por Daniela Bibiano
A pandemia da COVID-19 e a necessidade de isolamento social, com muitos trabalhando em regime de home office, crianças com atividades escolares remotas, fechamento temporário ou restrições ao uso de áreas de lazer nos condomínios, avolumou de forma considerável as reclamações por perturbação de sossego, deixando síndicos e gestores com dúvidas sobre aquilo que é pertinente notificar e como provar as eventuais infrações.
Por esse motivo, elencamos alguns alertas aos gestores condominiais na forma de um passo a passo que lhes confira o máximo de segurança jurídica aos seus atos:
Muitos pensam, de forma equivocada, que todo e qualquer barulho deve ser tolerado desde que ocorra entre determinados horários. Isso não é verdade. Qualquer ruído que fuja à normalidade pode e deve ser coibido no ambiente condominial, ou seja, não se aplica a Lei do Silêncio nos condomínios.
A Lei do Silêncio é sancionada por cada município de forma individual e busca tão somente disciplinar o limite de tolerância de decibéis nas áreas públicas e com finalidade administrativa. Isso quer dizer que o infrator pode ter o estabelecimento ou veículo multado ou ter o alvará comercial suspenso ou cassado pelo Poder Público, a depender da reincidência das ocorrências. Não se aplica aos condomínios residenciais, portanto.
Sabendo que no condomínio o coletivo se sobrepõe ao individual, já podemos partir do ponto que mesmo que o barulho aconteça no interior da unidade autônoma – seja casa ou apartamento -, se ultrapassar o limite do tolerável, deve ser reprimido.
É claro que um choro de criança, um cão que manifesta sua alegria latindo com a chegada do tutor por breves instantes ou até mesmo uma reunião familiar com conversas animadas, não possuem o atributo, por si só, de tirar a paz dos demais moradores.
Notem que utilizamos o plural, moradores, como um sinal de que realmente o exagero está acontecendo, mas nada impede que haja somente uma unidade incomodada.
Como agir?
- Comparecer ao local e produzir provas da infração (data, horário, unidade) antes mesmo de qualquer abordagem;
- Ter registradas as reclamações por parte dos incomodados, por escrito e de acesso somente ao gestor.
- No caso de festas, o registro de entrada de número elevado de convidados para aquela determinada unidade é importante ser mantido com as cautelas de exposição de dados e imagens.
- Deve-se ter em mente que toda prova é permitida, desde que não resvale em ilícito. Gravar sons que possibilitem identificar a origem, filmar com som do lado de fora da unidade, sem invadir a área privativa da unidade é essencial. No caso de uma abordagem, o convite do proprietário para ingressar na unidade também deve ser registrado.
- Nada de compartilhar as gravações em grupos de Whatsapp, não exponha os queixosos nem o infrator por qualquer meio.
- Conheça a Convenção – ou Estatuto – e o Regimento Interno e siga rigorosamente os procedimentos. Tem que notificar por escrito antes? Notifique. Não tem previsão se a advertência deve ser verbal ou escrita? Pode advertir verbalmente e se o barulho não cessar, a multa pode ser aplicada pelo síndico, diretoria executiva ou pela assembleia, conforme cada documento.
- Dê sempre a oportunidade ao infrator apresentar sua defesa nos moldes do que a Convenção, Estatuto ou Regimento Interno estipular – prazo, endereçamento ao Conselho ou à Assembleia.
- Atenção aos recursos que forem apresentados. A resposta deve ser sempre documentada, sob pena de o judiciário entender como perdão tácito a infração e anular a punição.
- Tenha sempre uma assessoria jurídica de sua confiança para orientar quanto à validade dos atos da gestão, minimizando os riscos.
