Aspecto bastante relevante que permeia o dia a dia da organização dos condomínios está relacionado à figura do síndico, responsável pela administração geral do edifício.
A eleição do síndico é realizada em Assembleia Geral Extraordinária, para um mandato de período não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado, sendo possível ao síndico eleito, a depender de nova deliberação assemblear, a reeleição. Ele pode ser escolhido entre condôminos ou pessoas não integrantes do condomínio, popularmente denominados “síndicos profissionais”. E a presente análise, cabe dizer, tem por base a relação entre condomínios e síndicos integrantes do condomínio.
No exercício de sua função, compete ao síndico: (i) convocar a Assembleia de condôminos; (ii) representar o condomínio em Juízo ou fora dele, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (iii) dar imediato conhecimento à Assembleia acerca da existência de procedimento judicial e administrativo relacionado com matéria de interesse do condomínio; (iv) cumprir e fazer com que sejam cumpridos a Convenção Condominial, o Regimento Interno e as determinações assembleares; (v) diligenciar sempre visando à conservação e guarda das partes comuns, zelando pela prestação dos serviços de interesse dos condôminos: (vi) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; (vii) realizar a cobrança das contribuições dos condôminos em geral, impondo e cobrando as multas devidas; (viii) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido; e (ix) contratar o seguro da edificação.
Não obstante, havendo, no condomínio, o Conselho Fiscal, caberá a este órgão, composto por três membros, também eleitos em Assembleia, para o exercício de um mandato não superior a dois anos, emitir pareceres sobre as contas do síndico.
Diante da vasta gama de atividades e obrigações que podem/devem ser exercidas pelo síndico – e de sua grande responsabilidade –, uma questão deveras relevante nesse contexto está diretamente relacionada à possibilidade, prevista na norma legal, de destituição do síndico no curso do mandato para o qual foi eleito.
De fato, a norma legal permite que o mesmo órgão que elegeu o síndico – a Assembleia Geral Extraordinária – venha a destituí-lo. Para tanto, é necessário que estejam preenchidos alguns requisitos formais e materiais, não sendo possível, hodiernamente, a destituição por mera discricionariedade dos condôminos.
Assim sendo, para que se possa cogitar da destituição do síndico, em aspecto formal, é necessário, antes do mais, que seja convocada Assembleia Geral Extraordinária, pelos condôminos, tendo por base os termos e regras previamente estabelecidos na Convenção Condominial e na norma legal – em aspecto geral, admite-se a convocação de Assembleia Geral Extraordinária por parcela correspondente a um quarto dos condôminos –, a qual deverá ter a destituição do síndico como objeto e “ordem do dia”, assim constando tal “fim específico” expressamente do edital de convocação.
É também relevante, por razões de segurança jurídica, que essa finalidade específica seja apresentada e fundamentada durante a reunião, sendo, ainda, registrada em ata.
É possível, ainda, no mesmo ato, a eleição de novo síndico, matéria que igualmente deverá constar expressamente do edital, sendo apresentada e fundamentada durante a reunião e registrada em ata. Caso não seja essa a hipótese, após a destituição do síndico, caberá ao subsíndico a gestão temporária do edifício, a depender dos termos da Convenção Condominial.
O atendimento a esse requisito formal é imprescindível para que seja possível dar previsibilidade aos condôminos, a respeito da importância da matéria a ser debatida e decidida em nome do condomínio e, por conseguinte, em nome de todos os titulares das respectivas unidades imobiliárias que se sujeitarão à deliberação assemblear, a fim de que possam comparecer e manifestar seu entendimento e voto a respeito da destituição – e, eventualmente, participar da eleição do novo síndico.
O requisito formal também é relevante e necessário para permitir ao síndico que possa exercer sua ampla defesa, em contraditório participativo, apresentando, na oportunidade, sua manifestação, seja ela por escrito ou oral, consignando-a em ata. Assim, haverá maior chance de o condomínio evitar o sucesso em eventuais ações judiciais porventura ajuizadas pelo síndico destituído, buscando questionar a legalidade e validade da deliberação assemblear, pleiteando a nulidade da Assembleia e de todos os atos e decisões dela provenientes.
