma parcela dos consumidores, a existência de infraestrutura de recarga poderá deixar de ser um “algo a mais” e se tornar um “sem isso, eu nem considero o imóvel”.
Esse é um ponto de inflexão importante para incorporadoras e administradoras de condomínios. Quando determinado atributo deixa de gerar encantamento e passa a ser uma condição básica de escolha, sua ausência começa a representar perda de competitividade. O mercado imobiliário já passou por movimentos semelhantes com itens como segurança, infraestrutura de lazer, automação e conectividade.
Outra questão relevante é definir quem paga pela infraestrutura e como o consumo será cobrado. Existem diferentes modelos possíveis. O condomínio pode ser responsável pelo equipamento e cobrar individualmente pelo consumo; o morador pode adquirir seu próprio carregador enquanto o condomínio disponibiliza a infraestrutura elétrica necessária; ou o empreendimento pode oferecer pontos compartilhados, cobrando por sessão de utilização.
A escolha do modelo deve considerar o perfil dos moradores, o padrão do condomínio e o volume esperado de usuários. Em empreendimentos de maior padrão, soluções mais completas e convenientes podem encontrar maior disposição a pagar. Porém, independentemente do modelo, a estrutura de cobrança tende a se tornar cada vez mais importante à medida que a utilização crescer.
Nesse aspecto, a precificação do carregamento precisa seguir uma lógica semelhante à de outros serviços de consumo variável. A cobrança por energia efetivamente consumida, medida em kWh, tende a ser a alternativa mais transparente, porque cada usuário paga de acordo com aquilo que utiliza. Também é possível combinar o consumo com uma cobrança pelo tempo de ocupação do ponto, evitando que uma vaga permaneça bloqueada depois que o veículo já estiver carregado.
Modelos de taxa fixa mensal são mais simples de administrar, mas podem gerar distorções quando o perfil de utilização dos moradores é muito diferente. Quem utiliza pouco pode questionar o subsídio a usuários intensivos. Já modelos de assinatura com diferentes faixas de consumo podem fazer sentido em condomínios maiores, nos quais exista uma quantidade suficiente de usuários para justificar uma estrutura tarifária mais sofisticada.
O desafio, portanto, não está apenas em instalar carregadores. Está em compreender quanto essa infraestrutura realmente vale para cada público, como esse valor deve ser incorporado ao preço do imóvel e qual modelo de cobrança será sustentável quando a utilização deixar de ser residual.
A eletrificação da frota tende a transformar uma questão hoje considerada acessória em uma variável relevante para o mercado imobiliário. Incorporadoras, gestores e condomínios que anteciparem esse movimento terão a oportunidade de transformar infraestrutura em valor. Aqueles que tratam o carregador apenas como um item tecnológico poderão descobrir, mais adiante, que o verdadeiro diferencial não estava no equipamento em si, mas na capacidade de entender como ele altera a percepção de valor e as regras de consumo dentro do condomínio.
No fim, a questão é menos sobre instalar carregadores e mais sobre precificar corretamente uma nova necessidade do consumidor. E, como acontece com qualquer atributo que ganha relevância, o mercado imobiliário precisará descobrir em que momento ele deixa de ser diferencial e passa a ser requisito.
*Por Frederico Zornig, CEO da Quantiz Pricing Solutions
