Uma moradora de um dos maiores condomínios do Brasil decide pagar a taxa condominial de R$ 835 em 1.666 moedas. Era um protesto. Em outubro de 2024, a administração do prédio havia determinado que os pagamentos fossem feitos exclusivamente em dinheiro, na recepção, sem boleto, Pix ou transferência. Quatro funcionários levaram duas horas para contar o valor. Meses depois, a moradora foi processada criminalmente pelo próprio condomínio por calúnia e gastou R$ 10 mil em defesa. “O pior é que eu paguei para ser processada, porque foi o condomínio que me processou”, lembra a moradora.
A história é contada no episódio de estreia de “A Síndica”, podcast do jornalista Chico Felitti lançado no Spotify, em parceria com a Superlógica. A série investiga como o Edifício JK, maior prédio de Belo Horizonte, projetado por Oscar Niemeyer e com mais de mil apartamentos no centro da capital mineira, foi administrado pela mesma pessoa por mais de quatro décadas. Maria Lima das Graças, conhecida como Doutora Graça, permaneceu no cargo do início dos anos 80 até agosto de 2025, quando desapareceu sem comunicado formal.
Mais do que narrar um caso extremo, o podcast joga luz sobre uma questão cada vez mais relevante para o mercado imobiliário: a fragilidade dos mecanismos de controle dentro dos condomínios brasileiros. Em um país com mais de 520 mil empreendimentos residenciais em condomínio, cerca de 80 milhões de moradores e movimentação anual próxima de R$ 190 bilhões, segundo dados do Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos, a governança desses espaços deixou de ser um tema doméstico para se tornar uma discussão econômica, jurídica e social.
O caso do JK mostra como decisões aparentemente internas podem afetar diretamente a vida financeira, a segurança e a convivência de milhares de pessoas. A legislação brasileira limita o mandato de síndico a dois anos, mas permite reeleições sucessivas sem restrição. Ao mesmo tempo, não há um órgão fiscalizador específico para acompanhar a gestão condominial, nem uma obrigação nacional de prestação de contas digital, rastreável e acessível aos moradores.
Para Mark Cardoso, Head de Marketing da Superlógica, o problema não está apenas na lei, mas na falta de instrumentos que garantam sua aplicação no cotidiano dos condomínios. “Aqui, a gente sabe que o condomínio brasileiro ainda opera com mecanismos frágeis de controle. Quando não há transparência, rastreabilidade e participação efetiva dos moradores, a gestão passa a depender mais da boa-fé de quem administra do que de um sistema capaz de prevenir abusos”, afirma.
O segundo episódio do podcast acompanha a história de Julieta, moradora argentina que tentou organizar uma chapa de oposição em 2021. Entre aquele ano e 2023, ela foi alvo de dezenas de interpelações judiciais e processos, além de ataques nominais no jornal interno do condomínio. Ao final, venceu todas as ações. Em uma das sentenças, o juiz afirmou que a síndica usou o jornal interno e assembleias para fazer ofensas pessoais e xenofóbicas, movida por interesses ligados à própria reeleição.
A profissionalização da gestão condominial avançou nos últimos anos, mas ainda está longe de ser majoritária. Segundo o “Perfil do Síndico Brasileiro”, estudo feito pelo Instituto Datafolha para o Grupo Superlógica no final de 2025, 46% dos condomínios do país contam hoje com síndicos profissionais. De acordo com dados do Censo SíndicoNet, esse índice era de 6% em 2013. Isso significa que quatro em cada cinco condomínios continuam sendo administrados por moradores voluntários, muitas vezes sem preparo técnico, apoio jurídico ou ferramentas adequadas de governança.
A pressão financeira aumenta a relevância do tema. O Índice Superlógica, que reúne dados de cerca de 130 mil condomínios e 6,3 milhões de unidades no país, mostra que a taxa condominial encerrou 2025 com alta de 6,8%, avanço acima da inflação no período. O valor médio chegou a R$ 828,13. Já a inadimplência condominial fechou o ano em 6,28%, com um prejuízo estimado em R$ 7 bilhões.
Nesse contexto, práticas como cobrança exclusiva em dinheiro, prestação de contas pouco acessível e ausência de registros digitais deixam de ser exceções curiosas e passam a indicar um problema de escala. Tramita no Congresso o Projeto de Lei nº 4.739/2024, que propõe o registro compulsório de síndicos profissionais nos Conselhos Regionais de Administração. A proposta divide o setor: parte do mercado vê uma oportunidade de organizar a profissão; outra teme aumento de custos para os condomínios.
Mark acredita que a regulamentação pode fazer parte da discussão, mas não substitui medidas imediatas de transparência. “Ferramentas para melhorar a gestão condominial já existem. Prestação de contas digital, pagamentos rastreáveis, atas acessíveis e comunicação estruturada reduzem zonas de opacidade e dão mais segurança a moradores, síndicos e administradoras. A transformação não depende apenas de tecnologia, mas de uma mudança de cultura na forma como os condomínios são governados”, diz.
Os episódios de “A Síndica” são lançados semanalmente no Spotify. A série tem direção de Luan Alencar.
