Vamos ser diretos: o modelo tradicional de financiamento e gestão de caixa para condomínios parou no tempo. Enquanto o mundo financeiro migrava para a instantaneidade do Pix e a transparência do blockchain, síndicos e administradoras ainda se veem reféns de aprovações bancárias morosas, taxas abusivas e uma burocracia que trata grandes empreendimentos imobiliários como se fossem meras contas de pessoa física. A realidade é que os condomínios são “gigantes adormecidos” de liquidez, e a tokenização de recebíveis chegou para acordá-los.
Não estamos falando de futurismo ou especulação com criptomoedas voláteis. Estamos falando de infraestrutura de crédito lastreada na economia real. Tecnicamente, a tokenização de recebíveis condominiais nada mais é do que a evolução digital da clássica “cessão de crédito”, prevista no Código Civil. A diferença é a roupagem tecnológica: ao transformar a taxa condominial futura ou o fluxo de inadimplência em ativos digitais (tokens), criamos um título fracionado, rastreável e intercambiável.
O impacto prático disso é brutal. Imagine um condomínio que precisa realizar um retrofit de R$ 2 milhões. Pela via bancária tradicional, o síndico enfrentaria meses de análise de crédito, exigência de garantias pessoais (o que é um absurdo jurídico, dado que o condomínio é o tomador) e juros que inviabilizam a obra. Com a tokenização, esse condomínio pode antecipar suas receitas futuras emitindo tokens que são comprados por investidores — muitas vezes, os próprios condôminos ou vizinhos — interessados em um rendimento atrelado àquela “dívida”, com a segurança imutável do blockchain garantindo a transparência de cada centavo arrecadado.
Essa descentralização devolve o poder financeiro para a comunidade. O condômino deixa de ser apenas um pagador de boletos para se tornar um investidor do seu próprio patrimônio. Além disso, elimina-se o intermediário bancário caro e ineficiente. É o conceito de Peer-to-Peer Lending (empréstimo entre pares) aplicado à gestão predial.
Do ponto de vista jurídico e regulatório, o terreno nunca foi tão fértil. Com o Marco Legal das Criptomoedas e a postura progressista da CVM (especialmente com a Resolução 88), temos segurança para operar. O ativo subjacente, o crédito condominial, é sólido; afinal, a inadimplência condominial tem a garantia real do próprio imóvel (obrigação propter rem). Tokenizar isso é apenas dar liquidez a um dos créditos mais seguros do mercado jurídico brasileiro.
A resistência ainda existe, claro, muito mais por desconhecimento do que por risco real. Mas o mercado não espera quem tem medo de inovar. Condomínios que continuarem dependendo exclusivamente de cotas extras para grandes obras ou de bancos tradicionais para capital de giro vão ficar para trás, vendo seus vizinhos modernizarem fachadas e reduzirem custos operacionais com dinheiro captado no mercado digital. A tokenização não é apenas uma “nova ferramenta”; é a necessária atualização do sistema operacional do mercado imobiliário.
* Por Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), sócio do escritório Sousa & Rosa Advogados.
