Com o Novo Código de Processo Civil, a cobrança judicial das taxas condominiais passou a ser mais ágil e menos complexa. Isso porque, como já dito por aqui, as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias passaram a valer como título executivo extrajudicial, possibilitando ao credor executar a dívida diretamente, desde que tais cobranças estejam previstas em convenção ou aprovadas em assembleia e comprovação documental.
Essa mudança por si só foi de grande ajuda, já que os processos alcançam a quitação da dívida com muito mais agilidade do que antigamente, quando era preciso comprovar o crédito.
Uma questão que muitos devedores costumam levantar nos processos diz respeito ao instituto do bem de família. Afinal, o bem de família pode ser penhorado para ser levado a leilão? Valer-se dessa premissa para deixar os boletos de condomínio acumularem é um erro.
Instituída pela Lei 8.009 de 1990, a impenhorabilidade do bem de família garantiu especial proteção à residência do casal ou entidade familiar, o que representa um avanço social no que diz respeito ao papel do estado de proteger as famílias.
Ocorre que, acertadamente, o legislador – em bom português: aquele que criou a lei -, ao instituir tal proteção, definiu algumas exceções. Entre elas, o bem de família alvo de cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, conforme art. 3º, IV da lei 8.009. As dívidas de condomínio são dívidas propter rem, termo que significa “por causa da coisa”. Dizem respeito às obrigações que decorrem da existência do próprio bem.
Essa é uma das situações em que o Direito é absolutamente lógico, e mesmo uma pessoa leiga poderia chegar à mesma conclusão que o legislador. Subentende-se que, se um indivíduo adquire um imóvel, deve ter condições de mantê-lo, independentemente de ter ou não outros bens. De outro modo, toda pessoa que possuísse apenas um imóvel não poderia ser obrigada, judicialmente, a arcar com as taxas de condomínio. Um caso em que a lei decorre de um raciocínio bastante simples.
A instituição do bem de família, bem como da proteção do Estado a ele, através da impenhorabilidade, existe para situações em que o direito do credor não deve ser soberano a ponto de deixar uma família desabrigada, resumidamente. Porém não se pode permitir que um indivíduo compre um imóvel sem que tenha, ao mínimo, condições de mantê-lo.
Não obstante a previsão expressa em lei a respeito da exceção à impenhorabilidade do bem de família, a jurisprudência também é absolutamente pacífica nesse sentido, o que significa dizer que as decisões dos juízes têm seguido à risca o que diz a lei, não havendo brechas nesse sentido.
Os condomínios e suas respectivas administrações devem estar atentos a essa questão. Muitas vezes os síndicos, cientes de que se trata de um bem de família e até induzidos a erro pelos condôminos, deixam de optar pela cobrança judicial, por acreditarem que os gastos com o processo não serão efetivos, quando aquele representa o único imóvel da família. Um equívoco, como já dito, pois a cota condominial é protegida por lei em diversos aspectos, sendo esse apenas um deles.
