É incontável o número de condomínios em que o síndico não promove reparos necessários à segurança da edificação e dos moradores, que faz “vista grossa” à comportamentos flagrantemente contrários à convenção e ao regulamento interno, que tolera morosidade na cobrança de condôminos inadimplentes, quando cobrado pelos moradores, não presta contas satisfatoriamente.
Até mesmo síndicos profissionais, especializados neste ofício, podem incorrer em administração desidiosa, em grande parte das vezes pela falta de tempo decorrente da sobrecarga causada pela quantidade de condomínios por eles administrados.
Independentemente da razão da ausência do síndico, os efeitos negativos são suportados pelos condôminos, que enfrentam falta de segurança em seu lar, convivência desarmoniosa com os demais moradores ou onerosidade financeira para compensar a insuficiência de recursos do condomínio causada pela alta inadimplência.
Neste contexto, muitos condôminos se questionam se existem ferramentas para sanar a falta de suporte. E, de antemão, adianta-se que sim, existem.
A Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispôs em seu artigo 22, alíneas “a” a “g” que a administração do condomínio compete ao síndico e que este, no exercício do encargo, deve representar ativa e passivamente o condomínio, cumprir e fazer cumprir as leis, a convenção, o regimento interno do condomínio, inclusive aplicando multas, e executar as deliberações da assembleia, bem como prestar contas praticar atos de interesse comuns dos condôminos.
O Código Civil (Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002) repetiu algumas das competências previstas na legislação de 1964 e acrescentou novas e mais modernas atribuições. Com efeito, o artigo 1.348 do Código Civil trouxe maior profissionalismo, eficiência e segurança ao instituir que compete ao síndico, por exemplo, elaborar orçamento das receitas e despesas anuais, cobrar contribuições condominiais em atraso, prestar contas anualmente e sempre exigidas e realizar o seguro da edificação.
Ocorre que, a fiscalização do cumprimento dessas atribuições nem sempre é imediata e pode vir a ocorrer anualmente, nas assembleias obrigatoriamente convocadas pelo síndico.
Diante disso, a forma mais eficaz de constatar se a administração do síndico está sendo insatisfatória é valer-se de um conselho consultivo atuante. Nos termos do artigo 23 da Lei n. 4.591/64, serão eleitos 3 (três) condôminos que atuarão como órgão consultivo do síndico e para assessorá-lo, bem como emitir parecer sobre as contas do síndico (artigo 1.356 do Código Civil). No entanto, a convenção do condomínio pode acrescentar atribuições, como a de informar o síndico sobre irregularidades, para as devidas providências.
E, não adotadas providências pelo síndico, as irregularidades ou a não administração conveniente do condomínio poderão embasar o pedido de destituição do síndico (artigo 1.349 do Código Civil).
Entretanto, também há medidas que podem ser tomadas por qualquer condômino, a título exemplificativo, a realização de obras necessárias (Código Civil, Art. 1.341, §§ 1º e 2º), convocação de assembleias (Lei n. 4.591/64, Art. 25; Código Civil, Arts. 1.350, §§ 1º e 2º, 1.341, §3º e 1.355) e cobrança de multas (Lei n. 4.591/64, Art. 21). Outras medidas podem ser estabelecidas na convenção do condomínio como, por exemplo, a de compelir outros condôminos ao cumprimento das determinações previstas na convenção, através de ação cominatória própria.
No entanto, nem sempre é possível atingir o quórum necessário à convocação e votação dos assuntos.
Nesse contexto, é de grande valor a inovação trazida pela Lei n. 14.309/2022, que alterou o Código Civil para admitir a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia de forma eletrônica, bem como converter a reunião em sessão permanente (artigos 1.353, §§ 1º ao 3º e Art. 1.354-A do Código Civil).
Assim sendo, diante da falta de suporte em seu condomínio, o condômino interessado deverá angariar o apoio dos demais para adoção de medidas de interesse coletivo e/ou substituição do síndico.
*Por Murilo Rezende dos Santos, Doutor em Direito Civil, professor de Direito, e sócio de Santos & Rezende Advogados.
