Seja por questões de segurança e infraestrutura que tornam condomínios em verdadeiros clubes de lazer, os apartamentos têm sido a opção de moradia favorita dos brasileiros. Para se ter uma ideia, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), apenas na cidade de São Paulo, 5 milhões de pessoas moram em mais de 30 mil complexos residenciais. E essa expansão imobiliária exigiu a criação do Código Civil para condomínios (Lei nº 10.406/2002 que modificou a Lei 4.591/6 ), que trata sobre os direitos e obrigações dos síndicos e condôminos, regulamentando assim a vida em condomínios e assegurando uma convivência pacífica nesses espaços.
Desbravando Código Civil para condomínios
Na lei 10.406 há um capítulo inteiro tratando dos condomínios. Ele é formado por três sessões:
- I – Disposições gerais: que tratam, entre várias outras determinações, da discriminação e individualização das unidades, a exigência de uma convenção, e os direitos às áreas comuns;
- II – Da administração do condomínio: que institui a responsabilidade dos síndicos, ou terceirizados, e trata da convocação das assembleias;
- III – Da extinção do condomínio: que estabelece os termos da venda ou reconstrução do condomínio, caso ocorra destruição total ou considerável da edificação.
Dentro de cada uma dessas seções, estão dispostos os artigos, incisos e parágrafos sobre a atuação do Código Civil em condomínios. Confira as principais:
Artigo 1.331: Sobre a divisão de propriedade exclusiva e propriedade comum dentro dos condomínios
Este artigo diz respeito à separação legal daquilo que é propriedade exclusiva e do que é propriedade comum dentro dos condomínios.
- Os locais de uso independente como como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas são propriedades exclusivas, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio;
- O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são áreas que podem ser utilizadas por todos os condôminos;
- Cada condomínio deve ter como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras áreas comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio;
- Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público;
- O terraço de cobertura é área comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Artigo 1.332: Instituição do condomínio edifício
Diz respeito a instauração de um condomínio edifício. Aqui, a lei diz que todo condomínio edifício deve ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar:
- A discriminação e individualização das áreas privadas, separadas umas das outras e das áreas comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade. Ou seja, qual será o espaço (em m²) de cada casa ou apartamento e a relação desses espaços com as áreas comuns e relativamente ao terreno do condomínio como um todo;
- A finalidade para qual cada unidade será destinada.
Artigo 1.333: Aborda a criação da convenção do condomínio
Este artigo delibera a criação da convenção coletiva do condomínio. Estabelece-se que ela deve ser subscrita por titulares de ao menos dois terços das frações ideais.
A convenção coletiva do condomínio é um documento criado na assembleia de instauração do condomínio, sendo um documento obrigatório a todos os empreendimentos. De acordo com artigo seguinte, o 1.334, nela delimita-se:
- O regimento interno;
- A forma da administração;
- Multas e sanções para condôminos antissociais;
- O valor e forma de pagamento da cota condominial para despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- E a forma de convocação e quórum necessário para deliberações em assembleia.
Lembrando que qualquer alteração na convenção deve ser discutida em assembleia, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Artigo 1.334: O que precisa constar na convenção do condomínio
A convenção coletiva do condomínio é um documento obrigatório que precisa ser criado na assembleia de instauração do condomínio. Nela, precisa constar as seguintes informações:
- O valor e o modo de pagamento da cota condominial para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- A forma de administração;
- A forma de convocação das assembleias e o quorum exigido para as deliberações;
- Multas que podem ser aplicadas nos condôminos;
- O regimento interno.
A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
São equiparados aos proprietários os possíveis compradores do imóvel que ainda não fecharam o negócio, mas estão em processo de negociação.
Artigos 1.335 e 1.336: Estabelecem os direitos e deveres dos condôminos
Estes são os artigos que estabelecem os direitos e deveres dos condôminos em relação ao empreendimento, áreas comuns, unidades e participação nas deliberações.
Seus direitos são:
- Usar, fruir e dispor livremente das suas unidades;
- Usar das áreas comuns, de acordo com a destinação delas, contanto que não exclua a utilização dos demais moradores;
- Participar das assembleias e votar em relação às deliberações discutidas.
E seus deveres são:
- Contribuir para as despesas do condomínio, de acordo com a proporção da propriedade de sua área privada, exceto se na convenção coletiva houver alguma controvérsia ou adendo em relação a isso;
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- Não alterar forma e cor da fachada e das partes externas;
- Fazer uso da sua propriedade particular de modo que não perturbe o sossego, a salubridade e a segurança dos outros moradores.
Artigo 1337: Delimita as regras sobre multas e sanções
O condômino que não cumprir os três últimos tópicos do item anterior pode ser obrigado a pagar multa de até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
A deliberação deve ser aprovada por três quartos. O valor exato dependerá da gravidade das infrações e da reincidência de tais comportamentos.
