A expansão acelerada de imóveis destinados à locação por temporada em bairros centrais e valorizados de São Paulo, tem levado uma série de conflitos ao Judiciário e reacendido o debate sobre a função social da propriedade e o direito à moradia. Especialista explica as consequências desse avanço, a relação com a função social da propriedade e os conflitos gerados nos condomínios.
Segundo Danielle Biazi, especialista em Direito Imobiliário e sócia do escritório Biazi Advogados Associados, empreendimentos originalmente concebidos como habitação de interesse social passaram a ser utilizados, em larga escala, para locações via plataformas digitais, como o Airbnb, contrariando tanto a finalidade da legislação urbanística quanto as convenções condominiais.
De acordo com a advogada, o problema começa na própria dinâmica urbana da capital paulista. “Um dos grandes desafios da cidade é que quem trabalha nas regiões centrais não consegue morar nelas. O custo é muito alto. Para enfrentar isso, o Poder Público criou leis que concedem benefícios às construtoras que desenvolvem imóveis com valores mais acessíveis, justamente para aproximar o trabalhador dessas áreas e cumprir a função social da moradia”, explica.
Na prática, porém, o objetivo da legislação vem sendo esvaziado. Segundo a especialista, muitos desses imóveis são adquiridos por investidores e utilizados para locação por temporada, em um modelo que desvirtua completamente o propósito legal. “Esses imóveis não são ocupados por quem realmente precisa morar na região. São comprados por investidores que exploram a locação em série via aplicativos, o que caracteriza uma fraude à legislação. Não apenas se ignora a finalidade da lei, como se cria um mercado altamente lucrativo em cima desse desvio”, afirma.
Além da afronta ao espírito da norma urbanística, Biazi destaca que grande parte desses empreendimentos possui convenções condominiais que proíbem expressamente esse tipo de locação. “A locação via Airbnb não se enquadra nem como locação residencial tradicional, nem como comercial, tampouco como contrato de hotelaria. Trata-se de um contrato atípico, sem regulamentação própria. Ainda assim, muitos proprietários ignoram a convenção do condomínio e passam a explorar esses imóveis de forma reiterada”, pontua.
O aumento do fluxo de pessoas desconhecidas, segundo a advogada, tem impacto direto na vida dos moradores e gera insegurança dentro dos condomínios. “Os tribunais passaram a reconhecer que o direito de propriedade não é absoluto e não pode se sobrepor ao bem-estar coletivo. Se esse tipo de locação compromete a saúde, o sossego e a segurança — os três ‘S’ que regem a vida condominial — a coletividade tem o direito de impor limites”, diz.
Esse entendimento foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que firmou o posicionamento de que o direito de propriedade deve ser relativizado sempre que causar prejuízos à coletividade. “No direito de vizinhança, isso é muito evidente. O proprietário não pode exercer seu direito de forma irrestrita se isso impacta negativamente a comunidade do condomínio”, ressalta a especialista.
Diante desse cenário, cresce o número de ações judiciais movidas por proprietários que questionam a proibição das locações por temporada, ao mesmo tempo em que condomínios reforçam ou alteram suas convenções para vedar esse tipo de uso. O embate jurídico evidencia não apenas um conflito entre interesses privados, mas uma discussão mais ampla sobre política urbana, acesso à moradia e os limites da exploração econômica da propriedade em grandes centros urbanos.