De mais a mais, o quórum exigido para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na Assembleia Geral Extraordinária convocada, como vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça.
Em aspecto material, é necessário que a destituição do síndico tenha base em fundamentos legais próprios, diretamente relacionados: (i) à prática de irregularidades, (ii) à não prestação de contas e/ou (iii) à administração não conveniente do condomínio.
Com efeito, essas hipóteses foram apresentadas pelo legislador em aspecto geral e abstrato, para que seja possível, em concreto, definir hipóteses que possam se incluir nos termos da norma, não sendo possível, de fato, estabelecer na lei um rol prévio e exauriente de situações, dada a multiplicidade de possibilidades e em virtude da complexidade na relação entre condomínio e síndico.
Assim sendo, a título ilustrativo, a prática de irregularidades pode ser caracterizada, por exemplo, com a realização, pelo síndico: de “empréstimos” aos funcionários do edifício, na forma de antecipação de vencimentos, a serem abatidos do salário em determinado período de tempo; de apropriação de valores do condomínio pelo próprio síndico; de destinação imprópria da área comum; de má gestão das finanças do condomínio. Esses são apenas alguns exemplos.
Também é função precípua do síndico prestar contas, sujeitando-se à destituição caso assim não o faça. Por prestação de contas há de se compreender a exposição e comprovação detalhada, organizada e capaz de fazer prova dos pagamentos e serviços prestados ou bens recebidos pelo condomínio, sob pena de não aprovação.
Por fim, por administração não conveniente do condomínio podem ser visualizados aspectos amplos da gestão empreendida, a qual, por motivos variados, pode afetar diretamente os interesses do condomínio, caracterizando uma atuação subversiva do síndico, deixando de atender sua função de gestor do edifício. Veja-se, a título de exemplo, hipótese na qual o síndico deixa de aplicar advertências e multas a condôminos que causem distúrbio ao sossego dos demais moradores e/ou que destruam as áreas comuns seguidamente, a despeito das reclamações apresentadas por diversos moradores; o benefício irrestrito a determinados condôminos por amizade ou laços familiares, desvirtuando a gestão; ou mesmo a contratação de prestadores de serviço sem uma singela comparação de preços ou análise de mercado – ressalvadas, logicamente, hipóteses de urgência –, onerando consideravelmente o caixa do condomínio por ausência de zelo na sua atuação ou mesmo para beneficiar determinadas empresas. Esse rol também é meramente ilustrativo.
Constata-se, diante do exposto, que, para que seja possível se falar na destituição do síndico, é necessário atender a requisitos formais e materiais. Preenchidos os requisitos formais e justificada materialmente a prática de irregularidades, a não prestação de contas e/ou a administração não conveniente do condomínio, caberá, então, a destituição.
Em qualquer caso, é necessário que sejam apresentadas provas a respeito das imputações feitas ao síndico, sob pena de não ser provada a caracterização das hipóteses legais para a sua destituição, podendo a deliberação assemblear vir a ser descaracterizada pelo Poder Judiciário. Pior: eventuais imputações ao síndico, não devidamente comprovadas, poderão ensejar, ainda, por parte deste, ações judiciais com assuntos variados, desde lides de natureza criminal a ações de natureza cível buscando indenização por danos morais.
Ao síndico, por sua vez, também cabe fazer prova robusta em sentido contrário às alegações apresentadas na Assembleia Geral Extraordinária, demonstrando que a sua atuação não se enquadra nas hipóteses legais amplas que autorizam e legitimam a sua destituição.
Como foi possível observar, a destituição do síndico é matéria bastante relevante para o dia a dia do condomínio. Trata-se de questão complexa e que evidencia a necessária relação dialética que deve existir entre síndico e condomínio, tanto para fins de atuação e manutenção no cargo, como para fins de destituição, cabendo, neste caso, como exposto, de ambos os lados, apresentar provas cabais acerca dos fatos alegados, sempre à luz dos requisitos previstos na norma legal e tendo por base a ampla defesa e o contraditório.
