As moradias organizadas em condomínio, remontam há tempos passados, tendo se expandido no Brasil com o advento do fenômeno chamado Êxodo Rural. Contudo, no que tange a convivência de um grande número de pessoas reunidas num espaço territorial, onde há direitos e obrigações recíprocas, ainda dispomos de poucas legislações que regulamentam o assunto.
No Brasil, a primeira legislação específica sobre o tema foi o Decreto nº 5.841/1928. Posteriormente, no ano de 1964, foi editada a Lei Federal nº Lei 4.591 tida como grande avanço e marco nas relações condominiais. Mais recentemente, em 2002, o Novo Código Civil inovou inserindo um capítulo dedicado ao Condomínio Edilício.
Em toda a normativa condominial, a figura do síndico é o personagem central. A lei coloca que o condomínio será administrado por um síndico (CC artigo 1.347), podendo ser escolhido um conselho fiscal (CC artigo 1.356). Logo, toda a responsabilidade sob a administração condominial recai sobre o síndico, sendo este cível e criminalmente responsável por seus atos e decisões.
As principais responsabilidades do síndico encontram-se previstas no artigo 1.348 do Código Civil, sem excluir a responsabilidade outras manutenções legais e tributárias previstas nas demais legislações correlatas, como, por exemplo, PPCI, LTIP, Laudo de Marquise, Estanqueidade, Gestão SST (PCMSO, PGR, LIP), dentre outras.
Ao lado da responsabilidade administrativa, estão todas as manutenções e obras necessárias que, por norma, são definidas e aprovadas em assembleia-geral dos condôminos, cujos quóruns estão previstos na legislação ou na convenção. A assembleia é o órgão máximo deliberativo na administração condominial, mas há casos em que o síndico pode e deve agir independente da decisão assemblear.
Enquanto a maioria das decisões exige consulta e aprovação prévia dos condôminos, há uma série de situações em que o síndico tem autoridade para decidir monocraticamente, desde que esteja dentro dos limites de sua competência e conforme a lei e a convenção. Como exemplo, podemos dizer que o síndico pode autorizar reparos urgentes e pequenas manutenções necessárias para preservar a segurança e a habitabilidade da edificação, consertos na rede de encanamento, instalações elétricas ou problemas estruturais emergenciais. Deve fazer executar serviços rotineiros, como limpeza, jardinagem e segurança.
Ele tem o dever legal de aplicar multas conforme estabelecido na convenção e no regimento interno em casos de infrações às regras condominiais, como uso inadequado das áreas comuns, barulho excessivo ou falta de manutenção das unidades. Deve realizar pagamentos de contas, taxas e despesas ordinárias do condomínio, conforme aprovado pelo orçamento anual ou em situações emergenciais, mantendo a transparência e prestando contas à assembleia de condôminos. Deve tomar decisões relacionadas ao controle de acesso ao condomínio e implementar medidas de segurança, como a contratação de vigilantes ou a instalação de câmeras de monitoramento, desde que dentro das normas aplicáveis. Além de representar o condomínio em processos judiciais relacionados à inadimplência de condôminos ou em outras demandas, inclusive trabalhistas.
Embora o síndico tenha autonomia para tomar diversas decisões em nome do condomínio, é importante ressaltar que essa autoridade não é ilimitada. A maioria das decisões depende da aprovação da assembleia de condôminos, em regra previstas na legislação, na convenção e no regimento interno garantindo transparência, responsabilidade e o bem-estar da comunidade condominial.
*Por Dr. Jaires Ruggeri, consultor jurídico da Aliança Condomínios e diretor da Ruggeri & Rosa Advogados
