O atual Código Civil, sancionado em 2002, trouxe inúmeras novidades em relação ao direito condominial.
Neste artigo trataremos de algumas das principais alterações em relação aos condomínios edilícios, compostos por partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos), vez que o atual Código Civil revogou tacitamente inúmeros dispositivos da Lei 4.591/1964, que regulamentavam o tema.
Convenção do Condomínio
O atual Código Civil trouxe novas cláusulas obrigatórias que devem ser incluídas na Convenção do Condomínio (art. 1.334, CC), como:
• A forma de administração das contribuições dos condôminos (inciso II);
• A competência das assembleias (inciso III);
• As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores (inciso IV).
Em relação a possibilidade de alteração da Convenção, a Lei 4.591/1964 estabelecia que a própria Convenção disporia a respeito da forma e do quorum para alteração.
Contudo, a novel Lei 14.405/2022, que alterou o artigo 1.351 do Código Civil, dispõe que é possível promover alterações convencionais mediante aprovação de 2⁄3 (dois terços) dos votos dos condôminos.
Direitos e deveres dos condôminos
O Código Civil de 2002 fez menção expressa a diversos direitos (art. 1.335, CC) e deveres (art. 1.336, CC) já consagrados na prática condominial, sendo que alguns deles careciam de previsão legal. São eles:
• Direito a votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (art. 1.335, III, CC);
• Vedação à realização de obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II, CC).
Outra novidade é que a multa pelo descumprimento de regras, prevista no ato constitutivo ou na Convenção, não poderá ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem, que podem ser cobradas em separado (art. 1.336, §2o, CC).
O atual Código Civil também estabeleceu que, se não houver disposição expressa da multa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Entende-se que essa novidade foi de extrema importância, haja vista ser impossível prever, no ato constitutivo ou na Convenção, todos os possíveis descumprimentos de regras que possam vir a ocorrer.
E ainda, outra importante instituição foi a possibilidade de condenação do condômino ou possuidor que descumprir reiteradamente seus deveres perante o condomínio ao pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais (art. 1.337, caput, CC).
Redução da multa em razão do não pagamento da contribuição condominial Dispunha a Lei 4.591/1964 que o condômino que não pagasse sua contribuição no prazo fixado na Convenção ficaria sujeito a juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e de multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito (art. 12, §3o). Contudo, o Código Civil de 2002 trouxe mudança importante, reduzindo a multa cabível para até 2% (dois por cento) do valor do débito (art. 1.336, §1o, CC).
Sanção ao condômino “antissocial”
O Código Civil de 2002 dispôs que “o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.” (art. 1.337, p.u., CC – grifo nosso).
Para Flávio Tartuce, o condômino antissocial é aquele “que não se configura com a realidade social e coletiva do condomínio”, e “tal caracterização depende de análise caso a caso”. Tartuce traz como exemplo o caso de condômino que constantemente se excede quanto ao barulho, não se sujeitando às advertências e multas impostas.
Alienação a terceiro da parte acessória da unidade
Com o advento do Código Civil de 2002, passou-se a permitir a alienação a terceiro da parte acessória da unidade imobiliária, desde que haja previsão nesse sentido no ato constitutivo do condomínio (art. 1.399, §2o, CC). Antes, tal transferência a terceiros era expressamente vedada pela Lei 4.591/1964 (art. 2o, §2o).
Quorum para realização de obras
Em relação à realização de obras no condomínio, a Lei 4.591/1964 dispunha apenas que as obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, deveriam ser previamente aprovadas em assembleia-geral – quorum este que deveria ser fixado pela Convenção (arts. 12, §4o; 24, §1o; e 9o, §3o, “i”).
O Código Civil, por sua vez, estabeleceu diferentes quorums, a depender do tipo de obra a ser realizada (art. 1.341):
• se voluptuária (aquelas que servem para mero deleite ou recreio), dependerá de voto de 2⁄3 (dois terços) dos condôminos (inciso II);
• se for útil (que aumente ou facilite o uso do bem), dependerá de voto da maioria dos condôminos (inciso II).
• se necessária (a fim de conservar o bem ou evitar que se deteriore), poderá ser realizada pelo síndico independentemente de autorização, ou, em caso de omissão ou impedimento do síndico, por qualquer condômino (§1o).
Trata-se de importante novidade, pois estabeleceu diferentes quóruns a depender do tipo de obra a ser realizada, trazendo, ainda, menor burocracia para realização de obras necessárias, dada sua urgência.
Deveres do síndico
Em relação aos deveres do síndico, uma mudança interessante foi a obrigatoriedade de dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (art. 1.348, III, CC).
Novidades e inovações em relação a Assembleia
A Lei 4.591/1964 dispunha que as decisões da Assembleia seriam tomadas pelo quorum que a Convenção fixasse (art. 24, §1o). Agora, o Código Civil dispõe que “salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais” (art. 1.352 – grifo nosso). E ainda, que em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial (art. 1.353).
Outro grande avanço, trazido em razão das medidas sanitárias que restringiram a circulação de pessoas, foi a possibilidade de realização e deliberação de quaisquer modalidades de assembleia de forma eletrônica (art. 1.354-A do CC, incluído pela Lei 14.309 de 2022), desde que tal possibilidade não seja vedada pela Convenção (inciso I) e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto (inciso II).
E ainda, o Código de 2002 trouxe a possibilidade de a Assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação (art. 1.348, §1o).
Conclusão
É inegável que o Código Civil de 2002 trouxe importantes novidades para o Direito Condominial, modernizando-o e facilitando a adequação da Convenção Condominial à novos fatos valorados pelos condôminos, por exemplo ao conferir soberania à Assembleia para deliberar sobre a cobrança de multa que não esteja expressamente disposta na Convenção ou no Regulamento Interno.
Por Murilo Rezende dos Santos, Doutor em Direito Civil pela USP, professor do curso de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie e sócio de Santos & Rezende Advogados.
