A troca de gestão em condomínio costuma vir acompanhada de uma promessa básica: transparência. Na prática, nem sempre os números fecham com a mesma facilidade com que as chaves mudam de mão. É nesse ponto que o síndico precisa saber diferenciar “dúvida pontual” de “risco real” e entender quando vale contratar uma investigação profunda nas contas anteriores.
O primeiro gatilho é objetivo: falta de documentação. Se a gestão anterior não entrega extratos, notas fiscais, contratos, balancetes, relatórios de inadimplência e comprovantes de obras, a suspeita deixa de ser subjetiva e passa a ser administrativa. A lei impõe ao síndico o dever de prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.
O segundo sinal é financeiro: pagamentos recorrentes sem lastro, contratos renovados sem justificativa, aumentos abruptos de despesas, obras sem memorial e prestação de contas “genérica”, sem conciliações bancárias claras. Nesses casos, auditoria contábil e jurídica ajuda a separar falha de controle de possível irregularidade. O próprio mercado condominial trata auditoria
emergencial como medida adequada quando síndico ou conselho identificam indícios graves.
O terceiro ponto é institucional: denúncias formais de condôminos, divergências persistentes entre conselho e administradora, reprovação de contas ou clima de conflito que possa virar ação judicial. Aqui, a investigação funciona como escudo: documenta decisões, preserva provas e reduz exposição do novo gestor.
Por fim, o caminho correto é deliberativo: a apuração deve ser aprovada em assembleia e conduzida por auditoria independente. E, se necessário, o condomínio, não um morador isolado é quem busca medidas judiciais, como a ação de exigir contas, alinhado ao entendimento do STJ sobre a natureza coletiva dessa fiscalização.
*Por Léa Saab Faggion é advogada especialista em Direito Imobiliário e gerente de
vendas da OMA, empresa brasileira do ramo imobiliário
