A administração de condomínio é assunto multidisciplinar, envolvendo diversas matérias e habilidades. A gestão das contas condominiais está entre as principais tarefas inseridas nesse assunto. O controle da receita e das contas é o que garante a sustentabilidade de todas as estruturas do condomínio.
Entre os maiores problemas que existem na administração de condomínios, está a inadimplência, que impacta no rateio das despesas, onerando as cotas dos demais condôminos. Quando essa inadimplência aumenta e as demais cotas sobem exponencialmente, a tendência é que mais pessoas não consigam arcar com esse custo, causando o chamado efeito bola de neve. Por isso, tão importante quanto ter o controle das contas, é ter o controle dos inadimplentes e saber o momento certo de cobrar judicialmente as cotas em atraso.
A cobrança dessas cotas pode ser levada à Justiça a partir de 30 dias de inadimplência. O Novo Código de Processo Civil, também conhecido como Lei 13.105/2015, trouxe diversas mudanças nos procedimentos de cobrança condominial. O objetivo foi agilizar o restabelecimento das contas o quanto antes, uma vez que a longa espera pelas soluções judiciárias prejudicava os condomínios demasiadamente.
Entre as mais importantes mudanças, o NCPC/2015 elencou o crédito referente a contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício como um título executivo extrajudicial. Basta que tais contribuições estejam previstas na convenção de condomínio ou aprovadas em assembleia geral, e comprovadas através de documentos. Na prática, a diferença está na presunção de veracidade do crédito. Antes, a ação seguia no sentido de provar ao juiz que, de fato, aquele valor era devido. Somente após a fase de conhecimento, dava-se início à execução do crédito. A Ação de Execução de Título Extrajudicial, por outro lado, traz como requisito justamente a presunção de veracidade, ganhando muito tempo para o condomínio.
Nesta modalidade, o juiz, após verificar que a ação foi regularmente proposta, determinará a citação do réu para pagamento em até três dias úteis. Não havendo pagamento, a próxima medida será a penhora de bens ou contas bancárias do condômino.
Aqui, vale lembrar que as cotas condominiais têm natureza propter rem e, em último caso, o próprio imóvel deve garantir a dívida, independentemente de ser bem de família (conforme já pacificado pela doutrina e jurisprudência). Isso porque o conceito de obrigação propter rem consiste na relação entre a dívida e o próprio bem, um débito que decorre da existência deste. Logo, em último caso, o próprio imóvel deverá pagar pelos custos a que deu causa e será leiloado, após o que o produto do leilão arcará com a dívida.
Uma vez que a cobrança judicial, atualmente, é mais célere e descomplicada, e levando em consideração que a ação judicial já pode ser proposta após 1 mês de atraso, surge o questionamento: Quando é o melhor momento para ingressar com a ação de execução de dívida de condomínio?
Embora o procedimento de cobrança condominial esteja, de fato, mais ágil, na prática os síndicos ainda esbarram na morosidade do judiciário, qualquer que seja o rito escolhido para a ação. Então não é difícil entender que o melhor caminho é, antes de seguir pela via judicial, fechar um acordo com a parte inadimplente.
Essas decisões merecem atenção e, principalmente, um olhar atento e análise específica de cada caso, uma vez que os melhores caminhos podem variar a depender da situação. É preciso entender o que levou à inadimplência, quando possível, pois muitas vezes um simples parcelamento a curto prazo resolve o problema do condômino. Por outro lado, quando se trata de condômino com histórico de atrasos reiterados, talvez uma medida mais enérgica seja, de fato, necessária.
Quando as alternativas não litigiosas se mostram ineficazes, a ação judicial costuma ser proposta quando a inadimplência alcança três meses, mas vale lembrar que isso não é uma regra. É importante que o condomínio tenha um procedimento padrão, e que o utilize apenas para embasar os próximos passos, sem, no entanto, se restringir a eles, já que muitas vezes as soluções mais práticas se escondem nas nuances de cada caso de inadimplência.