Artigo 1338: Dispõe da locação de abrigos de veículos
Caso deseje alugar uma vaga para veículos, os moradores e, principalmente, os proprietários terão preferência em relação a pessoas estranhas ao local.
Deve-se sempre atentar à convenção do condomínio, que comumente proíbe a locação de vaga para não moradores ou titulares da unidade.
Artigo 1339: Do direito e alienação às áreas comuns
Os direitos de cada condômino às áreas comuns são inseparáveis aos de sua propriedade exclusiva. O morador ou proprietário não pode aliená-las separadamente.
Também, o condômino pode alienar parte acessória de sua unidade, como vagas de garagem, a outros condôminos. Para fazê-lo a terceiros, não relacionados ao condômino, será necessário permissão através da convenção ou assembleia.
Artigo 1.340: Despesas de áreas exclusivas
As despesas relativas a áreas comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, são de responsabilidade do mesmo.
Artigo 1.341 – Realização de obras no condomínio
A realização de obras no condomínio depende de alguns fatores que são listados a seguir:
- Se forem obras para mudar algo relacionado à aparência estética do condomínio, sem melhorar sua usabilidade e sem nenhum tipo de urgência ou utilidade, é necessário o voto de dois terços dos condôminos;
- Se forem obras úteis, é necessário o voto da maioria dos condôminos.
As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de sua ausência, por qualquer condômino.
Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e tiverem despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários que tiverem despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia.
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Artigo 1.342: Obras nas áreas comuns do condomínio
A realização de obras extras nas áreas comuns para facilitar seu uso depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções que prejudiquem a utilização dessas áreas.
Artigo 1.343: Construção de outro pavimento
A construção de outro pavimento para ter novas unidades imobiliárias depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Artigo 1.344: Sobre despesas de terraço e cobertura
Os proprietários do terraço de cobertura são responsáveis pelas despesas de conservação desta área.
Artigo 1.345: Responsabilidade dos débitos do alienante
O proprietário da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Artigo 1.346: Seguro do condomínio
É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Artigos 1.347 e 1.348: Da eleição e responsabilidades do síndico
A assembleia escolherá um síndico para administrar o local, que poderá ser ou não condômino, por prazo não superior a dois anos. Ao final do mandato, deverá ocorrer votação em assembleia para eleger um novo síndico ou reeleger o atual.
Confira mais detalhes sobre as responsabilidades do síndico em nosso artigo.
São competências do síndico:
- Convocar a assembléia dos condôminos;
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, ações necessárias que defendam os interesses comuns;
- Se houver algum procedimento administrativo ou judicial em andamento de interesse do condomínio como um todo, deve dar conhecimento dos fatos à assembleia, imediatamente;
- Cumprir a convenção do condomínio;
- Se dedicar à guarda e conservação das áreas comuns e zelar pela prestação de serviços necessários aos proprietários/moradores;
- Elaborar o orçamento da receita e das despesas relativas a cada ano;
- Cobrar as contribuições aos condôminos, bem como aplicar e impor as multas devidas, caso sejam necessárias;
- Anualmente e quando exigidas, prestar contas à assembleia;
- Realizar e manter o seguro da edificação.
Artigo 1.349: Destituição do síndico
A assembleia poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Artigo 1.350: Da convocação de assembleias
O síndico convocará anualmente a reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, para fazer a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno.
Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.
Artigo 1.351: Alteração da convenção
Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção. A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação por unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Artigo 1.352: Da execução das deliberações da assembleia
Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, pela maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade da quantidade ideal.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras áreas comuns pertencentes a cada condômino.
Artigo 1.353: Segunda convocação de assembleia
Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes.
Artigo 1.354: A não deliberação da assembleia
A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Artigo 1.355: Sobre a convocação de assembleias extraordinárias
Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Artigo 1.356: Da existência de um conselho fiscal
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros que precisam ser eleitos pela assembleia, por um prazo de, no máximo, dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Artigo 1.357: Quando a edificação estiver com a estrutura comprometida
Se a edificação for total ou consideravelmente destruída ou ameace ruína, os condôminos discutirão em assembleia e haverá uma reconstrução ou venda do imóvel, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
Caso seja optado pela reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
Se optarem pela venda, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Artigo 1.358: Em caso de desapropriação
Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Vale lembrar que os direitos e deveres dos condôminos e síndicos não se resumem ao que está exposto no Código Civil, uma vez que pontos adicionais podem ser estipulados pela convenção e pelo regimento interno do condomínio, desde que, é claro, estejam em conformidade com a lei.
Mais recentemente, em nossa legislação, houve a aprovação da Lei n. 13.465/2017, que inseriu expressamente no código civil o condomínio de lotes, bem como o condomínio urbano simples.
