A maioria dos síndicos acredita que contratar um seguro predial significa que o condomínio estará automaticamente protegido em caso de incêndio. Na prática, porém, essa proteção depende de uma série de requisitos técnicos e administrativos que muitas vezes passam despercebidos.
No Brasil, o seguro condominial é obrigatório desde a Lei nº 4.591 de 1964, que estabelece a necessidade de cobertura contra incêndio e outros riscos. No entanto, a simples existência da apólice não garante que a indenização será paga. Se o condomínio não cumprir determinadas exigências de prevenção e segurança, a seguradora pode reduzir ou até negar a cobertura.
Entre esses requisitos, um dos mais importantes é a existência e manutenção do Plano de Prevenção e Proteção contra Incêndios.
O que é o plano de prevenção contra incêndios?
O Plano de Prevenção e Proteção contra Incêndios, conhecido em muitos estados pela sigla PPCI, é um conjunto de medidas técnicas destinadas a reduzir o risco de incêndio e garantir a evacuação segura do edifício em caso de emergência.
Esse plano envolve uma série de elementos estruturais e operacionais, como sistemas de detecção e alarme de incêndio, extintores adequados e dentro do prazo de validade, hidrantes e mangueiras em condições de uso, iluminação de emergência, sinalização de rotas de fuga e portas corta-fogo funcionando corretamente.
Além disso, o plano precisa ser aprovado pelo Corpo de Bombeiros e atualizado sempre que houver alterações estruturais relevantes no edifício.
Em outras palavras, não se trata apenas de instalar equipamentos. É necessário comprovar que todo o sistema está funcionando e sendo mantido regularmente.
Onde entra o risco para o condomínio
Muitos síndicos só descobrem a importância desse plano no pior momento possível, quando ocorre um sinistro.
Em diversas apólices, existem cláusulas que condicionam a cobertura ao cumprimento das normas de segurança contra incêndio. Se o condomínio estiver com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros vencido, por exemplo, ou se os equipamentos obrigatórios não estiverem operacionais, a seguradora pode questionar o pagamento da indenização. Dependendo da situação, isso pode gerar prejuízos milionários para o condomínio.
Como advogado que atua na área condominial, já acompanhei situações em que a discussão jurídica após um incêndio passou justamente por esse ponto: se o condomínio cumpria ou não as exigências de prevenção.
Quando fica comprovado que houve negligência na manutenção dos sistemas de segurança, o problema deixa de ser apenas técnico e passa a ter repercussões jurídicas.
A responsabilidade do síndico
O Código Civil atribui ao síndico o dever de diligência na administração do condomínio. Isso significa agir com cuidado, prudência e observância das normas aplicáveis. Manter atualizado o plano de prevenção contra incêndios faz parte dessa obrigação.
Isso inclui verificar periodicamente a validade do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, acompanhar a manutenção dos equipamentos de combate a incêndio, garantir que as rotas de fuga estejam desobstruídas e manter registros de inspeções e manutenções realizadas.
Essas medidas não são apenas administrativas. Elas representam uma camada de proteção jurídica para o próprio síndico.
Em um eventual sinistro, a documentação que comprova a manutenção dos sistemas de segurança pode ser determinante para demonstrar que a gestão foi diligente.
O erro de tratar prevenção como burocracia
Um dos equívocos mais comuns na gestão condominial é tratar as exigências de segurança como mera formalidade. Na realidade, elas existem para proteger vidas e patrimônio.
Edifícios residenciais concentram centenas de pessoas, equipamentos elétricos, veículos e estruturas que podem potencializar a propagação de um incêndio. Um plano de prevenção bem estruturado reduz significativamente os riscos e melhora a capacidade de resposta em situações de emergência.
Quando essa estrutura não existe ou não funciona, o impacto pode ser devastador.
O que todo condomínio deveria fazer agora
Independentemente do porte do edifício, alguns cuidados são fundamentais.
O condomínio deve manter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros dentro do prazo de validade, realizar inspeções periódicas nos sistemas de combate a incêndio, registrar manutenções e garantir que extintores, hidrantes e alarmes estejam operacionais.
Também é recomendável revisar periodicamente a apólice de seguro predial para verificar se todas as exigências de segurança estão sendo cumpridas.
Na prática, o seguro e o plano de prevenção precisam caminhar juntos.
O seguro é a proteção financeira. O plano de prevenção é o que garante que essa proteção
funcione quando ela realmente for necessária.
*Por Cristiano Pandolfi, advogado especialista em Direito Condominial e vice-presidente da Anacon (Associação Nacional da Advocacia Condominial) e secretário da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP
